Cuidado com estas bandeiras vermelhas em um contrato de corretor imobiliário
Comprar ou vender uma casa sempre foi um pouco louco. No momento em que você entra em uma imobiliária para perguntar sobre uma casa ou entra em contato com um agente local para vender sua casa, você embarca em uma montanha-russa de pressões financeiras e emocionais. Cheques são escritos. Casas são limpas. Biscoitos são assados.
Tradicionalmente, você pôde engajar um agente para vender sua casa sem contrato, e se estava comprando uma casa, não precisou pagar a comissão do agente imobiliário - quase sempre, isso era pago pelo vendedor, que pagava cerca de 6% do preço de venda para o seu agente, que então (geralmente) dividia com o agente do comprador. Claro, de certa forma, o comprador pagou essa comissão, pois o vendedor provavelmente aumentou o preço da casa para cobrir o custo, mas a ilusão estava lá.
Tudo isso mudou recentemente. Em março, a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) resoluiu alguns processos judiciais e, como parte desse acordo, concordou em desmantelar todo o sistema. Como resultado, há duas grandes mudanças atingindo o mercado imobiliário a partir deste mês: os compradores terão que pagar seus agentes diretamente, e todos terão que assinar um contrato - mesmo que você só queira visitar uma casa. E até que as coisas se acalmem e se padronizem, esses contratos são um pouco do Velho Oeste - quase qualquer coisa pode estar neles. Aqui estão algumas coisas para ficar de olho se você estiver comprando ou vendendo uma casa em breve.
Mantendo as divisões
A maior mudança no mercado é como as comissões dos agentes são tratadas. Em vez do vendedor pagar a comissão inteira e seu agente dividi-la com o agente do comprador, ambos os agentes agora devem ser pagos diretamente por seus clientes - e o agente do vendedor agora está proibido de anunciar a divisão na Multiple Listing Service (MLS) (conhecida como "oferta de compensação"), que era uma prática comum para atrair agentes de compradores.
A ideia aqui é reduzir os custos globais - como vendedor, você não precisa mais construir uma batida de 6% em seus cálculos. Se as comissões permanecerem no nível tradicional, você só precisará arcar com 3%, o que pode lhe poupar muito dinheiro. E se você negociar uma comissão mais baixa (o que você pode fazer), poderá economizar ainda mais.
Isso é, a menos que o contrato que você assinar com seu agente mantenha o antigo sistema no lugar, chamando-o de outra coisa. Alguns contratos esboçados que os agentes têm circulado mantêm a divisão de 6% da comissão com o agente do comprador chamando-a de "bônus". O mecanismo do vendedor pagar uma comissão que é então dividida com o agente do comprador permanece, apenas em linguagem diferente. Isso está bem se for isso que você quer - mas não concorde cegamente em pagar mais do que precisa.
Penalties
Uma grande coisa a se procurar em qualquer contrato que um corretor imobiliário lhe der são penalidades, especialmente por desistir de uma venda. Alguns contratos esboçados após esse acordo têm pesadas penalidades se um comprador desistir de uma venda após fazer uma oferta - algo que você tradicionalmente pode fazer, dentro do razoável. Às vezes, essas penalidades são redigidas para conceder ao agente do comprador a total comissão que eles teria ganho, o que pode ser uma quantia substancial que você teria que pagar mesmo não comprando uma casa. Você nunca deve concordar com isso.
Você também deve ficar atento às penalidades relacionadas ao término do seu acordo com o corretor imobiliário. Se você trabalhou com um agente por um tempo e eles não conseguiram encontrar casas para você, ou os negócios desmoronaram e você não está satisfeito com o trabalho deles, você deve ser livre para rescindir o acordo a qualquer momento, sem pagar nenhuma espécie de penalidade financeira.
Clareza de taxas
Uma parte do acordo que a NAR fez envolve tornar muito claro a) o que seu agente imobiliário fará (que serviços são fornecidos) e b) quanto você pagará por esses serviços. Isso deve estar claro e transparente no contrato, seja eles trabalhando por uma comissão total como uma porcentagem do preço de venda ou se eles estão cobrando de você uma taxa horária ou fixa por serviços específicos.**
Deve haver linguagem que especifique que quaisquer custos não listados no contrato sairão da comissão do agente e não serão uma taxa adicional que você terá que pagar.
Exclusividade
Como comprador de imóvel, você retém o direito de trabalhar com vários agentes se quiser - a menos que assine um acordo exclusivo. Cláusulas de exclusividade têm vantagens - o processo é mais fluido e o agente pode estar mais focado e dedicado, pois sabe que você não vai anunciar de repente que encontrou uma casa com outra pessoa. Mas isso deve ser uma escolha consciente com base em suas necessidades, então certifique-se de que não há linguagem de exclusividade que você não conheça antes de assinar.
As novas regras também exigem que você assine um Acordo de Visita mesmo que tudo o que você queira fazer seja visitar uma casa. Isso é um acordo formal com o agente, mas é limitado a essa propriedade específica em vez de contratar o agente para encontrar uma propriedade. Você deve revisá-lo cuidadosamente para ter certeza de que não está se comprometendo com nada além disso e de que não há exclusividade que o prenda a esse agente depois que você tomar uma decisão sobre aquela casa em particular.
Finalmente, como qualquer acordo contratual, tenha em mente quaisquer cláusulas que determinem como as divergências são tratadas. Cláusulas de arbitragem vinculativa podem impedi-lo de ingressar com uma ação judicial e até mesmo obrigá-lo a usar um serviço de arbitragem específico em vez de lhe dar alguma escolha no assunto. A arbitragem não é necessariamente uma má decisão, mas não concorde com ela a menos que você tenha decidido que os custos mais baixos e os resultados mais rápidos valem alguns dos inconvenientes, incluindo a possibilidade de seu caso ser decidido por um árbitro de baixa qualidade e o fato de que você frequentemente não tem nenhum recurso se a decisão for contra você. Esta preocupação não é específica do mundo imobiliário, é claro, mas sempre vale a pena ficar de olho.
As novas regras imobiliárias ainda estão sendo descobertas, e as coisas estão um pouco caóticas por aí. Leia esses contratos com cuidado e esteja pronto para insistir em mudanças se não gostar do que vê. Uma regra imobiliária não mudou: Tudo é negociável.
No novo mercado imobiliário, os compradores são obrigados a pagar seus corretores imobiliários diretamente em vez do vendedor cobrir a comissão. (Mantendo os splits)
Alguns contratos em rascunho circulados por corretores mantêm a divisão de 6% de comissão com o corretor do comprador, rotulando-a como "bônus", mantendo o antigo sistema de pagamento sob outra linguagem. (Mantendo o antigo sistema)
