Pourquoi les commissions immobilières sont-elles de 6 % ? - et pourquoi cela pourrait changer
La commission se situe généralement entre 5 et 6 %, ce qui représente habituellement des dizaines de milliers de dollars prélevés sur le produit de la vente. Mais le vendeur a également pris en compte ce coût dans le prix de vente de sa maison, de sorte qu'indirectement, l'acheteur paie également ce coût.
Comment cela est-il devenu la norme ? Et ce processus va-t-il se poursuivre ?
Des changements pourraient bientôt intervenir dans les taux de commission de l'immobilier, après qu'un jury de Kansas City a établi - dans un jugement de 1,8 milliard de dollars rendu en octobre - que les commissions avaient été gonflées et que les maisons de courtage et les groupes du secteur s'étaient entendus pour les maintenir dans cette situation. Ce procès antitrust historique, ainsi que d'autres procès similaires, pourrait remettre en cause la commission standard de 6 % et la question de savoir qui la paie.
Un changement pourrait permettre aux acheteurs et aux vendeurs de négocier non seulement les taux de commission avec les courtiers, mais aussi de déterminer qui est responsable de leur paiement - l'acheteur ou le vendeur. C'est déjà le cas à New York, où la structure des commissions devrait être modifiée le 1er janvier.
Nombreux sont ceux qui pensaient qu'Internet finirait par tuer la commission immobilière de 6 %. Mais il n'a pas encore réussi à réduire la part payée par les vendeurs, qui est environ le double du pourcentage payé dans d'autres pays, selon un rapport sur les commissions de la Brookings Institution. Alors que le nombre d'agents de change et d'agences de voyage a diminué ces dernières années en raison de la baisse des commissions, le nombre d'agents immobiliers a augmenté et leurs commissions habituelles sont plus élevées que jamais en raison de la hausse des prix de l'immobilier. Cela s'explique en grande partie par le pouvoir de la National Association of Realtors, un groupe de pression influent qui représente 1,5 million d'agents immobiliers.
Bien que la NAR fasse appel de la récente décision et insiste sur le fait que les commissions de ses membres sont toujours négociables, il semble que des failles apparaissent dans le mode de vente actuel d'un logement.
Comment fonctionnent les commissions immobilières ?
Les vendeurs sont généralement tenus de payer la commission de leur agent immobilier et de rémunérer l'agent qui représente l'acheteur. Les courtiers se partagent généralement la commission, qui, selon le marché, se situe généralement entre 5 et 6 %.
Pour la vente d'une maison de 500 000 dollars avec une commission de 6 %, le vendeur verse à son courtier 30 000 dollars au moment du règlement, que cet agent partage avec le courtier de l'acheteur, de sorte que chaque partie gagne 15 000 dollars sur la vente. (Il y a un partage supplémentaire de chaque côté, les courtiers participants partageant leur part avec les agents qui ont conclu la transaction, de sorte que la rémunération réelle d'un agent est inférieure à la part de la commission totale qui revient à son côté).
Les agents immobiliers vous diront que les commissions sont négociables - et elles le sont. Il existe d'autres modèles pour vendre une maison, notamment le recours à des courtiers à honoraires fixes ou à prix réduits. Mais il existe des forces structurelles importantes dans le secteur qui empêchent de nombreux vendeurs d'offrir moins que les 6 % habituels. La rémunération des agents est incluse lorsque la maison est inscrite dans une base de données régionale connue sous le nom de "multiple listing service" (MLS). Certains MLS n'autorisent pas l'agent d'un vendeur à inscrire un bien qui n'offre rien à l'agent de l'acheteur.
Les vendeurs peuvent craindre que les agents les "détournent" d'un bien qui leur rapporterait moins. Cette crainte n'est pas sans fondement.
Une récente étude universitaire portant sur des propriétés inscrites sur Redfin a révélé que les agents qui offraient des commissions inférieures au taux du marché pour une région donnée recevaient moins de visites et mettaient beaucoup plus de temps à vendre.
"Les personnes les plus touchées par cette situation sont les vendeurs qui proposent des commissions au taux du marché parce qu'ils s'inquiètent de la direction", explique Jordan Barry, professeur de droit et de fiscalité à l'université de Californie du Sud et coauteur de l'étude. "Pour la plupart des propriétaires, leur maison est de loin leur bien le plus précieux. Renoncer à 6 % du prix de vente en commissions est un véritable fardeau".
Une pratique historique
La structure de commission partagée a été mise en place en 1913 et figure dans le premier code de déontologie de la National Association of Real Estate Exchanges, créée cinq ans plus tôt et devenue par la suite la NAR.
Une section du code, intitulée "Devoirs envers les autres courtiers", stipulait qu'un agent devait "toujours être prêt et disposé à partager la commission régulière à parts égales avec tout membre de l'association qui peut trouver un acheteur pour un client".
L'actuel code de déontologie de la NAR (article 3) autorise le partage des commissions, mais ne l'exige pas.
Jusqu'à ce que la Cour suprême y mette un terme en 1950, les taux de commission étaient fixés dans un barème par les chambres régionales des agents immobiliers. Les conseils interdisaient expressément de sous-coter le taux en vigueur, qui était en train de grimper.
Dans les années 1920, dans la région de Boston, par exemple, le taux de commission typique était de 2,5 %, mais dans les années 1940, il atteignait 5 %, selon une étude publiée en novembre 2015.
Les agents ont fait valoir que le taux de commission était équitable parce qu'ils avaient accès aux listes non disponibles pour le public sur le MLS. Les agents placent leurs annonces dans les bases de données MLS, où seuls les autres agents peuvent les voir. Ces bases de données étaient - et sont parfois encore - gérées par les organisations membres de la NAR.
Dans une mise à jour adressée à ses membres à la suite du récent verdict, la NAR a déclaré que la possibilité de partager les commissions avait "toujours été en place pour protéger et servir au mieux les intérêts des consommateurs, soutenir la fixation des prix en fonction du marché et faire progresser la concurrence entre les entreprises".
Une histoire de litiges
En 2005, le ministère de la justice a intenté une action civile antitrust contre la NAR pour contester les politiques et les règles connexes qui empêchaient les courtiers immobiliers d'utiliser des "outils innovants basés sur l'internet" pour offrir de meilleurs services et réduire les coûts. Dans le cadre d'un accord conclu en 2008 avec le ministère de la justice, les MLS affiliés à la NAR n'ont plus été autorisés à refuser des inscriptions aux courtiers qui proposent des services en ligne à leurs clients.
L'élargissement de l'accès au MLS a permis à des géants de l'immobilier en ligne tels que Zillow et Redfin de prospérer. Mais alors que l'internet devenait un élément essentiel de l'achat d'un logement, le taux de commission est resté constant, même si les prix des logements ont augmenté.
Selon le recensement américain, le prix médian d'une maison en 1950 était de 7 354 dollars (environ 93 000 dollars corrigés de l'inflation), soit une commission de 6 % de 441 dollars (environ 5 500 dollars en 2023). En 2000, le prix médian des maisons était de 119 600 dollars (environ 215 000 dollars en 2023), ce qui permettait aux agents de se partager une commission de 7 176 dollars (environ 12 800 dollars en 2023). En octobre, le prix médian des maisons était de 391 800 dollars, selon la NAR, et la commission de 6 % payée par un vendeur typique était de 23 500 dollars.
La prochaine étape pour la NAR est l'appel du procès de 1,8 milliard de dollars intenté en octobre, qui ne sera pas tranché de sitôt.
"En général, les affaires antitrust de ce type prennent une dizaine d'années", a déclaré June Babiracki Barlow, conseillère générale de l'Association californienne des agents immobiliers (California Association of Realtors). Mais, a-t-elle ajouté, "nous n'avons jamais vu un montant de dommages-intérêts aussi élevé".
Si la structure des commissions évolue vers une séparation des commissions, les vendeurs pourraient réaliser d'importantes économies, car ils n'auraient à payer que pour leur propre agent. Mais cela pourrait rendre l'achat d'un logement encore plus cher, car les acheteurs devraient soit payer de leur poche la représentation, soit se passer d'un courtier, s'ils n'ont pas négocié la prise en charge des honoraires par le vendeur.
Selon Vasi Yiannoulis-Riva, partenaire de l'équipe immobilière new-yorkaise du cabinet juridique international Withersworldwide, la série de procès intentés récemment contre la NAR et d'autres sociétés de courtage pourrait aboutir à une séparation des commissions de vente. Elle ajoute que ces changements pourraient renforcer la concurrence entre les agents et avoir "un effet profond sur la manière dont les commissions de courtage sont payées dans tout le pays".
Des changements déjà en cours
Certains changements progressifs ont déjà eu lieu dans la manière dont l'immobilier résidentiel est géré, certains MLS ayant permis, avant même le verdict, qu'une plus grande variété d'accords de commission soit représentée dans les annonces.
En août, Bright MLS, qui couvre les marchés du Mid-Atlantic, a modifié ses exigences de manière à ce que les annonces puissent offrir une compensation de n'importe quel pourcentage ou montant pour le courtier de l'acheteur - y compris 0 $.
En octobre, la NAR a déclaré qu'elle n'exigeait ni n'encourageait les MLS à modifier leurs champs de données pour permettre des honoraires de 0 $, mais qu'elle les informait que cela serait désormais conforme à sa politique en matière de MLS, ce qui constituait un changement par rapport à la politique antérieure.
Pour donner une idée de ce qui pourrait se passer dans le reste du pays, le Real Estate Board of New York - la principale association professionnelle de la ville de New York - a lancé une nouvelle politique qu'il a qualifiée d'"avenir de la transaction immobilière résidentielle", qui découplera les commissions des agents et exigera que toute rémunération du courtier de l'acheteur provenant du vendeur soit versée directement par ce dernier, et non par un autre courtier.
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Source: edition.cnn.com
