"La faillite de WeWork impose une nouvelle réalité au marché des bureaux"
De 47 milliards de dollars à pratiquement zéro : WeWork, la startup autrefois la mieux valorisée de l'histoire américaine, se réfugie dans l'insolvabilité. Dans une interview, l'investisseur tech Philipp Klöckner explique dans quelle mesure le courtier en bureaux peut profiter de la crise immobilière et ce que les investisseurs ont négligé de faire.
ntv.de : Avec WeWork, la startup la mieux cotée de l'histoire américaine a déposé le bilan cette semaine. Le marché complet des espaces de coworking va-t-il s'effondrer ?
Philipp Klöckner : Je ne le pense pas. Il est tout à fait possible que d'autres prestataires aient des problèmes structurels similaires. Même les petits concurrents ont certainement signé des loyers à long terme à des prix très élevés, qu'ils doivent toujours relouer à court terme et qui ne sont pas rentables aujourd'hui. Grâce au dépôt de bilan, WeWork a maintenant la possibilité de négocier de nouveaux loyers. Bien que les prix de l'immobilier de bureau baissent, ce n'est pas une raison pour déclarer la fin du coworking. Bien au contraire. Les loyers doivent devenir plus avantageux, ce qui rendra même le modèle plus attractif. A condition que WeWork parvienne à renégocier des contrats à long terme avec les propriétaires. En outre, les modèles de travail alternatifs continueront à générer une forte demande pour le coworking. Le concept restera définitivement.
WeWork a déposéunedemande de procédure d'insolvabilité selon le chapitre 11. Qu'est-ce que cela signifie ?
Avec l'assainissement selon le droit américain de l'insolvabilité, WeWork veut réduire les dettes et se débarrasser des contrats de location non rentables ou les renégocier. Les dettes pèsent sur le chiffre d'affaires. S'en séparer est une grande opportunité pour rapprocher l'entreprise de la rentabilité. En outre, les lieux seront certainement divisés en trois grands budgets. Les lieux que l'on n'ouvrirait plus aujourd'hui seront fermés. Les lieux avec des loyers élevés, qui peuvent être rentables, négocieront de nouveaux contrats. Une fois que les dettes auront disparu, ce sont surtout les lieux bien situés, qui ont déjà un taux d'occupation élevé aujourd'hui, qui en profiteront. Là aussi, il sera peut-être possible de négocier à nouveau les prix.
Les bailleurs d'immeubles de bureaux accepteront-ils de telles négociations ?
Ils n'auront pas d'autre choix. Ils souffrent beaucoup en ce moment du fait que les grandes entreprises ferment de plus en plus de bureaux. Aux États-Unis, le marché de l'immobilier de bureau est menacé par la prochaine grande crise. WeWork peut en profiter. Sur les 780 sites actuels, je pense qu'environ 500 survivront.
WeWork n'a jamais été dans le noir. Cela va-t-il changer dans un avenir proche ?
Oui, j'en suis sûr. De nombreux petits prestataires sont déjà rentables. Si WeWork parvient à se rétrécir, l'entreprise pourra être dans les chiffres noirs. La moitié des pertes massives de WeWork sont dues à des intérêts élevés sur les crédits. A cela s'ajoute le fait que l'entreprise ne perçoit que 15 pour cent de plus par les loyers que ce qu'elle paie elle-même pour les loyers. Et puis, avec environ 500 millions de dollars par an, les frais généraux sont encore trop élevés.
Il y a deux ans, une action coûtait encore 500 dollars. Des envolées similaires sont-elles réalistes dans un avenir proche ?
C'est exclu pour les dix prochaines années. D'une part, on n'a cessé d'émettre de nouvelles actions afin de contracter des dettes. Il y a désormais plus du double d'actions WeWork qu'il y a un an. Les actions sont de plus en plus diluées. D'un point de vue purement mathématique, de telles envolées sont donc très improbables. Le scénario actuel des taux d'intérêt rend également cela improbable.
La faillite est également un coup dur pour l'investisseur Softbank. L'entreprise enregistre des milliards de pertes en raison de la faillite de WeWork. Quelles leçons les bailleurs de fonds doivent-ils tirer de cette faillite ?
Softbank n'a pas seulement investi des milliards dans l'entreprise, mais aussi déjà dans l'assainissement du loueur de bureaux. Pour maintenir l'entreprise en activité, l'investisseur tech a dû déposer des garanties pour que WeWork puisse continuer à s'endetter. Ces garanties sont aujourd'hui retirées et entraînent des pertes. Le fondateur de Softbank, Masayoshi Son, est quelqu'un qui est prêt à prendre de gros risques. Comme de nombreux investisseurs à succès, il sait que l'on peut gagner beaucoup d'argent dans les bulles. Il suffit de ne pas rater la sortie. C'est ce qu'il n'a pas réussi à faire. La leçon devrait être de réduire à moyen terme de tels engagements dans des bulles.
Les investisseurs ont-ils ignoré les signes avant-coureurs ?
Absolument. D'une part, les investisseurs auraient dû être conscients que ce modèle commercial comporte de nombreux risques. Dans des phases de marché aussi cycliques, les prix payés par les locataires à court terme peuvent varier très fortement, justement par rapport à la concurrence. En même temps, les prix à long terme payés par WeWork sont assez rigides, avec des durées de dix, voire vingt ans. En outre, les investisseurs auraient dû être attentifs à la structure de gouvernance de l'entreprise. Le fondateur Adam Neumann a par exemple loué ses propres maisons à l'entreprise. Selon le droit allemand, cela s'appellerait probablement un détournement de fonds. Ces structures, si elles avaient fait l'objet d'un contrôle raisonnable, auraient fait sonner tous les signaux d'alarme. Alors que WeWork ne vaut plus que 50 millions de dollars, Neumann est toujours milliardaire.
Les investisseurs ont-ils donc été aveugles ?
Le rôle des investisseurs en capital-risque est de miser sur les personnes et les équipes. Et sans aucun doute, Neumann est quelqu'un qui a su dessiner une vision et ainsi récolter toujours plus d'argent. Si, lors de l'introduction en bourse, certains journalistes et analystes n'avaient pas examiné de très près le modèle d'entreprise, il est possible que les choses se seraient passées suffisamment longtemps pour que les investisseurs récupèrent une grande partie de leur argent et fassent même des bénéfices.
Le marché américain de l'immobilier de bureau est déjà sous pression. La faillite le met-elle encore plus sous pression ?
La faillite de WeWork impose certes une nouvelle réalité sur le marché. Mais l'intermédiaire de bureaux lui-même n'y contribue que de manière limitée. Ces dernières années, trop d'entreprises ont tout simplement misé sur des bureaux trop grands dont elles n'ont plus besoin aujourd'hui. Les grandes entreprises de technologie ont licencié jusqu'à 20 pour cent de leurs employés. Par conséquent, elles n'ont plus besoin de leurs grands bureaux. A cela s'ajoute le fait que de plus en plus d'employés souhaitent travailler à distance. Ces aspects ont un impact plus important sur le secteur que la faillite de WeWork.
Juliane Kipper s'est entretenue avec Philipp Klöckner.
Source: www.ntv.de
