I risultati recenti evidenziano l'attuale immobilità del settore immobiliare.
I dati recenti del settore immobiliare mettono in evidenza l'arresto significativo del mercato immobiliare nel 2024, poiché gli americani hanno lottato con una combinazione dannosa di prezzi delle proprietà alle stelle e tassi ipotecari gonfiati, portando a uno dei mercati abitativi meno accessibili degli ultimi decenni. Una riduzione dei tassi da parte della Federal Reserve di questo mese ha acceso le aspettative che l'industria immobiliare sensibile ai tassi possa presto assistere a un'impennata rivitalizzante.
Echoing questo sentimento, Chen Zhao, responsabile della ricerca economica di Redfin, ha dichiarato: "Il mercato immobiliare del 2024 è stato essentially messo sul ghiaccio". Nonostante osservazioni simili nel 2023, c'era ancora la convinzione che le cose non potessero peggiorare ulteriormente. Purtroppo, il 2024 si è rivelato deludente per il settore immobiliare.
Circa 25 case su 1.000 sono state vendute durante i primi otto mesi dell'anno, indicando una diminuzione del 37% delle vendite rispetto allo stesso periodo del 2021, che ha assistito a un'impennata dell'attività di acquisto di case a causa della pandemia. Questa cifra rappresenta anche una diminuzione del 31% delle vendite rispetto allo stesso periodo del 2019.
Zhao sostiene che un mercato in cui 30-40 case su 1.000 sono vendute indica un paesaggio immobiliare più sano.
Una delle principali ragioni per le cifre di vendita delle case più basse nel 2024 è l'inventario limitato di proprietà disponibili. Solo 32 case su 1.000 sono state elencate in vendita durante i primi otto mesi dell'anno, rappresentando il livello più basso dal 2012, secondo Redfin.
La posizione conta
Alcune aree hanno subito un rallentamento più grave rispetto ad altre. Le case nelle aree suburbane e rurali sono state acquistate leggermente più frequentemente rispetto alle abitazioni urbane, secondo i dati di Redfin.
I fattori geografici svolgono anche un ruolo significativo. Sette delle dieci aree metropolitane con i tassi di turnover più bassi nel 2024 si trovano in California. Los Angeles è stata la città con il tasso di turnover più basso, con solo 15 case su 1.000 vendute - una diminuzione del 32% rispetto allo stesso periodo del 2019.
"In città come Los Angeles, gli stipendi non hanno tenuto il passo con i prezzi delle case", ha spiegato Jeremiah Vancans, un agente immobiliare di Los Angeles affiliato a Compass. "Non c'è molta nuova costruzione che entra sul mercato e, quando lo fa, non è disponibile a prezzi accessibili".
Vancans ha inoltre attribuito il rallentamento a Los Angeles al calo delle assunzioni nel settore dell'intrattenimento, uno dei principali datori di lavoro della città. Vancans ha stimato che gli effetti persistenti degli scioperi dei writers e degli attori del 2023, insieme alle interruzioni causate dai servizi di streaming, hanno avuto un impatto negativo sulle opportunità di lavoro per i professionisti dell'intrattenimento.
Boston è stato il secondo mercato più lento e ha registrato una diminuzione del 38% delle vendite di case rispetto a cinque anni fa.
Austin, Texas, che ha acquisito importanza negli ultimi anni come principale hub tecnologico, ha registrato la maggiore diminuzione delle vendite di case tra tutte le aree metropolitane analizzate da Redfin negli ultimi cinque anni. Austin ha venduto 30 case ogni 1.000 case quest'anno, la metà del tasso di vendita del 2019.
Gli acquirenti di case nelle città del Sole e nelle aree entro la distanza di pendolarismo da New York City hanno avuto la più ampia gamma di opzioni. A Phoenix sono state vendute più case di qualsiasi altra area metropolitana, secondo Redfin.
"Stiamo costruendo molti nuovi immobili, offrendo così una più ampia selezione di immobili per gli acquirenti", ha detto Patrick Chamberlin, un agente immobiliare di Phoenix. "Rispetto ad altre parti del paese, le case di Phoenix sono più convenienti".
Tuttavia, Chamberlin ha ammesso che anche a Phoenix le vendite di case sono rallentate significativamente rispetto ai anni della pandemia del 2020 e del 2021.
"Siamo ancora molto al di sotto dei nostri livelli usuali degli ultimi due anni", ha detto. "Sembra ancora stagnante".
Stimolare un mercato immobiliare stagnante
I tassi ipotecari sono stati in costante calo in attesa di ulteriori riduzioni dei tassi da parte della Fed, con il tasso medio a 30 anni fisso sceso al 6,08% nella settimana terminata il 26 settembre, secondo Freddie Mac. Anche se si tratta di una significativa diminuzione rispetto al picco recente del 7,79% raggiunto nell'autunno del 2023, resta ancora più alto dei tassi ipotecari tipici durante il periodo di quasi 14 anni tra il 2008 e il 2022.
Zhao ha attribuito le vendite storicamente lente del 2024 in parte all'effetto "lock-in del tasso".
Gli americani che hanno ottenuto tassi ipotecari più bassi prima del 2024 sono stati riluttanti o incapaci di elencare le loro case per la vendita a causa della presunta necessità di acquistare una nuova casa a un tasso di interesse notevolmente più elevato. Secondo il Consumer Financial Protection Bureau, quasi il 60% dei 50,8 milioni di mutui attivi ha tassi di interesse inferiori al 4%.
"Non c'è stata molta motivazione per vendere le case", ha detto Zhao. "L'inventario limitato sul mercato ha giocato un ruolo significativo nel fatto che ci sia così poco turnover".
La scarsità di nuove costruzioni abitative ha contribuito anche al mercato immobiliare lento degli Stati Uniti. Gli esperti stimano che gli Stati Uniti debbano costruire oltre 2 milioni di case per soddisfare la domanda crescente. Questa scarsità ha contribuito a spingere i prezzi delle case a livelli record. Il prezzo medio di vendita di una casa esistente ad agosto era di 416.700 dollari - il 14° mese consecutivo di aumenti annuali, secondo l'Associazione nazionale degli agenti immobiliari.
"Raggiungere un mercato immobiliare bilanciato da qui in poi sembra un compito enorme", ha detto Zhao. "Credo che la soluzione risieda in un notevole aumento dell'offerta immobiliare, sia attraverso nuovi progetti di costruzione che trovando modi per accedere alle case dei proprietari attuali".
"Preparatevi a un lungo percorso, di circa cinque a dieci anni, prima di sentire di nuovo un ritmo familiare nel mercato immobiliare", ha aggiunto.
Il mercato immobiliare fiacco del 2024 ha avuto un effetto a catena sull'economia più ampia, con una spesa dei consumatori e un investimento delle imprese ridotti a causa dell'inaccessibilità delle case. I costi e i tassi di interesse elevati delle proprietà immobiliari hanno reso difficile per molti consumatori risparmiare per altre imprese o investimenti.
Secondo Zhao, il rallentamento del mercato immobiliare ha influito su vari settori della comunità imprenditoriale, rendendo difficile per le piccole imprese che dipendono dallo sviluppo e dalla costruzione di immobili residenziali per crescere. I potenziali acquirenti di case, spesso prima casa, hanno anche rimandato i loro piani per avviare imprese, in attesa di condizioni di mercato più favorevoli.
