Preparatevi al potenziale calo dei tassi di interesse acquistando una casa con queste informazioni essenziali a portata di mano.
I prezzi dei mutui sono raddoppiati dal 2020, contribuendo a uno dei mercati immobiliari più costosi della storia. Anche se la Fed non controlla direttamente i prezzi dei mutui, le sue attività influenzano i costi di prestito in tutta l'economia.
L'impatto più evidente: una riduzione dei tassi di interesse potrebbe alleviare la pressione al rialzo sui prezzi dei mutui, rendendo più gestibile una parte dell'equazione dell'acquisto della casa. Questa potrebbe essere una notizia positiva per i primi-time homebuyers e i proprietari esistenti che hanno evitato di vendere le loro proprietà in un clima di tassi di interesse più elevati. Tuttavia, potrebbe anche portare a una maggiore concorrenza tra gli acquirenti di case, sebbene.
In realtà, i prezzi dei mutui hanno già iniziato a mostrare un calo costante in attesa del previsto taglio dei tassi della Fed mercoledì. Secondo Freddie Mac, il tasso medio del mutuo a tasso fisso a 30 anni è sceso al 6,20% lo scorso anno - il livello più basso dal febbraio 2023 - e significativamente inferiore rispetto al picco dello scorso anno del 7,79%.
Un punto percentuale di differenza nei prezzi dei mutui potrebbe non sembrare significativo, ma può far risparmiare ai proprietari di case centinaia di dollari nei pagamenti mensili.
Consideriamo, ad esempio, una casa venduta a $422,600, il prezzo di vendita medio di una casa negli Stati Uniti secondo l'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari. Se l'acquirente versa un acconto del 20% alla chiusura e ha un tasso di interesse fisso standard a 30 anni, l'acquirente potrebbe risparmiare oltre $2.600 all'anno sui pagamenti di interesse se ottiene un tasso del 6% rispetto al 7%.
L'impatto sulla fedeltà
La disponibilità è stata un altro contributo principale alle difficoltà del mercato immobiliare: i proprietari di case che hanno ottenuto tassi di mutuo ultra-bassi durante l'era del pandemic erano meno inclini a vendere le loro proprietà. Ciò ha portato a una concorrenza più intensa, spesso con guerre d'aste per le case esistenti sul mercato.
La diminuzione dei prezzi dei mutui potrebbe finalmente indebolire quell'effetto di "fedeltà" del mutuo.
"Ci sono proprietari che avrebbero già preferito vendere ma non potevano permettersi il prossimo mutuo a causa dei tassi elevati", ha dichiarato Daryl Fairweather, chief economist di Redfin. "Man mano che i tassi scendono, diventa sempre più fattibile per quelle persone vendere le loro case e ricomprarle".
Tuttavia, è altamente improbabile che i prezzi dei mutui tornino ai livelli del periodo pandemico iniziale, quando la Fed ha tagliato i tassi di interesse in un intervento di emergenza per rivitalizzare l'economia, ha detto Fairweather.
La maggior parte degli analisti si aspetta che la Fed riduca il suo tasso di interesse di riferimento di soli un quarto di punto mercoledì. Anche se sono previsti ulteriori tagli, non è chiaro quando avverranno.
"Molte persone hanno bloccato i tassi di mutuo intorno al 3%. Non torneremo così bassi", ha detto.
Infatti, Wells Fargo prevede che il tasso medio del mutuo a tasso fisso a 30 anni si attesterà al 6,5% alla fine del 2024 e al 5,9% alla fine del 2025.
Se hai acquistato una casa nel 2022 o nel 2023, l'opportunità di rinegoziare il tuo mutuo potrebbe sembrare allettante via via che i tassi scendono. Alcuni consulenti finanziari consigliano di aspettare fino a quando non è possibile ottenere un tasso di mutuo che sia un punto percentuale inferiore rispetto al tasso attuale, ha detto Fairweather.
"Se hai ottenuto un tasso di mutuo del 7,5%, potresti già essere in una posizione per rinegoziare", ha detto. "Se fossi nella posizione di qualcuno che ha ottenuto un tasso elevato, probabilmente aspetterei per vedere dove si dirigeranno i tassi".
Arma a doppio taglio?
Se sei un potenziale acquirente ansioso di rientrare nel mercato, tuttavia, un'ulteriore discesa dei prezzi dei mutui potrebbe potenzialmente essere un'arma a doppio taglio.
Mentre i prezzi più bassi potrebbero fornire ai proprietari di case un maggiore potere d'acquisto, potrebbero anche portare a una maggiore concorrenza per le case sul mercato, ulteriormente innalzando già i prezzi record delle case.
"È una di quelle cose in cui devi fare attenzione a ciò che desideri", ha detto Greg McBride, chief financial analyst di Bankrate. "Una ulteriore discesa dei prezzi dei mutui potrebbe generare un aumento della domanda che rende più difficile acquistare una casa".
Un altro elemento che potrebbe eventualmente aumentare la domanda sono le recenti modifiche alle regole adottate dall'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari.
Le modifiche, entrate in vigore l'17 agosto, sono state adottate per modificare il modo in cui i 1.500.000 agenti immobiliari NAR sono compensati quando aiutano le persone ad acquistare e vendere case.
"È stato un po' difficile navigare il mercato immobiliare in questo momento a causa di quel cambiamento delle regole", ha detto Fairweather. "Penso che molti acquirenti stiano rimandando i loro acquisti all'anno prossimo".
Infine, è difficile temporeggiare perfettamente il mercato immobiliare, anche se parlare con vari prestatori ipotecari per confrontare i loro tassi può aiutarti a ottenere un tasso più basso.
Mentre la discesa dei prezzi dei mutui potrebbe rendere l'idea di acquistare una casa più allettante per alcuni, non dovrebbe essere l'unico fattore determinante, ha detto Leo Pareja, CEO di eXp Realty, una delle più grandi società di intermediazione immobiliare degli Stati Uniti.
"Sempre consiglio alle persone di bloccare ciò che possono permettersi", ha detto Pareja. "La tua casa è dove cresci la tua famiglia. È il tuo stile di vita, la vicinanza alle attività, la scuola e molti altri componenti. Non è solo un rendimento sull'investimento".
