Il cambiamento al quale il potente gruppo commerciale degli Realtors si è opposto per decenni sta finalmente accadendo.
L'industria che facilita le transazioni immobiliari è molto più ampia e opaca di quanto la maggior parte delle persone si aspetti quando decide di intraprendere il processo di acquisto. E non hai altra scelta che entrare in questo labirinto se vuoi ottenere quell'ultima medaglia dell'età adulta, la proprietà immobiliare. È emozionale e pieno di scartoffie e tende a far sentire gli acquirenti, a torto, stupidi.
Molto di questo è stato progettato, rafforzato dall'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari, un mega gruppo di interessi con un controllo monopolistico sul mercato immobiliare degli Stati Uniti.
Ma ci sono buone notizie e cattive notizie all'orizzonte.
La buona notizia, secondo alcuni resoconti, è che le autorità antitrust hanno costretto l'NAR (pronunciato "nahr" dai professionisti del settore) a allentare la presa sulle commissioni degli agenti, il che dovrebbe, alla fine, ridurre i costi che gli acquirenti e i venditori devono pagare. Potrebbe anche introdurre nuovi metodi di acquisto e vendita delle case che bypassano gli agenti tradizionali.
A partire da questo sabato, i giorni della commissione standard del 6% - due o tre volte ciò che gli agenti guadagnano in altre economie sviluppate - sono effettivamente finiti.
I venditori, che storicamente hanno pagato sia l'agente di lista che l'agente immobiliare dell'acquirente, dovranno pagare la loro commissione. Gli acquirenti e i loro agenti negozieranno un piano di compensazione in anticipo.
“È una parziale deregolamentazione di un mercato che era regolato non dal governo, ma dall'industria”, ha dichiarato Stephen Brobeck, fellow senior della Federazione dei Consumatori d'America, un gruppo di advocacy senza scopo di lucro. “A lungo termine, sarà una cosa molto buona”.
Ma ci vorrà del tempo per smantellare il sistema che l'NAR ha costruito in decenni - un sistema che tiene le informazioni sulla commissione principalmente fuori dalla vista del pubblico - e combattere in tribunale per proteggerlo.
Resistente alla disruption
In un'epoca in cui Internet ha reso molto più facile per gli acquirenti e i venditori trovare l'un l'altro, il 6% di commissione persiste. Il settore immobiliare, più di quasi qualsiasi altro, ha resistito alla disruption che ha reso molto più facile per i consumatori, ad esempio, prenotare un viaggio senza pagare un agente di viaggio o fare trading azionario senza un broker.
Questo è in gran parte grazie all'NAR, che rappresenta più di 1,5 milioni di agenti immobiliari a pagamento e fa parte dei più potenti lobbisti a Washington (quella R maiuscola non è un errore - il gruppo ha registrato il termine e consiglia ai non membri di avere un buon avvocato al loro fianco se vogliono usarlo).
Mentre l'NAR ha a lungo sostenuto che la commissione del 5% - 6% era sempre negoziabile, in pratica non è così.
Immagina di vendere la tua casa e aspettarti di pagare il 6% del prezzo di vendita alle commissioni. Chiedi ai tuoi genitori e scopri che anche loro hanno pagato il 6% e che così è sempre stato. Ma se hai investito molto nella casa e credi che si venderà rapidamente con poco sforzo da parte dell'agente, potresti essere tentato di negoziare con il tuo agente di lista, di cui hai bisogno per inserire la tua casa nella MLS locale, per tenere più del ricavato per te. Ma in questo modo, inviti gli agenti dei compratori a indirizzare i loro clienti verso le proprietà che offrono una commissione più alta.
Questo non è solo un pensiero ipotetico, ma un fatto. Un recente studio nazionale ha rilevato che "gli agenti acquirenti in effetti indirizzano i clienti lontano dalle proprietà che offrono basse commissioni per gli agenti acquirenti" e che quelle proprietà impiegano più tempo a vendersi, se si vendono.
L'NAR esiste in una forma o nell'altra da più di un secolo,
Ma più spesso gli acquirenti e i venditori non si rendono conto di poter negoziare in primo luogo, e questo è stato progettato così.
“In pratica, c'è una regola del silenzio dell'industria...sulla pubblicità che parla delle commissioni”, afferma Brobeck, citando uno studio del 2021.
I cambiamenti nel modello di commissione sovvertono decenni di lotte legali e politiche per mantenere il potere degli agenti immobiliari in America. Il Dipartimento della Giustizia ha fatto causa all'organizzazione almeno 10 volte e ha indagato sui suoi sistemi MLS per violazioni antitrust.
In una dichiarazione all'CNN martedì, un portavoce dell'NAR ha ribadito che le commissioni degli agenti sono e rimarranno "totalmente negoziabili".
“L'NAR non ha una struttura di commissioni”, ha dichiarato il portavoce, aggiungendo che il gruppo richiede agli agenti immobiliari “di avere conversazioni aperte e trasparenti con i consumatori sulla compensazione - in linea con i loro obblighi secondo il Codice di Etica”.
I cambiamenti annunciati nell'accordo di marzo con i venditori entreranno in vigore alla fine di un anno tumultuoso per l'NAR internamente.
Un anno fa, il suo ex presidente, Kenny Parcell, si è dimesso dopo che il New York Times ha pubblicato un articolo che dettagliava le lamentele dei dipendenti, tra cui tocco improprio e invio di foto e messaggi osceni - accuse che Parcell ha negato. In ottobre, una giuria ha condannato l'NAR in un caso di riferimento che ha sfidato il suo modello di commissione e il suo CEO ha annunciato il pensionamento anticipato due giorni dopo. La donna che ha sostituito Parcell si è dimessa a gennaio, citato minacce di estorsione.
Gli esperti del settore affermano che, sebbene il cambiamento delle commissioni sia sconvolgente, l'NAR mantiene ancora una forte presa sul mercato, grazie ai milioni di dollari spesi in lobbying e marketing negli anni.
“Hanno tenuto tutto come una scatola nera e sono riusciti a farlo con le regole del silenzio...e con la terminologia confusa”, afferma Brobeck.
Brobeck è rapido nel notare che non incolpa gli agenti immobiliari per i problemi del settore o dell'NAR.
“Sono brave persone”, dice. “Sono in un sistema marcio”.
Le riforme mirate a indebolire il controllo della NAR sulle commissioni degli agenti potrebbero introdurre nuovi metodi di acquisto e vendita delle case, bypassando gli agenti tradizionali. A causa di decenni di pratiche dell'industria, molti venditori di case non sanno di avere il diritto di negoziare la commissione del loro agente, il che ha portato alla persistenza della commissione del 6%, che è notevolmente più alta rispetto ad altre economie sviluppate.
