Il mercato immobiliare è "bloccato" almeno fino al 2026, avverte Bank of America
Economisti della Bank of America hanno avvertito questa settimana che il mercato immobiliare statunitense rimane "bloccato" e non ci crediamo si sblocchi fino al 2026 — o più tardi.
La banca ha annunciato che i prezzi immobili resteranno alti e saliranno di più. La carenza di case continuerà. E le tasse di interesse hipotecarie potrebbero non calare di molto — anche se finalmente la Federal Reserve consegna tagli d'interesse a lungo rinvii.
"Questo richiederà molti anni per risolvere. Non c'è una soluzione magica", Michael Gapen, capo economia USA alla Bank of America, ha detto a CNN in un colloquio telefonico. "Il messaggio per i nuovi acquisti immobiliari è quello della pazienza e della frustrazione".
L'affidabilità è un problema importante negli Stati Uniti.
I prezzi immobili si sono alzati durante Covid-19 e quindi le tasse hipotecarie hanno preso una punga a causa della guerra dell'Fed contro l'inflazione.
Questa combinazione insolita ha reso un tempo storico di difficile accesso alla compra di una casa.
"È stato un'insolita combinazione. I tassi hipotecari sono saliti considerevolmente ma anche i prezzi immobili. Questo tipicamente non accade", ha detto Gapen.
La disponibilità di case non riesce a tenere il passo con la domanda. I prezzi hanno dovuto andare in direzione unica: in su.
Il prezzo medio di una casa preesistente statunitense ha salito a maggio per l'undicesima settimana di fila a un record di 419.300 dollari — in aumento del 6% rispetto all'anno precedente.
La Bank of America prevede un aumento dei prezzi immobili del 4,5% questa annata e di altri 5% nel 2025 prima di scendere di 0,5% nel 2026.
Effetto "blocco" potrebbe durare per otto anni
Un grave problema che ostacola la disponibilità è l'effetto "blocco".
Le persone che già possiedono una casa sono in pratica bloccate nella loro proprietà dopo aver rinnovato il mutuo o averlo preso durante la pandemia quando le tasse hipotecarie a bassissima tassa erano disponibili. Comprare ora a tassi attuali richiederebbe a queste persone di pagare centinaia di dollari in più al mese solo per l'interesse. In più, i prezzi immobili hanno salito.
Per molte, non fa senso muoversi. E perché questi proprietari non vanno a vendere, la offerta di case esistenti sul mercato è limitata.
"Perchè dovrei vendere se non ho bisogno?" ha detto Gapen. "I prezzi sono saliti e la tassa hipotecaria è molto più alta. Così, sono contento di rimanere dove sono".
La Bank of America avverte che l'effetto blocco potrebbe durare per altri sei a otto anni, tenendo un tetto sulla disponibilità durante questo periodo.
Questo è perché la tassa hipotecaria di coloro che già possiedono una casa è storica bassa. E la tassa per nuovi acquirenti è elevata. La Bank of America non crede che questo divario si riduca di molto per anni.
"Non possono portare via la loro tassa hipotecaria"
Dave Liniger, cofondatore della grande azienda immobiliare RE/MAX con la moglie nel 1973, ha detto che l'effetto blocco significa che coloro che desiderano passare a una casa più grande non possono, e la prossima generazione non riesce nemmeno a mettere piede nella porta per una proprietà da iniziare.
"Il mercato di movimento non esiste", Liniger ha detto a CNN. "Le case da iniziare hanno raddoppiato di valore e i proprietari desiderano muoversi ma il problema è che non possono portare via la loro tassa hipotecaria".
Liniger concorda che il mercato immobiliare rimane bloccato, almeno per ora.
"Dovremo affrontare questo per un periodo di tempo", ha detto.
Ma Liniger ha invitato i nuovi acquisti immobiliari a rimanere pazienti. "Non abbandonare il sogno", ha detto.
In teoria, una goccia di approvvigionamento di nuove case potrebbe aiutare a sbloccare il mercato.
Tuttavia, la Bank of America prevede che le partenze di costruzione — che è una misura di case nuovamente costruite — rimarranno stagne negli anni a venire. E le partenze di costruzione non si sono ancora riprese dal collasso del mercato immobiliare nella metà dei '00.
Divario tra i ricchi e i poveri
La previsione di un mercato immobiliare "bloccato" taglia entrambe le parti.
La spinta dei prezzi immobili ha ingrossato il patrimonio netto degli esistenti proprietari immobiliari e loro ha dato maggior flessibilità finanziaria.
Ma c'è una grande fetta di americani che sono fuori dal gioco. Desidererebbero comprare ma non possono a questi prezzi e queste tasse hipotecarie.
Quanto più tempo sono tenuti lontani dalla compravendita, più tempo perdono nella creazione di ricchezza.
In un recente sondaggio Gallup, solo il 21% degli americani ha detto che è un buon momento per comprare una casa, pari al peggioro risultato nella storia di Gallup. Un numero sorprendentemente elevato — il 76% — ha detto che è un cattivo momento per comprare.
Gapen, l'economista della Bank of America, ha detto che se l'economia statunitense riesce a raggiungere il "terraino molle" che aspetta, ovvero se l'inflazione si raffredda senza scatenare una recessione, c'è un rischio che i prezzi immobili salgano ancora di più di quanto previsto.
D'altra parte, se la durabilità della ripresa è stata sovrastimata e una recessione è in arrivo, i prezzi immobili possono calare e la affidabilità si migliorerà.
"Ma, ovviamente, non vuoi passare per una recessione per avere meglio in termini di affidabilità immobiliare", ha detto.
- L'effetto blocco, che impedisce agli proprietari immobiliari di trasferirsi a causa di tassi di moratorio elevati e prezzi immobili aumentati, potrebbe durare ancora per altri sei a otto anni, potenzialmente ostacolando la disponibilità di case esistenti e influenzando l'ambiente economico del mercato immobiliare in generale.
- La situazione attuale del mercato immobiliare, caratterizzata da prezzi immobili alti e scarsa offerta, ha creato un notevole divario tra coloro che hanno tratto vantaggio dal salto dei valori delle proprietà e coloro che non possono permettersi case, influenzando l'economia e le opportunità economiche per i primi acquisti di case.
