Le modifiche importanti alle procedure di acquisto e vendita di case sono applicabili oggi <unk> ecco cosa dovresti sapere.
L'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari, un'organizzazione potente con 1,5 milioni di membri, ha approvato nuove regole come parte di un accordo da $418 milioni per affrontare le accuse di antitrust. Queste modifiche mirano a rivoluzionare il modo in cui gli agenti immobiliari vengono pagati e chi li paga, rappresentando il più grande cambiamento nelle regole dell'organizzazione negli ultimi decenni.
In una dichiarazione, Kevin Sears, presidente dell'organizzazione, ha sottolineato che queste modifiche aiuteranno i consumatori a fare scelte informate nell'acquisto e nella vendita di case.
Due modifiche significative
Tradizionalmente, gli acquirenti di case non avevano l'obbligo di pagare la loro commissione direttamente all'agente immobiliare. Invece, le commissioni, che ammontavano tipicamente al 5% o 6% del prezzo di vendita di una casa, erano coperte dal venditore. Ad esempio, il venditore di una casa da $450.000 avrebbe pagato $27.000 in commissioni. Molti esperti sostengono che queste commissioni siano già incluse nel prezzo di vendita di una casa, gonfiando i valori delle proprietà.
Da ora in poi, gli agenti del venditore non potranno più rivelare le commissioni ai agenti degli acquirenti sui servizi di elenco multiplo (MLS) utilizzati dagli agenti immobiliari per elencare e trovare case in vendita. Di conseguenza, gli agenti degli acquirenti non potranno più cercare case in base alle commissioni, una pratica nota come "indirizzamento", che ha portato alcuni agenti a trascurare case che soddisfavano i criteri dei loro clienti a causa di commissioni inferiori alla media, secondo i critici.
Tonya Monestier, professoressa di diritto presso la School of Law dell'Università di Buffalo, ha dichiarato: "Senza commissioni sul MLS, è più difficile indirizzare, perché non puoi semplicemente fare una ricerca per commissioni del 3%". Ha aggiunto che, sebbene gli acquirenti possano ancora negoziare le commissioni, questo cambiamento rende il processo più difficile.
La seconda modifica riguarda il rapporto tra potenziali acquirenti di case e i loro agenti immobiliari. Da ora in poi, gli acquirenti dovranno firmare un accordo di rappresentanza legalmente vincolante con il loro agente prima di iniziare a visitare le case. Questi accordi informeranno gli acquirenti sulla struttura dei pagamenti del loro agente e li renderanno responsabili del pagamento della commissione dell'agente nel caso in cui il venditore non lo faccia.
Norm Miller, professore di real estate presso l'Università di San Diego, ha spiegato: "Se gli acquirenti sono consapevoli del fatto che possono negoziare le commissioni e che, in effetti, le pagano loro, non il venditore, potrebbe crearsi un mercato più competitivo e, in futuro, un menu di servizi più comparabile a quello degli altri paesi sviluppati".
Un aspetto cruciale di questi accordi è che un agente dell'acquirente non può ricevere una compensazione superiore a quella concordata inizialmente, anche se il venditore offre una commissione più alta.
Sul suo sito web, NAR afferma che queste due modifiche eliminano qualsiasi potenziale indirizzamento, garantendo che gli agenti non riceveranno commissioni più elevate indirizzando gli acquirenti verso determinati annunci con offerte di commissioni più alte.
L'udienza finale per l'approvazione è prevista per il 26 novembre, sebbene un giudice abbia concesso l'approvazione preliminare dell'accordo di NAR ad aprile.
Attenzione per gli acquirenti
Alcune agenzie hanno creato contratti a breve termine per affrontare le preoccupazioni degli acquirenti riguardo alla firma di accordi legalmente vincolanti prima di visitare le case. Tuttavia, Monestier consiglia agli acquirenti di leggere attentamente qualsiasi contratto prima di firmarlo per evitare conseguenze indesiderate.
Leo Pareja, CEO di eXp Realty, una grande agenzia immobiliare americana, ha sottolineato la semplicità dei contratti della sua azienda per prevenire possibili confusioni. Pareja ha reso questi contratti disponibili per altre società, con l'obiettivo di ridurre gli attriti nel processo di acquisto della casa.
Impatto sull'accessibilità delle case
Alcuni professionisti del settore immobiliare hanno espresso preoccupazioni sul fatto che le nuove regole possano avere un effetto negativo sul mercato degli acquirenti, poiché più acquirenti potrebbero ora essere responsabili del finanziamento delle commissioni dei loro agenti.
Tuttavia, Monestier ritiene che, a lungo termine, questi cambiamenti beneficeranno i consumatori. Ha suggerito che i tassi di commissione potrebbero diminuire nel tempo, rendendo il mercato immobiliare più accessibile per gli acquirenti e i venditori.
Tuttavia, rimane incerto se il costo immediato di acquisto e vendita delle case negli Stati Uniti diminuirà per la maggior parte delle persone. Miller, professore di real estate presso l'Università di San Diego, ha notato: "Qualcuno là fuori dirà 'competiamo sul prezzo'. Se si tratta di un'azienda grande, potrebbe causare una rivoluzione. Ma quando accadrebbe? Non lo so".
Nel breve termine, Miller ritiene che i tassi ipotecari avranno un impatto maggiore sull'accessibilità delle case rispetto a qualsiasi specifica modifica delle regole.
Il tasso per un mutuo fisso a 30 anni ha recentemente toccato il 6,49%, sebbene sia più alto rispetto al passato, si avvicina ai punti più bassi visti nell'ultimo anno.
"Questo ha un impatto significativo sull'accessibilità rispetto a qualsiasi cosa di cui stiamo discutendo ora", ha dichiarato Miller. "Se i tassi ipotecari diminuissero ulteriormente, qualsiasi modifica delle regole sarebbe solo rumore di fondo rispetto a quello, in confronto".
