- Was die Richtlinien für Mietpreiserhöhungen betrifft.
Die Situation eskalierte dramatisch: Ein Immobilieneigentümer in Halle an der Saale versuchte, den Austausch von Rauchmeldern als Gelegenheit zu nutzen, um eine beträchtliche Mietsteigerung durchzusetzen. Die Mieter wehrten sich und setzten sich schließlich im Mai 2023 vor dem Bundesgerichtshof durch. Der einfache Austausch von Rauchmeldern berechtigt nicht zu einer Mietsteigerung, wie das höchste Gericht entschied. Eine Mietsteigerung ist nur dann erlaubt, wenn es technische Verbesserungen oder nachweisbare Aufwertungen der Immobilie gibt – zum Beispiel, wenn der Immobilieneigentümer die Energieeffizienz erhöht. In diesem spezifischen Fall erkannten die Richter keine solche Situation.
Der Text zeigt, dass Mieter nicht jedem Anstieg zustimmen müssen – und sollten. "Die Regelungen für Mietsteigerungen sind grundlegend klar", erläutert Rechtsanwalt Florian Timmer auf dem Online-Portal Anwalt.de: "Immobilieneigentümer haben nicht die uneingeschränkte Befugnis, willkürlich und übermäßig die Miete zu erhöhen." Stattdessen muss jede Mietsteigerung plausibel vom Immobilieneigentümer begründet werden, andernfalls "ist eine Mietsteigerung nicht rechtmäßig", betont der Rechtsanwalt. Es gibt etablierte Verfahren, denen Folge zu leisten ist, da die Gesetzgebung Mieter auf einzigartige Weise schützt. Neben der spezifischen Begründung muss der Immobilieneigentümer auch die voraussichtliche Mietsteigerung offenlegen, indem er die alte und neue Miete angibt. Und der Mieter zahlt sie erst drei Monate nach Erhalt der Mietsteigerungsbenachrichtigung.
Erlaubte Mietsteigerungen und Grenzen
Darüber hinaus ist es wichtig zu verstehen: Die erste Mietsteigerung darf erst nach 12 Monaten WohnsitzEffective in 12 months of residing. After that, an additional waiting period of 15 months applies before another lease hike can be contemplated. Property owners must also observe the so-called limit for lease hikes. This implies that the lease may not hike by more than 20 percent within three years. The net cold lease is the basis for this. In particularly stressful housing markets, where the rent cap is in effect, even only 15 percent plus is permitted in three years.
In theory, that's how it stands. In practice, however, property owners have several methods to skirt the regulations. For example, a property owner can hike the lease to align it with the local comparative lease rate according to the lease index. Partial cost shifting for modernization measures is also feasible if they result in a proven upgrade of the apartment or house. In this case, an additional charge of up to eight percent of the investment costs is feasible, of course, calculated according to the share of the apartment in the house. However, the additional costs demanded may not surpass three euros per square meter. It is essential to note: In both cases, property owners do not have to adhere to the 15-month waiting period, but can hike the lease earlier.
Attractive new lease
Another strategy property owners often employ to promptly and flexibly enforce lease hikes is explicit agreements in the lease agreement, such as a graduated or so-called index lease. In this case, the lease then increases in regular intervals or adjusts to the general inflation rate.
Upon new leases, property owners can also ramp up the price. They are authorized to charge up to 10 percent more than the usual comparative lease rate, provided a lease index exists. If not, the lease can even be up to 20 percent above the general level. However, in an extremely tense housing market, like in Berlin, property owners can still charge 10 to 15 percent more for new leases.
Nonetheless, savvy property owners have discovered a way to sidestep this limitation by offering furnished accommodation temporarily. Such properties are exempt from the lease cap. The same applies to furnished accommodation in new buildings.
The text explains that tenants in Halle an der Saale successfully disputed a lease hike proposed by their property owner, as the swap of smoke alarms does not justify such an increase. Accordingly, property owners cannot arbitrarily increase leases without substantial justification, and every lease hike must be plausibly substantiated. Additionally, the permit for a lease hike is subject to certain limits and regulations, such as a waiting period of 15 months after the initial hike and a limit of a 20% increase within three years.
