Une tempête se prépare sur le marché de l'immobilier
Les faillites des premiers promoteurs immobiliers cet été n'étaient peut-être qu'un avant-goût d'une vague de faillites : l'explosion des taux d'intérêt étrangle le secteur immobilier. Dans le pire des cas, le secteur bancaire risque de subir des "pertes d'importance systémique".
Hausse des coûts de construction, explosion des taux d'intérêt, pertes croissantes : le ralentissement du marché immobilier menace de plus en plus de se transformer en une crise financière latente. La faillite de promoteurs immobiliers comme Euroboden, le groupe Project et Development Partner cet été n'était peut-être que le signe avant-coureur d'une vague de faillites plus importante qui, dans le pire des cas, pourrait également toucher le secteur bancaire. Car l'explosion des taux d'intérêt étrangle de plus en plus même les poids lourds du secteur. Même les grands acteurs pourraient bientôt avoir du mal à honorer leurs dettes.
Dans son rapport semestriel sur la stabilité financière, la BCE consacre même un chapitre spécial à la crise - et tire la sonnette d'alarme. En effet, le taux d'endettement des plus grandes sociétés immobilières de la zone euro est aujourd'hui "proche ou supérieur au niveau d'avant la crise financière mondiale" - dix fois plus élevé que leurs bénéfices. Or, avec le début du retournement des taux d'intérêt l'année dernière, les groupes ont de plus en plus de mal à refinancer cette énorme montagne de dettes. Les groupes les plus endettés pourraient donc se retrouver en difficulté lorsqu'ils devront rembourser leurs crédits, prévient la banque centrale.
Depuis le début du changement de taux d'intérêt, les crédits pour l'immobilier commercial ont augmenté en moyenne de 2,6 pour cent selon la BCE. La chute des prix de vente réduit les recettes : Le nombre de ventes a diminué de moitié au cours des six premiers mois de l'année par rapport à l'année précédente. Et la tendance au home office fait baisser les loyers, car on a moins besoin de tours de bureaux. "Ce mélange de défis cycliques et structurels a entraîné d'importantes dégradations de la notation des sociétés immobilières au cours des derniers mois".
En somme, des pertes considérables s'abattent sur le secteur. Le marché boursier sanctionne donc massivement les sociétés immobilières : les plus grands groupes cotés en bourse se négocient actuellement 30 pour cent en dessous de leur valeur comptable - la plus forte décote depuis la crise financière de 2008. Les banquiers centraux craignent que de nombreuses entreprises ne s'essoufflent bientôt : "Les modèles commerciaux basés sur des taux d'intérêt bas et des attentes de rentabilité avant la pandémie pourraient devenir insoutenables à moyen terme".
Un secteur bancaire aux pieds d'argile ?
La menace de pertes pourrait bientôt devenir un problème pour les bilans bancaires, préviennent les gardiens de la monnaie. En effet, environ dix pour cent de tous les crédits bancaires de la zone euro se trouvent dans le marché de l'immobilier commercial. La BCE s'attend déjà à ce que la part des prêts aux entreprises dans le rouge double dans un avenir proche pour atteindre 26 pour cent. Si les taux d'intérêt restaient aussi élevés pendant encore deux ans et que les chiffres d'affaires du secteur immobilier chutaient de 20 pour cent, la moitié de tous les crédits seraient même menacés, estime la BCE.
La bonne nouvelle, c'est qu'il est "peu probable" que les pertes imminentes sur le marché de l'immobilier commercial soient à elles seules "suffisamment importantes pour déclencher une crise systémique au niveau de la zone euro". Pour les banques qui sont particulièrement engagées dans ce segment, la situation pourrait toutefois devenir étroite. En outre, le problème n'est pas la crise du secteur immobilier à elle seule, mais le fait que tant de crises - l'inflation, la guerre en Ukraine et au Proche-Orient, le retournement des taux d'intérêt - se superposent actuellement.
Les failles ont donc le potentiel "de devenir un facteur d'amplification important dans un scénario négatif, ce qui augmente le risque de pertes d'importance systémique dans le système bancaire". En d'autres termes, la menace d'une vague de faillites sur le marché immobilier pourrait devenir la goutte d'eau qui fait déborder le vase et déclencher un nouveau krach bancaire. A cela s'ajoute l'effet de contagion : la menace d'une vague de faillites pourrait entraîner de "lourdes pertes" dans d'autres parties du système financier qui dépendent de l'immobilier commercial, comme les fonds d'investissement ou les assureurs.
Le marché de l'immobilier résidentiel est lui aussi de plus en plus sous pression en raison de l'explosion des taux d'intérêt de la BCE. Le potentiel d'effondrement est encore plus grand : 30 % de tous les crédits bancaires de la zone euro sont des hypothèques. Mais pour l'instant, ce segment est encore relativement stable. Jusqu'à présent, l'inflation et la guerre ne se sont pas encore traduites par des pertes d'emploi pour la plupart des constructeurs de maisons, ce qui leur permet de continuer à financer leur propre logement malgré la hausse des taux d'intérêt. Mais "un affaiblissement sensible du marché de l'emploi entraînerait des risques considérables pour les portefeuilles de logements".
Source: www.ntv.de
