A mudança que os agentes imobiliários resistiram durante décadas está finalmente a acontecer.
A indústria que facilita transações imobiliárias é muito maior e opaca do que a maioria das pessoas espera quando decide iniciar o processo de compra. E você não tem escolha a não ser entrar no labirinto se quiser desbloquear a última insígnia da vida adulta, a propriedade imobiliária. É emocional e cheio de papéis e tende a deixar os compradores se sentindo, injustamente, estúpidos.
Muito disso é por design, reforçado pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis, um grupo de comércio mega com controle monopolista sobre a imobiliária dos EUA.
No entanto, há boas notícias e más notícias no horizonte.
A boa notícia, segundo alguns relatos, é que as autoridades antitruste obrigaram a NAR (pronunciado "nahr" por pessoas da indústria) a afrouxar o aperto nas comissões dos agentes, o que deve, eventualmente, reduzir os custos que os compradores e vendedores têm que pagar. Também pode introduzir novos métodos de compra e venda de casas que dispensam os corretores tradicionais.
A partir deste sábado, os dias da comissão padrão de 6% - duas a três vezes o que os agentes ganham em outras economias desenvolvidas - estão efetivamente terminados.
Os vendedores, que historicamente pagaram tanto o corretor de listagem quanto o corretor do comprador, ficarão responsáveis pela taxa do seu agente. Os compradores e seus agentes negociarão um plano de compensação antecipadamente.
“É uma desregulamentação parcial de um mercado que foi regulado não pelo governo, mas pela indústria”, disse Stephen Brobeck, fellow sênior da Consumer Federation of America, um grupo de defesa sem fins lucrativos. “A longo prazo, isso vai ser uma coisa muito boa.”
No entanto, levará tempo para desatar o sistema que a NAR levou décadas para construir - um sistema que mantém informações sobre comissões principalmente fora do alcance público - e lutar em tribunal para proteger.
Resistente à disruptura
Em uma era em que a internet tornou muito mais fácil para compradores e vendedores encontrarem uns aos outros, a comissão de 6% persiste. A imobiliária, mais do que quase qualquer outra indústria, resistiu à disruptura que tornou muito mais fácil para os consumidores, por exemplo, reservar uma viagem sem pagar a um agente de viagens, ou negociar ações sem um corretor.
Isso é em grande parte graças à NAR, que representa mais de 1,5 milhão de corretores pagantes de taxas e é uma das lobistas mais poderosas em Washington (essa letra maiúscula R não é um erro - o grupo registrou a marca e aconselha não membros a terem um bom advogado ao seu lado).
Enquanto a NAR sempre afirmou que a taxa de 5% a 6% era sempre negociável, na prática, isso simplesmente não está acontecendo.
Imagine que você está vendendo sua casa e espera pagar 6% do preço de venda para os corretores. Você pergunta aos seus pais e descobre que, sim, eles também pagaram 6% e pronto, é assim que é feito. Mas digamos que você colocou muito trabalho na casa e acredita que ela se venderá rapidamente com pouco esforço do agente. Você pode estar tentado a negociar com seu corretor de listagem, que você precisa para listar sua casa no MLS local, para ficar com mais dos lucros para si mesmo. Mas ao fazer isso, você está convidando corretores de compradores a direcionar seus clientes para propriedades que oferecem uma maior comissão.
Isso não é apenas um pensamento experimental hipotético, aliás. Um estudo recente descobriu que "agentes de compras, de fato, desviam clientes de propriedades que oferecem baixas comissões para os agentes de compras", e que essas propriedades levam mais tempo para vender, se vendem.
A NAR existe em uma forma ou outra há mais de um século,
No entanto, com mais frequência do que não, os compradores e vendedores não percebem que têm permissão para negociar em primeiro lugar, e isso também é por design.
“Efetivamente, há uma regra de silêncio da indústria sobre... marketing que fala sobre comissões”, diz Brobeck, citando um estudo de 2021.
As mudanças no modelo de comissão viram décadas de lutas legais e políticas para manter o poder dos corretores na imobiliária americana. O Departamento de Justiça processou a organização pelo menos 10 vezes e investigou seus sistemas MLS antitruste.
Em um comunicado à CNN na terça-feira, um porta-voz da NAR reiterou que as comissões dos agentes sempre foram e sempre serão "totalmente negociáveis".
“A NAR não tem uma estrutura de comissão”, disse o porta-voz, acrescentando que o grupo requer que os corretores “tenham conversas candidas e transparentes com os consumidores sobre a compensação - consistente com suas obrigações sob o Código de Ética”.
As mudanças anunciadas no acordo de março com os vendedores estão entrando em vigor no final de um ano tumultuado para a NAR internamente.
Há um ano, seu ex-presidente, Kenny Parcell, renunciou após a publicação de um artigo do New York Times que detalhou queixas de empregados, incluindo toque inapropriado e envio de fotos e mensagens lascivas - acusações que Parcell negou. Em outubro, um júri decidiu contra a NAR no caso marcante que desafiou seu modelo de comissão, e seu CEO anunciou aposentadoria antecipada dois dias depois. A mulher que substituiu Parcell renunciou em janeiro, citando ameaças de chantagem.
Expertos da indústria dizem que, embora a mudança nas comissões seja sísmica, a NAR mantém um domínio sério no mercado, graças a milhões de dólares gastos em lobismo e marketing ao longo dos anos.
“Eles mantiveram como uma caixa-preta e foram capazes de fazer isso por meio de regras de silêncio... [e] terminologia confusa”, diz Brobeck.
Brobeck é rápido em dizer que não culpa os corretores pela indústria ou pela NAR.
“Eles são pessoas boas”, diz ele. “Eles estão em um sistema podre”.
As reformas visam afrouxar o controle da NAR sobre as comissões dos corretores poderiam introduzir novos métodos de compra e venda de imóveis, contornando os corretores tradicionais. Devido a décadas de práticas da indústria, muitos vendedores de imóveis não sabem que têm o direito de negociar a comissão do seu corretor, o que leva à persistência da comissão de 6%, que é significativamente maior do que em outras economias desenvolvidas.
