Si sta preparando una tempesta sul mercato immobiliare
I fallimenti dei primi promotori di progetti in estate sono stati forse solo un'anticipazione di un'ondata di fallimenti: l'esplosione dei tassi di interesse sta soffocando il settore immobiliare. Nel peggiore dei casi, c'è la minaccia di "perdite di rilevanza sistemica nel settore bancario".
Aumento dei costi di costruzione, esplosione dei tassi di interesse, perdite crescenti: la flessione del mercato immobiliare rischia sempre più di trasformarsi in una crisi finanziaria fumante. Il fallimento di promotori di progetti come Euroboden, Project Group e Development Partner, avvenuto in estate, potrebbe essere solo il presagio di un'ondata più ampia di fallimenti, che nel peggiore dei casi potrebbe colpire anche il settore bancario. L'esplosione dei tassi di interesse sta soffocando sempre più anche i pesi massimi del settore. Anche i principali operatori potrebbero presto avere problemi nel servizio dei loro debiti.
Nel suo rapporto semestrale sulla stabilità finanziaria, la BCE dedica addirittura un capitolo speciale alla crisi e lancia l'allarme. Infatti, il rapporto debito/patrimonio netto delle maggiori società immobiliari dell'Eurozona è ora "vicino o superiore al livello precedente la crisi finanziaria globale", ovvero dieci volte i loro profitti. Con l'inizio dell'inversione di tendenza dei tassi d'interesse lo scorso anno, tuttavia, le società hanno sempre più difficoltà a rifinanziare questa enorme montagna di debiti. Le aziende più indebitate potrebbero quindi trovarsi in difficoltà quando dovranno rimborsare i prestiti, avverte la banca centrale.
Secondo la BCE, i prestiti per gli immobili commerciali sono diventati mediamente più costosi del 2,6% dall'inizio della svolta dei tassi di interesse. Il calo dei prezzi di vendita sta riducendo le entrate: Il numero di vendite si è dimezzato rispetto all'anno precedente nei primi sei mesi dell'anno. Inoltre, la tendenza a lavorare da casa sta causando un calo degli affitti, perché sono necessarie meno torri per uffici. "Questo mix di sfide cicliche e strutturali ha portato a significativi declassamenti del rating delle società immobiliari negli ultimi mesi".
Nel complesso, il settore sta affrontando perdite considerevoli. Il mercato azionario sta quindi punendo in modo massiccio le società immobiliari: i maggiori gruppi quotati sono attualmente scambiati al 30% al di sotto del loro valore contabile - il più grande sconto dalla crisi finanziaria del 2008. I banchieri centrali temono che molte società possano presto esaurire la loro spinta: "I modelli di business basati su bassi tassi di interesse e aspettative di redditività pre-pandemiche potrebbero diventare insostenibili nel medio termine".
Settore bancario con i piedi d'argilla?
Le perdite imminenti potrebbero presto diventare un problema per i bilanci bancari, avvertono i guardiani monetari. Infatti, circa il 10% di tutti i prestiti bancari nell'eurozona riguarda il mercato degli immobili commerciali. La BCE prevede già che la percentuale di prestiti alle imprese in rosso raddoppierà fino a raggiungere il 26% nel prossimo futuro. Se i tassi di interesse dovessero rimanere così alti per altri due anni e il fatturato del settore immobiliare diminuisse del 20%, la BCE stima che ben la metà di tutti i prestiti sarebbe a rischio.
La buona notizia è che è "improbabile" che le perdite imminenti nel mercato degli immobili commerciali siano da sole "abbastanza grandi da innescare una crisi sistemica a livello di zona euro". Tuttavia, le cose potrebbero diventare difficili per le banche che sono particolarmente coinvolte in questo segmento. Inoltre, il problema non è solo la crisi del settore immobiliare, ma il fatto che attualmente si stanno sovrapponendo numerose crisi - inflazione, guerra in Ucraina e in Medio Oriente, inversione dei tassi di interesse -.
Le turbolenze hanno quindi il potenziale per "diventare un fattore significativo di amplificazione in uno scenario negativo, aumentando il rischio di perdite sistemiche nel sistema bancario". In altre parole, l'imminente ondata di fallimenti sul mercato immobiliare potrebbe diventare la goccia che fa traboccare il vaso e scatenare un nuovo crollo bancario. C'è anche l'effetto contagio: l'imminente ondata di fallimenti potrebbe portare a "gravi perdite" in altri settori del sistema finanziario che dipendono dagli immobili commerciali, come i fondi di investimento o le assicurazioni.
Anche il mercato degli immobili residenziali è sempre più sotto pressione a causa dell'esplosione dei tassi di interesse della BCE. Il potenziale di un crollo è ancora maggiore in questo caso: il 30% di tutti i prestiti bancari nell'eurozona è costituito da mutui ipotecari. Tuttavia, al momento questo segmento è ancora relativamente stabile. Almeno finora, l'inflazione e la guerra non hanno fatto perdere il lavoro alla maggior parte dei costruttori di case, che possono quindi continuare a finanziare le loro quattro mura nonostante l'aumento dei tassi di interesse. Ma: "Un indebolimento evidente del mercato del lavoro comporterebbe rischi considerevoli per i portafogli immobiliari residenziali".
Fonte: www.ntv.de
