Potenziali impatti imprevisti dei tagli dei tassi di interesse della Fed potrebbero emergere nel settore immobiliare.
Il problema principale alla base della difficile accessibilità degli alloggi negli Stati Uniti è una situazione di squilibrio tra offerta e domanda. In sintesi, ci sono più persone interessate all'acquisto di case rispetto al numero di proprietà disponibili per l'acquisto. Questa situazione era già presente prima della pandemia, ma è peggiorata quando la domanda è aumentata a livelli mai visti prima. Il mercato è diventato praticamente inaccessibile dopo che i tassi ipotecari hanno registrato un aumento significativo dai minimi storici del 2020 ai massimi dell'anno precedente.
Quando la Federal Reserve presumibilmente abbasserà i tassi mercoledì, dovrebbe teoricamente smantellare la rigidità del mercato. Tuttavia, l'efficacia della Fed dipende da quanto attivamente abbasserà i costi dell'indebitamento in generale.
Una riduzione dei tassi di interesse di mezza punto (anche se improbabile ma non impossibile) invierebbe un forte messaggio sul fatto che la Fed è impegnata a invertire l'effetto "blocco" che rende esitanti i proprietari di case con mutui a basso interesse a vendere in un ambiente a tassi di interesse elevati. Ciò porterebbe a un notevole afflusso di case esistenti sul mercato e aiuterebbe a moderare i prezzi.
Come ha spiegato a me Daniel Alpert, socio gestore di Westwood Capital, ciò potrebbe produrre risultati eccezionali nel ciclo post-pandemico attuale. Inoltre, ridurre le spese dei proprietari di case potrebbe anche incoraggiare le persone a uscire dal mercato degli affitti, riducendo così i costi dell'affitto - una situazione perfetta, secondo Alpert.
Tuttavia, un alleggerimento più graduale e sottile potrebbe non incoraggiare i proprietari di case a vendere, specialmente quelli che sono riusciti a ottenere mutui a basso costo durante le prime fasi della pandemia. Questo è particolarmente rilevante quando i prezzi delle case negli Stati Uniti continuano a raggiungere nuovi massimi.
La Federal Reserve non può costruire case, ma può influenzare la popolarità della vendita di case influenzando i tassi ipotecari attraverso il suo tasso di riferimento. In effetti, le previsioni di un possibile taglio dei tassi alla prossima riunione della Fed hanno già scatenato una diminuzione dei tassi ipotecari dall'8,7% di agosto all'8,2% della scorsa settimana.
Secondo Daryl Fairweather, chief economist di Redfin, "Se la Fed adotta un atteggiamento più flessibile, credo che potremmo scendere intorno all'8%". Anche una piccola riduzione all'8,1% potrebbe avere un impatto psicologico significativo sul mercato immobiliare. Ciò potrebbe spingere le persone a superare l'indecisione e ridurre la domanda persistente di case.
Nel frattempo, gli aspiranti acquirenti e coloro che hanno recentemente acquistato case sono ansiosi di qualsiasi sollievo dai tassi ipotecari elevati. L'ultima media dei tassi ipotecari del 6,2% è, senza dubbio, un'alternativa migliore rispetto al picco del 7,8% dell'anno scorso, poiché la differenza potrebbe tradursi in risparmi di centinaia di dollari ogni mese.
Purtroppo, le possibili conseguenze delle azioni della Federal Reserve di questa settimana e oltre potrebbero portare a complicazioni inaspettate. Risolvendo il problema della domanda senza affrontare il deficit di offerta, la Fed potrebbe peggiorare involontariamente la crisi di accessibilità degli alloggi che cerca di risolvere.
Come ha fatto notare questa settimana Samantha Delouya, una delle mie colleghe, una riduzione dei tassi ipotecari potrebbe dimostrarsi una spada a doppio taglio. Secondo le parole di Greg McBride, chief financial analyst di Bankrate, "Siate cauti su ciò che desiderate. Una riduzione dei tassi ipotecari potrebbe scatenare un'ondata di domanda, rendendo più difficile l'acquisto di una casa".
La riduzione dei tassi ipotecari, come suggerito dall'economista capo di Redfin, potrebbe portare i tassi di interesse intorno al 6%, potenziando gli aspiranti acquirenti e alleviando il loro fardello. Tuttavia, se la Federal Reserve non affronta il deficit di offerta sottostante nel mercato immobiliare, il movimento potrebbe involontariamente intensificare la crisi di accessibilità aumentando la domanda.
La ripresa economica post-pandemica ha mostrato un aumento significativo della domanda di case, che ha contribuito all'aumento dei prezzi delle case. In una situazione del genere, la riduzione dei tassi potrebbe stimolare la crescita delle attività nel settore immobiliare, rafforzando così l'economia nel suo insieme.
