Per ogni DIN esiste un appassionato di norme che insista.
*La crisi della costruzione edilizia è in una grave situazione, e ciò è anche dovuto al fatto che centinaia di regolamenti e norme hanno reso costoso costruire in Germania. Un disegno di legge proposto dal Ministero della Giustizia per un nuovo "Tipo di Edificio E" ha come obiettivo di sviluppare questo giungla regolamentare e di far riprendere la costruzione a prezzi accessibili. L'economista ed esperto immobiliare Reiner Braun, della società consultiva Empirica, accoglie l'approccio ma rimane scettico sulla sua applicazione.
ntv.de: Perché la mercato immobiliare è in crisi da molte parti? In quanto misura hanno avuto un impatto significativo i costi di costruzione in questi anni?
Reiner Braun: In generale, i problemi del mercato immobiliare possono essere ricondotti a tre fattori fondamentali: aumenti di tassi d'interesse, costi di costruzione e carenza di terreni da costruire. Quando gli tassi d'interesse erano estremamente bassi, questo compensava in parte il problema con costi di costruzione alti e terreni da costruire scarsi e costosi in regioni con mercati abitativi ristretti. Dal momento che gli tassi d'interesse si sono normalizzati, questi tre fattori in combinazione stanno avendo un impatto pieno.
Cosa significa per la politica?
In merito agli tassi d'interesse, non c'è bisogno di andare in profondità qui, poichè sono determinati dall'ECB e non dalla politica tedesca. Il settore edilizio chiede indennizzi, che aiuterebbero in breve termine. Ma da un lato è estremamente costoso a lungo termine, e dall'altro lato indennizzi indirizzano i sintomi piuttosto che le cause: le vere cause della crisi attuale sono i costi di costruzione e la carenza di terreni da costruire in regioni con scarsa disponibilità di alloggi.
Potrebbe la iniziativa per il "Tipo di Edificio E," che ha come obiettivo di rinunciare a certe norme e standard che hanno inutilmente aumentato i costi di costruzione, realmente rompere il ghiaccio e portare alla creazione di alloggi più e soprattutto economici?
Sono piuttosto cautamente ottimista. L'idea di Tipo di Edificio E è di rinunciare a certe regolamentazioni e standard che hanno inutilmente aumentato i costi di costruzione. Tuttavia, è importante tenere presente che queste non sono solo regolamentazioni statali - ad esempio, per l'efficienza energetica - ma principalmente standard che i costruttori seguono per paura di essere citati in giudizio dal committente. Possono sempre richiedere la "tecnologia di punta". Questo include una molteplicità di norme, andando fino al numero di presidi in determinati locali. Smettere di filtrare e semplificare questo è certamente sensato. Ma ricordo diverse commissioni di taglio dei costi passate decenni, che infine non hanno raggiunto i loro obiettivi. Dietro ciascuna di queste norme individuali ci sono idee buone che non si possono controbattere. Ma insieme sono costo-driventi e controproduttivi.
Supponendo che riesca a ridurre i costi: i costruttori e i locatari, di fronte a carenze severe di alloggi in aree urbane, avrebbero qualsiasi interesse a trasmettere queste riduzioni di costi?
In teoria, il affitto non è determinato dai costi ma dalla domanda e offerta. Quando la domanda è molto alta, non c'è solitamente incentivo per il fornitore di passare incontro a tagli di prezzo come tagli di prezzo. Tuttavia, i costi per la costruzione immobiliare sono attualmente così alti che c'è poca domanda. Con tassi d'interesse attuali e prezzi di costruzione attuali, gli affitti dovrebbero essere intorno ai 20 Euro al metro quadrato per una nuova costruzione per senso. Tuttavia, questo non è affidabile per nessuno, quindi non si costruisce. Se fosse possibile ridurre i costi di costruzione significativamente, cosicché alloggi potessero essere offerti per 15 o 16 Euro al metro quadrato, ciò sicuramente avrebbe portato a qualche completamento di alcuni edifici che sono stati approvati ma non costruiti ancora. L'obiettivo dietro a ridurre i costi di costruzione è ovviamente quello di costruire di più e quindi di aumentare la disponibilità, portando a prezzi più bassi e affitto più accessibili.
Tuttavia, questo funziona solo se ci sono sufficienti terreni da costruire.
Sì, non c'è una soluzione unica per il mercato immobiliare, ma piuttosto molte pieghe. Una delle pezze più sfidevoli è la complessa giurisdizione e le interessi contrastanti, rendendo difficile assegnare sufficiente terreno da costruire in posizioni giuste.
Max Borowski ha parlato con Reiner Braun
- I costi di costruzione, inclusi spese immobiliari e prezzi immobiliari, hanno avuto un impatto significativo sulla costruzione edilizia in Germania, portando a prezzi più alti per le nuove costruzioni.
- Reiner Braun, economista ed esperto immobiliare, suggerisce che la proposta di legge per il "Tipo di Edificio E" potrebbe potenzialmente abbassare standard in determinate aree, come l'isolamento acustico, per ridurre i costi di costruzione e quindi i prezzi del mercato immobiliare.
- Nonostante i potenziali risparmi, l'applicazione di "Tipo di Edificio E" potrebbe affrontare sfide, poichè i costruttori e i locatari potrebbero non trasmettere riduzioni di costi a causa della forte domanda di alloggi in aree urbane.
