La rivalità nel mercato degli affitti è il fattore principale che tiene sotto controllo i prezzi.
La deplorevole situazione del mercato immobiliare tedesco stimola il supporto per estremisti di destra, secondo quanto affermato dal vertice superiore dell'industria edilizia da Iris Schöberl, nuova Presidente dell'Associazione Centrale Immobiliare (ZIA), in un'intervista con ntv.de. Secondo lei, ha fiducia che la crisi possa essere affrontata in questo momento.
ntv.de: Hai essere eletta come Presidente di ZIA in un periodo in cui la Germania discute di carenze di alloggi e crisi di costruzione. Qual è la tua visione sulla situazione e su quella dei tuoi soci?
Iris Schöberl: L'associazione ZIA copre tutta la gamma del settore immobiliare, dai progettisti, costruttori, società costruttrici ai investitori e proprietari, in vari segmenti del mercato immobiliare come residenziale, uffici, logistica e assistenziale immobiliare. Naturalmente, esistono punti di vista diversi. Ad esempio, l'immobiliare logistico rimane popolare. Tuttavia, le società costruttrici di alloggi stanno affrontando difficoltà. Gli sviluppatori esprimono una certa rassegnazione, e in generale, c'è un senso: "Oramai." La gente deve adattarsi alle condizioni attuali, in particolare alle alte tassi di interesse, e fare il meglio della situazione.
La settore residenziale è quello che si trova in condizioni peggiori?
Dipende dalla prospettiva: Per investitori e proprietari, nonché attuali locatari, il mercato immobiliare appare favorevole. Tuttavia, è un problema per chi cerca alloggi. Le persone che cercano di trasferirsi trovano pochi alloggi in Germania a causa di una costruzione insufficiente.
Hai menzionato tassi d'interesse alti come causa della costruzione di alloggi in calo. Ma non c'era abbastanza costruzione anche quando gli interessi erano bassi?
Quando c'era abbondanza di denaro a causa di interessi bassi, il settore pubblico - responsabile di assegnare terreni da costruire e concessione di permessi di costruzione - ha imposto richieste sempre più stringenti e ha trascorso troppo tempo. I permessi di costruzione hanno preso e prendono ancora troppo tempo. Si era sentito di poterlo affrontare. I costruttori desiderosi di costruire erano contenti se potevano ottenere un permesso di costruzione. Questo ha portato a una costruzione insufficiente e costi soaring. E ora? Creo che ovunque, la gravità della situazione sia diventata evidente, e dobbiamo concentrarsi sulla creazione di sufficiente spazio abitabile. Nuove idee stanno emergendo su come farlo in modo più veloce. Tuttavia, i fondi finanziari ora sono scarsi a causa di tassi di interesse in aumento. Di conseguenza, i costi di costruzione devono essere drasticamente ridotti.
Parli di carenza di alloggi come un problema sociale centrale. Dopodiché le elezioni europee, c'è stato un esteso dibattito sui motivi della disillusione politica e il passaggio verso le estreme destra. L'argomento della carenza di alloggi e dei affitti in crescita non è comparso. È ancora sottovalutato?
Creo che la significanza sia ancora sottovalutata. Ho visto sondaggi in cui l'alloggio a prezzi accessibili è citato come preoccupazione principale, anche prima della guerra in Ucraina e dei prezzi dell'energia alti. Molte vedono la carenza di alloggi come un fallimento dello Stato. Sorprendeva che questo ruolo ha avuto un ruolo minore nella campagna elettorale.
Sui motivi - soprattutto costi di costruzione in eccesso a causa dell'eccesiva burocrazia, mancanza di terreni da costruire - abbiamo parlato di questo per così tanti anni. I politici a livello federale e statale concordano su questo. Ma la responsabilità deriva dai comuni responsabili, e sembra che nulla stia succedendo lì.
Perché va bene per noi. Non solo per l'industria immobiliare, ma anche per i comuni. Possono affidarsi al fatto che tanti soldi stavano entrando nel settore immobiliare perché gli investitori erano disposti a portare sempre di più debito. Se un comune designa una nuova area edilizia, potrà addirittura pagare la scuola e il kindergarten per lo sviluppatore. Naturalmente, questo ha aumentato i costi. Il punto più triste è che quando un sindaco si candida alla rielezione, la designazione di nuove aree edilizie o densificazione non è popolare. La decisione, che ci riguarda, non ha incentivi.
Cos'altro dovrebbe essere fatto? Questo stallo può essere risolto in qualche modo?
Sono ottimista che qualcosa cambierà. Perché non solo danneggia l'industria immobiliare, ma anche la politica. Puoi vedere ciò nelle elezioni. E dalla dolore, spero che la realizzazione venga.
Ma a livello politico federale e statale, questa realizzazione è già presente. Ma non sono direttamente responsabili.
Sono spesso parte dello stesso partito dei sindaci. I ministri federali e statali dovrebbero anche esercitare pressione aggiuntiva sui loro colleghi partitari di grado locale e sottolineare la loro responsabilità per la società in generale. Spero in maggiore apertura - e non solo per l'alloggio. Oltre all'alloggio, abbiamo il secondo tema dei locali commerciali in disuso nei centri cittadini. Abbiamo urgente bisogno di strategie per come possiamo utilizzare efficacemente. Ma l'investitore potenziale è quasi impossibile a causa di richieste economiche insostenibili.
Perché è così difficile? Riattivare i centri commerciali dovrebbe essere nell'interesse degli autorità comunali.
La causa principale per questo eccesso di burocrazia e lo stallo economico in un momento in cui abbiamo bisogno di cambiamenti in molte cose in Germania è probabilmente la grande necessità di sicurezza. L'ufficiale responsabile potrebbe avere preoccupazioni per la violazione di regole o l'eccesso di competenze. Forte sostenitore sono di trasferire competenze dai sindaci agli esperti responsabili, così che possono fare eccezioni.
Il eccesso di necessità di sicurezza - in realtà, non fare nulla invece che commettere un errore o superare le competenze - è probabilmente il tema centrale dietro la malpensata burocrazia e lo stallo economico in un momento in cui abbiamo bisogno di cambiamenti in molte direzioni in Germania?
Questione sociale in evidenza: Le persone temono di perdere i loro posti di lavoro a causa dell'approvazione di nuove iniziative, optando invece per prolungare il processo a perpetuità e ripetendo continuamente la valutazione per prevenire eventuali rischi. Questo rallenta il crescita economica e il progresso della società.
Una richiesta chiave della tua parte, menzionata in precedenza, è di ridurre i costi di costruzione, principalmente semplificando le regolamentazioni e accelerando i permessi edilizi. Tuttavia, perché i locatari passino queste risparmiazioni sui costi?
Si presume che i locatari si concentrino solo sulla massimizzazione di profitti a breve termine. Tuttavia, essi valutano anche la bassa rotazione dei locatari. I affitti portano a una maggiore rotazione. Costruire più appartamenti è la chiave per tenere bassi gli affitti e per creare concorrenza. Per raggiungere la concorrenza, si necessita di introdurre appartamenti in quantità massiccia nel mercato. Quando si compra in una grande supermercato a prezzi ridotti, i consumatori sono in grado di acquistare articoli a prezzi bassi a causa della dura concorrenza tra grandi rivenditore. Allo stesso modo, solo costruendo in massa, i affitti possono decrescere.
L'industria immobiliare ha una reputazione pessima. Nell'era della denaro a basso prezzo, gli investitori hanno realizzato profitti consistenti senza produrre alcun valore reale per la società in forma di alloggi abitabili a prezzi accessibili, come percepiti dal pubblico. Come la tua industria, i soci della ZIA, possiamo contribuire positivamente in questa crisi?
Personalmente ho investito circa 1,5 miliardi di Euro in appartamenti per i fondi di pensione. Questi non sono parassiti. È importante ricordare che i risparmi di pensioni - forse anche il tuo - sono investiti nel settore immobiliare. Non dovrebbe essere vergognoso lavorare nell'industria immobiliare. A Berlino, per anni, gli investitori si riferivano allo scontro sull'esproprio: "Non vogliamo investire i nostri soldi a Berlino." Come un risultato, la costruzione ha fiorito nelle aree circostanti.
Il clima a Berlino si è notevolmente migliorato dal passaggio da un governo rosso-rosso a un governo nero-rosso. L'industria può agire mostrando le nostre contribuzioni positive in modo più trasparente. I soci della ZIA hanno stabilito codici di condotta. Sebbene non possiamo prevenire locatari etici dall'applicare pratiche questionabili come spegnere il riscaldamento in inverno, queste occorrenze sono rare nelle aziende di membri e tra gli investitori responsabili.
Intervista di Max Borowski a Iris Schöberl.
