Warum es wahrscheinlich eine schlechte Idee ist, eine Hypothek eines anderen zu übernehmen (auch wenn der Zinssatz niedrig ist)
Immobilienjagd kann schnell zu Immobilienfieber werden, insbesondere wenn die Immobilienpreise weiter steigen und Sie immer wieder Bieterkriege um die Häuser verlieren, die Sie haben möchten. Der Wunsch, endlich Ihr eigenes Zuhause zu besitzen, kann Sie zu einigen kreativen Entscheidungen treiben, insbesondere bei Hypotheken, was auch in den besten Zeiten herausfordernd sein kann. Wenn Sie die Zahlen für das Finanzieren Ihres Traumhauses kalkulieren, werden Sie vielleicht einen Blick auf die aktuellen Zinssätze werfen (die zum Zeitpunkt dieser Veröffentlichung nahe an 7% liegen) und dann sehnsüchtig auf eine Zeit vor zehn Jahren zurückblicken - der durchschnittliche Hypothekenzins im Mai 2013 lag bei nur 3,35%.
Wenn Sie doch nur eine Zeitmaschine hätten, um Ihr Haus elf Jahre früher zu kaufen! Und dann erzählt Ihnen jemand, dass Sie in der Zeit reisen können, um zu diesem niedrigeren Zinssatz zu gelangen: Sie müssen nur eine bestehende Hypothek übernehmen, und es scheint eine magische Lösung für Ihre Immobilienjagd-Probleme zu sein. Aber es gibt viele Nachteile bei einer übernommenen Hypothek, die es unwahrscheinlich machen, dass es eine kluge Entscheidung ist.
Wie übernimmt man eine Hypothek?
Eine Hypothek zu übernehmen ist ein einfacher Konzept: Sie übernehmen eine bestehende Hypothek, indem Sie sich verpflichten, die monatlichen Zahlungen (einschließlich der Escrow-Zahlungen) zu den gleichen Bedingungen und Zinssätzen zu leisten. Der Verkäufer überträgt den Titel des Hauses auf Sie, Sie zahlen ihm den Unterschied zwischen dem Wert des Hauses und dem Hypothekenbetrag, und schon gehören Sie ein Haus und haben eine Hypothek mit dem Zinssatz einer glücklicheren Zeit.
Nehmen wir zum Beispiel an, Sie finden ein Haus, das für $300,000 verkauft wird. Der Verkäufer hat eine bestehende Hypothek mit einem 4% Zinssatz und einem $200,000-Betrag. Sie zahlen dem Verkäufer $100,000, zahlen einige Gebühren an den Kreditgeber und übernehmen die Hypothek, um den 4% Zinssatz beizubehalten.
Es gibt zwei grundlegende Versionen von übernehmbaren Hypotheken:
- Einfache Übernahme ist eine private Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die den Kreditgeber nicht einbezieht. Der Verkäufer bleibt offiziell für die Hypothek verantwortlich, aber der Käufer leistet die Zahlungen und erhält den Titel des Hauses. Wenn der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, sind sowohl der Käufer als auch der Verkäufer in der Verantwortung, weil der Kreditgeber die Übernahme nicht genehmigt hat.
- Novationsbasierte Übernahmen sind offiziell und erfordern die Genehmigung des Kreditgebers für den Käufer und die offizielle Übertragung der Schuld auf ihn. Diese erfordern mehr Papierkram, aber der Verkäufer ist vollständig von der Verantwortung für die Schuld befreit.
Und übernommene Kredite werden immer beliebter: Im Jahr 2022 wurden 2.221 Hypotheken des Federal Housing Administration (FHA) und 308 Hypotheken des Veterans Administration (VA) übernommen; im Jahr 2023 wurden 3.825 FHA-Hypotheken und 2.244 VA-Hypotheken übernommen - und wir sind auf Kurs, beide Rekordmarken bis zum Ende des Jahres 2024 zu brechen.
Und das kann funktionieren, ja. Wenn jede neue Hypothek, für die Sie sich qualifizieren würden, einen 6% oder 7% Zinssatz hätte, könnten Sie sich über die Dauer des Hausbesitzes viel Geld sparen. Wenn es so einfach wäre, wäre es ein No-Brainer. Aber es ist selten so einfach, aus einer Vielzahl von Gründen.
Die Nachteile der Übernahme einer Hypothek
Das Übernehmen einer Hypothek hat viele potenzielle Nachteile:
Finden Sie eine. Ihr erstes Problem wird darin bestehen, eine Hypothek zu finden, die Sie übernehmen können, denn die Mehrheit der konventionellen Hypothekenkredite kann nicht übernommen werden. Im Allgemeinen können nur von der Regierung unterstützte Hypotheken des FHA, VA oder des United States Department of Agriculture (USDA) übernommen werden. Diese Hypotheken machen ungefähr ein Viertel aller bestehenden Hypotheken aus, sodass Sie bereits von 75% der möglichen Häuser ausgeschlossen sind, die Sie auf diese Weise kaufen könnten.
Strenge Kriterien. Wenn Sie eine Hypothek finden, die die richtige Mischung aus Verkaufspreis, Hypothekenbetrag, Zinssatz und staatlicher Unterstützung hat, ist Ihr nächstes Problem die strengen Kriterien (es sei denn, Sie führen eine einfache Übernahme durch). Bei einer novationsbasierten Übernahme müssen Sie sich bei dem Kreditgeber bewerben, genau wie bei der Beantragung einer Hypothek. Jede Regierungsbehörde hat ihre eigenen Anforderungen, darunter Mindestkredit scores und Anforderungen, dass das Haus der Hauptwohnsitz des Verkäufers ist.
Kein Vergleichshopping. Wenn Sie eine Hypothek übernehmen, sind Sie an den bestehenden Kreditgeber gebunden. Sie können nicht zu einer anderen Bank gehen, um ein besseres Angebot zu erhalten, und Sie können keine der Bedingungen verhandeln - Sie müssen sie einfach so übernehmen, wie sie sind. Sie müssen sicherstellen, dass jeder Aspekt der Hypothek für Sie funktioniert und sich damit abfinden, nicht die Möglichkeit zu haben, die finanzielle Institution auszuwählen, mit der Sie zusammenarbeiten.
Kosten. Wenn wir zu dem Beispiel zurückkehren, ein $300,000-Haus durch die Übernahme einer Hypothek mit einem $200,000-Betrag zu kaufen, müssen Sie $100,000 aufbringen, um den Verkäufer auszugleichen, sodass Sie entweder bar bezahlen oder eine zweite Hypothek aufnehmen müssen - wodurch der Vorteil des niedrigen Zinssatzes verwässert wird. Außerdem ist in der Regel eine Gebühr für die Hypothekenübernahme fällig. Die VA wird beispielsweise 0,5% des verbleibenden Hypothekenbetrags in Rechnung stellen.
Wenn Sie eine Hypothek mit einem Familienmitglied oder einem sehr engen Freund, dem Sie vollständig vertrauen, übernehmen, kann das Übernehmen einer Hypothek eine Möglichkeit sein, ein Haus mit einem niedrigeren Zinssatz und weniger Aufwand als die Beantragung eines neuen Kredits zu besitzen. Ansonsten ist das Übernehmen einer Hypothek selten Ihre beste Option, selbst wenn der Zinssatz gut ist.
Wenn Sie in Betracht ziehen, eine bestehende Hypothek zu übernehmen, um Geld bei der Hypothek für Ihr Traumhaus zu sparen, sollten Sie wissen, dass das Finden einer übernehmbaren Hypothek aufgrund der Tatsache, dass die meisten konventionellen Kredite nicht übernehmbar sind, schwierig sein kann. Darüber hinaus erfordert das Übernehmen einer übernehmbaren Hypothek von einem staatlich unterstützten Kredit wie FHA, VA oder USDA strenge Kriterien und beschränkt Ihre Möglichkeiten auf etwa ein Viertel der verfügbaren Häuser.
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