<unk>Il più grande cambiamento di un secolo <unk> sta per colpire gli agenti immobiliari questa settimana: ecco come si stanno preparando
I cambiamenti che fanno parte di un accordo da $418 milioni annunciato a marzo dal potente gruppo di commercio National Association of Realtors eliminano le regole informali che sostenevano la struttura dei pagamenti tradizionale dell'industria, in cui i venditori immobiliari erano generalmente responsabili del pagamento di una commissione del 5% o 6%, solitamente suddivisa tra il loro agente e l'agente che rappresenta il venditore della loro casa.
Nei mesi successivi all'annuncio dell'accordo, gli agenti immobiliari in tutto il paese si sono preparati al cambiamento, partecipando a corsi di formazione e analizzando i dettagli dei nuovi contratti che devono firmare con i potenziali acquirenti di case. Alcuni agenti prevedono che le nuove regole apriranno la strada a nuovi modelli di business e potrebbero spingere molti agenti a servizio completo a lasciare l'industria, mentre altri sono più fiduciosi riguardo ai cambiamenti imminenti.
“Questo è un grande esperimento sociale su scala industriale”, ha detto Leo Pareja, CEO di eXp Realty, una delle più grandi agenzie immobiliari degli Stati Uniti. “Mi sto preparando ai miei agenti per ciò che chiamo la ‘fase confusa’. Mi aspetto molta confusione”.
In una dichiarazione, il presidente della NAR, Kevin Sears, ha detto di essere fiducioso che i membri della NAR si adatteranno ai cambiamenti.
“Questi cambiamenti aiutano a ulteriormente empowerment dei consumatori con chiarezza e scelta nell'acquisto e nella vendita di una casa”, ha detto Sears. “Sono fiducioso delle capacità dei nostri membri di prepararsi e abbracciare questa evoluzione del nostro settore e aiutare a guidare i consumatori nel nuovo paesaggio”.
Cosa sta per cambiare?
Storicamente, l'agente del venditore ha addebitato una commissione ai venditori, spesso del 5% o 6% del prezzo di acquisto della casa, che avrebbe dovuto essere condivisa con l'agente dell'acquirente. Ciò significava che i venditori immobiliari potevano essere responsabili di cifre consistenti: un venditore di una casa da $1 milione avrebbe potuto pagare $60,000 in commissioni. Alcuni esperti hanno detto che questi soldi erano già inclusi nei prezzi di vendita delle case, gonfiando il prezzo delle case in vendita.
Una serie di cause legali ha sostenuto che questa pratica standard violava le leggi antitrust, sebbene la NAR abbia sempre sostenuto che le commissioni erano sempre negoziabili.
Insieme a un pagamento monetario, la NAR ha concordato due cambiamenti chiave come parte dell'accordo per risolvere le cause. Entrambi entreranno in vigore il 17 agosto e sono progettati - in teoria - per scuotere la modalità standard di pagamento delle commissioni.
Un giudice ha concesso l'approvazione preliminare dell'accordo della NAR ad aprile, ma l'udienza di approvazione finale è prevista per il 26 novembre.
Il primo cambiamento vieta che la remunerazione degli agenti sia inclusa nei servizi di elenco multiplo, che sono database centralizzati utilizzati dagli agenti immobiliari per condividere i dettagli delle case in vendita. I dettagli della remunerazione possono ancora essere pubblicizzati altrove o comunicati di persona o per telefono, tuttavia.
Il secondo cambiamento richiede agli agenti degli acquirenti di discutere la loro remunerazione in anticipo. Dal 17 agosto, gli agenti che lavorano con un potenziale acquirente di una casa devono ora stipulare un accordo scritto di acquisto prima di visitare insieme una proprietà. Questo accordo è progettato per informare gli acquirenti che sono responsabili del pagamento del loro agente immobiliare se il venditore sceglie di non coprire il costo.
Tuttavia, prima di questi cambiamenti, gli agenti immobiliari in 18 stati erano già tenuti a firmare gli accordi di agenzia per gli acquirenti. Mary Schumann, un'agente immobiliare del Minnesota, ha detto che per lei i cambiamenti della NAR sembrano gestibili.
“Solitamente aspetto e vedo come si sviluppano le cose prima di preoccuparmi”, ha detto Schumann. “Qui già facciamo gli accordi per gli acquirenti e questo non sembra incredibilmente diverso”.
I nuovi modelli di business vedono un'opportunità
Stime approssimative indicano che le commissioni immobiliari potrebbero diminuire tra il 25% e il 50%, secondo un'analisi di marzo di TD Cowen Insights. Ciò potrebbe aprire la strada alle società immobiliari con modelli di business alternativi, come le agenzie a tariffe fisse e a basso costo, per prosperare.
Shelly Cofini, chief strategy officer di Redy, ha detto di credere che l'accordo della NAR sarebbe stato vantaggioso per la sua azienda. Redy, che opera a livello nazionale, è un mercato che consente agli agenti immobiliari di fare offerte sugli elenchi di case, il che significa che gli agenti potrebbero pagare ai venditori immobiliari per l'opportunità di rappresentarli, riducendo le loro commissioni.
“Questo fa parte di questa idea di cambiare come l'immobiliare è sempre stato fatto”, ha detto Cofini. “Poiché gli agenti sono responsabili del processo di offerta, decidono l'incentivo in contanti che offriranno e decidono la struttura della commissione che sono disposti a offrire”.
Le società stanno cercando di capitalizzare sui cambiamenti imminenti in altri modi, inoltre. Flyhomes opera come un'agenzia immobiliare tradizionale, ma all'inizio di quest'estate ha lanciato un chatbot AI progettato per rispondere alle domande che un acquirente di una casa potrebbe porre tradizionalmente al suo agente immobiliare.
“I consumatori non sanno che sta arrivando”, ha detto il chief strategy officer di Flyhomes, Adam Hopson, riguardo ai cambiamenti della NAR. “Quando decidono di voler acquistare una casa e scoprono che devono firmare un contratto, potrebbero dire ‘wow, cosa è questo?’ Pensiamo che ciò li spingerà a cercare informazioni da altre fonti. Noi saremo una di quelle fonti”.
Mathias ha detto di pensare che alcuni agenti immobiliari lasceranno l'industria, ma non crede che l'età sarà un fattore.
“Penso che più agenti se ne andranno perché alcune persone non amano il cambiamento”, ha detto. “Essendo un'agente immobiliare newcomer, ho avuto alcune persone che mi hanno fatto domande, ma non ho mai avuto nessuno che non volesse lavorare con me a causa del mio tempo nel settore. Si tratta solo di fiducia e di educazione”.
“Non mi preoccupo troppo di questo”, ha aggiunto.
- I cambiamenti nel settore immobiliare, sollecitati dall'accordo NAR, dovrebbero spingere molti agenti immobiliari a valutare i loro modelli di business, poiché le nuove regole eliminano la struttura delle commissioni tradizionali e richiedono trasparenza nelle discussioni sulla remunerazione.
- Il cambiamento nel settore immobiliare, con l'eliminazione delle regole sulla commissione informale, potrebbe potenzialmente aprire opportunità per nuovi modelli di business, come ad esempio le agenzie a tariffe fisse e a basso costo, che operano con strutture commissionali diverse.
