Attenzione a queste bandiere rosse nel contratto di un agente immobiliare
Acquistare o vendere una casa è sempre stato un po' pazzo. Nel momento in cui entri in un ufficio di un'agente immobiliare per chiedere informazioni su una casa o contatti un'agente locale per vendere la tua casa, inizi un viaggio sulle montagne russe di pressioni emotive e finanziarie. Gli assegni vengono scritti. Le case vengono pulite**. I biscotti vengono fatti.
Ma tradizionalmente hai potuto ingaggiare un agente per vendere la tua casa senza un contratto, e se stavi acquistando una casa non hai dovuto preoccuparti di pagare la provvigione dell'agente immobiliare—quasi sempre era pagata dal venditore, che ha sputato circa il 6% del prezzo di vendita al suo agente, che poi (solitamente) lo ha suddiviso con l'agente dell'acquirente. Certo, in un certo senso l'acquirente ha pagato quella provvigione perché il venditore ha probabilmente gonfiato il prezzo della sua casa per coprire il costo, ma l'illusione c'era.
Tutto questo è cambiato di recente. Nel marzo scorso, l'Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari (NAR) ha risolto alcune cause legali, e come parte di quell'accordo ha concordato di mandare all'aria l'intero sistema. Di conseguenza, ci sono due grandi cambiamenti che stanno colpendo il mercato immobiliare a partire da questo mese: gli acquirenti dovranno iniziare a pagare i loro agenti direttamente, e tutti dovranno firmare un contratto—anche se vuoi solo guardare una casa. E fino a quando le cose non si sistemeranno e diventeranno standardizzate, quei contratti sono un po' il Far West—quasi qualsiasi cosa può esserci dentro. Ecco cosa dovresti tenere d'occhio se stai per acquistare o vendere una casa.
Mantenere le suddivisioni
Il più grande cambiamento che sta colpendo il mercato riguarda il modo in cui vengono gestite le provvigioni degli agenti. Invece di far pagare all'acquirente l'intera provvigione e suddividerla con l'agente dell'acquirente, entrambi gli agenti devono essere pagati direttamente dai loro clienti—and the seller’s agent is now prohibited from advertising the split on the Multiple Listing Service (MLS) (known as an “offerta di compensazione”), which was a common practice to attract buyer’s agents.
L'idea qui è di abbassare i costi complessivi—as a seller, you no longer have to build a 6% hit into your calculations. If commissions stay at the traditional level, you’d only need to come up with 3%, which could save you a lot of money. And if you negotiate a lower commission (which you absolutely can), you could save even more.
That is, unless the contract you sign with your agent keeps the old system in place by calling it something else. Some draft contracts that agents have circulated maintain the 6% commission split with the buyer’s agent by calling the commission a “bonus.” The mechanism of the seller paying a commission that is then split with the buyer’s agent remains, just in different language. That’s fine if that’s what you want—but don’t just blindly agree to pay more than you need to.
Penali
Una grande cosa da cercare in qualsiasi contratto che un'agente immobiliare ti presenta sono le penali, soprattutto per il ritiro da una vendita. Alcuni contratti predisposti in seguito a questo accordo hanno introdotto pesanti penali se un acquirente si ritira da una vendita dopo aver fatto un'offerta—qualcosa che tradizionalmente è stato possibile fare, entro certi limiti. A volte queste penali sono formulate in modo da assegnare all'agente dell'acquirente la piena provvigione che avrebbe guadagnato, che potrebbe essere una somma sostanziosa che devi pagare anche se non stai effettivamente acquistando una casa. Non dovresti mai concordare questo.
Dovresti anche fare attenzione alle penali applicate alla risoluzione del tuo accordo con l'agente immobiliare. Se hai lavorato con un'agente per un po' di tempo e non ha trovato case per te, o gli affari sono saltati e non sei soddisfatto del suo lavoro, dovresti essere libero di risolvere l'accordo in qualsiasi momento, senza pagare alcuna sorta di penale finanziaria.
Chiarezza delle spese
Una parte dell'accordo che la NAR ha concordato riguarda il rendere molto chiaro a) cosa farà il tuo agente immobiliare (quali servizi sono forniti) e b) quanto pagherai per questi servizi. Questo dovrebbe essere chiaro e trasparente nel contratto, indipendentemente dal fatto che lavorino per una commissione complessiva come percentuale del prezzo di vendita o se ti addebitano un'ora o una tariffa piatta per servizi specifici.
Dovrebbe anche esserci un linguaggio che specifica che eventuali costi non elencati nel contratto verranno detratti dalla commissione dell'agente e non saranno una spesa aggiuntiva che devi pagare.
Esclusività
Come acquirente di una casa, hai il diritto di lavorare con più agenti se vuoi—a meno che non firmi un accordo esclusivo. Le clausole di esclusività hanno vantaggi—il processo è più snello, e l'agente potrebbe essere più concentrato e dedicato poiché sa che non annuncerai improvvisamente di aver trovato una casa con qualcun altro. Ma dovrebbe essere una scelta consapevole basata sui tuoi bisogni, quindi assicurati che non ci sia alcun linguaggio di esclusività di cui non sei a conoscenza prima di firmare.
Le nuove regole richiedono anche che tu firmi un Accordo di Visita anche se vuoi solo visitare una casa. È un accordo formale con l'agente, ma è limitato a quella particolare proprietà invece di assumere l'agente per trovare una proprietà. Dovresti esaminarlo attentamente per assicurarti di non impegnarti in nulla di più di quello, e che non ci sia alcuna esclusività che ti lega a quell'agente dopo che hai preso una decisione su quella particolare casa.
Infine, come in qualsiasi accordo contrattuale, sii consapevole di eventuali clausole che disciplinano come gestire le controversie. Le clausole di arbitrato vincolante possono impedirti di intentare una causa e potrebbero persino costringerti a utilizzare un servizio di arbitrato specifico invece di darti scelta in merito. L'arbitrato non è necessariamente una brutta scelta, ma non acconsentire a esso a meno che non hai deciso che i costi più bassi e i risultati più rapidi non siano valsi alcuni svantaggi, come la possibilità che il tuo caso sia deciso da un arbitrato di bassa qualità e il fatto che spesso non hai alcuna possibilità di appello se la decisione va contro di te. Questa preoccupazione non è specifica del mondo immobiliare, ovviamente, ma è sempre saggio tenerne conto.
Le nuove regole del settore immobiliare sono ancora in fase di definizione e là fuori c'è un po' di caos. Leggi attentamente quei contratti e sii pronto a insistere per dei cambiamenti se non ti piace ciò che vedi. Una regola immobiliare non è cambiata: tutto è negoziabile.
Nel nuovo mercato immobiliare, gli acquirenti sono tenuti a pagare i loro agenti immobiliari direttamente invece che il venditore che copre la provvigione. (Mantenendo le quote)
Alcuni contratti bozza circolati dagli agenti mantengono la suddivisione della provvigione del 6% con l'agente dell'acquirente etichettandola come "bonus", mantenendo il vecchio sistema di pagamento con un linguaggio diverso. (Mantenendo il vecchio sistema)
