CONSUMATORE CURIOSO: Perché le commissioni immobiliari sono del 6% e perché la situazione sta per cambiare? - Perché le commissioni immobiliari sono del 6%? - e perché le cose potrebbero cambiare
La commissione si aggira in genere tra il 5% e il 6%, che di solito è pari a decine di migliaia di dollari, prelevati dal ricavato del venditore. Ma il venditore ha anche calcolato questo costo nel prezzo di vendita della casa, quindi indirettamente anche l'acquirente lo paga.
Come mai questo è diventato lo standard? E questo processo continuerà?
Potrebbero esserci dei cambiamenti all'orizzonte per quanto riguarda le commissioni immobiliari, dopo che una giuria di Kansas City ha stabilito - con una sentenza da 1,8 miliardi di dollari in ottobre - che le commissioni sono state gonfiate e che le agenzie di intermediazione e i gruppi industriali hanno cospirato per mantenerle tali. Questa storica causa antitrust, insieme ad altre cause simili, potrebbe rivedere la commissione standard del 6% e chi la paga.
Un cambiamento potrebbe consentire agli acquirenti e ai venditori di case di negoziare non solo le commissioni con i broker, ma anche chi è responsabile del loro pagamento: l'acquirente o il venditore. È quanto sta già accadendo a New York, dove la struttura delle commissioni è destinata a cambiare il 1° gennaio.
Molti pensavano che Internet avrebbe ucciso la commissione immobiliare del 6%. Ma non ha ancora intaccato la quota che i venditori di case pagano, che è circa il doppio di quella pagata in altri Paesi, secondo un rapporto sulle commissioni della Brookings Institution. Anche se negli ultimi anni le fila degli agenti di borsa e delle agenzie di viaggio sono diminuite a causa del calo delle commissioni, il numero di agenti immobiliari è cresciuto e le loro commissioni tipiche sono più alte che mai a causa dell'aumento dei prezzi delle case. Ciò è dovuto in gran parte al potere della National Association of Realtors, un influente gruppo di pressione che rappresenta 1,5 milioni di agenti immobiliari.
Sebbene la NAR stia facendo ricorso contro la recente decisione e sottolinei che le commissioni dei suoi membri sono sempre negoziabili, sembrano emergere alcune crepe nell'attuale modalità di vendita di una casa.
Come funzionano le commissioni immobiliari
I venditori di case sono solitamente tenuti a pagare la commissione del loro agente immobiliare e quella dell'agente che rappresenta l'acquirente. Gli intermediari in genere dividono la commissione che, a seconda del mercato, è solitamente compresa tra il 5% e il 6%.
Una vendita di una casa da 500.000 dollari con una commissione del 6% significa che il venditore paga al proprio agente 30.000 dollari al momento dell'accordo, che l'agente divide con l'agente dell'acquirente, per cui ogni parte guadagna 15.000 dollari sulla vendita. (C'è un'ulteriore suddivisione su ogni lato con i broker partecipanti che dividono i loro tagli con gli agenti che hanno concluso l'affare, per cui la paga effettiva di un agente è inferiore alla quota della sua parte della commissione totale).
Gli agenti immobiliari vi diranno che le commissioni sono negoziabili - e lo sono. E ci sono altri modelli per vendere una casa, tra cui l'utilizzo di broker a tariffa fissa o a prezzi scontati. Ma ci sono forti forze strutturali in gioco nel settore che impediscono a molti venditori di offrire meno del tipico 6%. Il compenso degli agenti è incluso quando la casa è inserita in un database regionale noto come Multiple Listing Service (MLS). Alcuni MLS non consentono all'agente del venditore di inserire nell'elenco un immobile che non offre nulla all'agente dell'acquirente.
I venditori possono temere che gli agenti li "allontanino" da una casa che fa guadagnare meno all'agente. E questo timore non è infondato.
Un recente studio accademico sulle proprietà quotate su Redfin ha rilevato che gli agenti che offrivano commissioni inferiori al tasso di mercato di una zona avevano meno traffico e impiegavano molto più tempo a vendere.
"Le persone più danneggiate da questa situazione sono i venditori che offrono commissioni a prezzi di mercato perché sono preoccupati di governare", ha dichiarato Jordan Barry, professore di diritto e fiscalità presso la University of Southern California e coautore dello studio. "Per la maggior parte dei proprietari di casa, la casa è di gran lunga il bene più importante. Rinunciare al 6% del prezzo di vendita in commissioni è un vero peso".
Una pratica storica
La struttura delle commissioni condivise è stata istituita nel 1913 e compare nel primo Codice etico dell'Associazione nazionale degli scambi immobiliari, fondata cinque anni prima e poi diventata NAR.
Una sezione del codice, intitolata "Doveri nei confronti degli altri broker", stabiliva che un agente doveva "essere sempre pronto e disponibile a dividere equamente la normale provvigione con qualsiasi membro dell'Associazione che sia in grado di procurare un acquirente per qualsiasi cliente".
L'attuale Codice etico del NAR (articolo 3) consente la condivisione delle provvigioni, ma non la richiede.
Fino a quando la Corte Suprema non vi ha posto fine nel 1950, le tariffe delle provvigioni erano stabilite in un calendario dai consigli regionali degli agenti immobiliari. I consigli proibivano specificamente di non applicare la tariffa prevalente, che era in aumento.
Negli anni '20 nell'area di Boston, ad esempio, il tasso di commissione tipico era del 2,5%, ma negli anni '40 aveva raggiunto il 5%, secondo uno studio pubblicato nel novembre 2015.
Gli agenti sostenevano che il tasso di commissione fosse equo perché avevano accesso agli annunci non disponibili al pubblico sull'MLS. Gli agenti inserivano i loro annunci nei database dell'MLS, dove solo gli altri agenti potevano vederli. Questi database erano - e talvolta sono ancora - gestiti da organizzazioni affiliate alla NAR.
In un aggiornamento ai membri a seguito del recente verdetto, la NAR ha dichiarato che la possibilità di condividere le commissioni "è sempre stata in vigore per proteggere e servire i migliori interessi dei consumatori, sostenere i prezzi determinati dal mercato e promuovere la concorrenza commerciale".
Una storia di controversie
Le tensioni sulla gestione degli annunci da parte della NAR sono sfociate in un nuovo contenzioso nel 2005, quando il Dipartimento di Giustizia ha intentato una causa civile antitrust contro la NAR, contestando le politiche e le relative regole che ostacolavano i broker immobiliari che utilizzavano "strumenti innovativi basati su Internet" per offrire servizi migliori e costi inferiori. In un accordo del 2008 con il DOJ, gli MLS affiliati alla NAR non erano più autorizzati a trattenere gli annunci dei broker che servivano i clienti online.
L'allargamento dell'accesso all'MLS avrebbe in seguito permesso a colossi degli annunci immobiliari online come Zillow e Redfin di prosperare. Ma mentre internet diventava una parte fondamentale dell'acquisto di case, il tasso di commissione rimaneva costante anche quando i prezzi delle case aumentavano.
Secondo il censimento degli Stati Uniti, nel 1950 il prezzo mediano di una casa era di 7.354 dollari (circa 93.000 dollari al netto dell'inflazione), il che rendeva una commissione del 6% pari a 441 dollari (circa 5.500 dollari nel 2023). Nel 2000, il prezzo mediano della casa era di 119.600 dollari (circa 215.000 dollari nel 2023), consentendo agli agenti di dividere una commissione di 7.176 dollari (circa 12.800 dollari nel 2023). A ottobre, il prezzo mediano della casa era di 391.800 dollari, secondo la NAR, e la commissione del 6% pagata da un venditore tipico era di 23.500 dollari.
Il prossimo passo della NAR è l'appello della causa da 1,8 miliardi di dollari di ottobre, che non sarà deciso a breve.
"In genere casi antitrust come questo richiedono circa un decennio", ha dichiarato June Babiracki Barlow, consigliere generale della California Association of Realtors. Ma, ha aggiunto, "non abbiamo mai visto un risarcimento danni così grande".
Se la struttura delle commissioni passasse alla loro separazione, ciò potrebbe significare un grande risparmio per i venditori di case, che dovrebbero pagare solo il proprio agente. Ma potrebbe rendere l'acquisto di una casa ancora più costoso, perché gli acquirenti dovrebbero pagare di tasca propria per la rappresentanza o fare a meno di un intermediario, se non hanno negoziato il pagamento della commissione da parte del venditore.
L'ondata di cause intentate di recente contro la NAR e altre società di intermediazione potrebbe portare alla separazione delle commissioni per i venditori, ha dichiarato Vasi Yiannoulis-Riva, partner del team immobiliare di New York dello studio legale internazionale Withersworldwide. Ha aggiunto che i cambiamenti potrebbero creare una maggiore concorrenza tra gli agenti, oltre ad avere "un effetto profondo sulle modalità di pagamento delle commissioni di intermediazione in tutto il Paese".
Cambiamenti già in atto
Alcuni cambiamenti incrementali sono già avvenuti nel modo in cui viene gestito il settore immobiliare residenziale, con alcuni MLS che hanno permesso di rappresentare una più ampia varietà di accordi sulle commissioni negli annunci già prima del verdetto.
Ad agosto, il Bright MLS, che copre i mercati del Mid-Atlantic, ha modificato i suoi requisiti in modo che gli annunci potessero offrire un compenso di qualsiasi percentuale o importo per il broker dell'acquirente, compresi gli 0 dollari.
In ottobre, la NAR ha dichiarato di non richiedere né incoraggiare gli MLS a modificare i propri campi dati per consentire compensi pari a 0 dollari, ma ha avvisato che in tal modo si sarebbe ottemperato alla politica degli MLS della NAR, un cambiamento rispetto alla politica precedente.
A dimostrazione di ciò che potrebbe accadere nel resto del Paese, il Real Estate Board of New York - la principale associazione di categoria della città di New York - ha presentato una nuova politica, definita "il futuro delle transazioni immobiliari residenziali", che disaccoppierà le commissioni degli agenti e richiederà che qualsiasi compenso per l'intermediario dell'acquirente proveniente dal venditore provenga direttamente da quest'ultimo, non da un altro intermediario.
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Fonte: edition.cnn.com
