Warum ein 40-Jähres (oder längeres) Hypothekenschuldenlast ein schlechtes Konzept ist
Das Traum der Immobilieneigentümerschaft hat nie mehr herausfordernd gewesen in diesem Land—Wohnpreise steigen explosiv und Zinsen sind auf den höchsten Punkt der letzten mehr als zehn Jahre. Und auch wenn Sie eine Strategie finden, die Ihnen die Möglichkeit gibt, innerhalb Ihren Budget ein Haus zu kaufen, ist die Wirklichkeit der Immobilieneigentümerschaft, dass sie wirklich teuer ist. Die Anschaffung des Hauses ist Schritt eins—die Finanzierung des Hauses sind Schritt zwei bis 360 (monatliche Hypothekskaufnahmen).
Die Senkung der Hypothekskaufnahmen auf ein verträgliches Niveau hat die Aufblüteung von "nicht qualifizierenden" (NQ) Hypotheken mit längeren Laufzeiten (sie sind "nicht qualifizierend", weil sie den Richtlinien der Consumer Financial Protection Bureau widersprechen und deshalb nicht an Freddie Mac oder Fannie Mae verkauft werden können). Die meisten "konformen" Hypotheken haben 7-, 15- oder 30-jährige Laufzeiten, aber NQ-Hypotheken bieten 40-jährige Laufzeiten—oder evens länger, in manchen Fällen. Genauso wie bei einem Kfz-Kredit, eine längere Laufzeit bedeutet niedrigere monatliche Zahlungen, sodass diese NQ-Hypotheken möglicherweise ein Mittel sein könnten, eine Wohnung in Ihrem engen Budget zu verarbeiten.
Die meisten 40- oder 50-jährigen Hypotheken sind das Ergebnis von Anpassungen von bestehenden Darlehen, aber es ist auch möglich, eine solche Hypothek für den Kauf eines Hauses zu finden. Das ist jedoch keine gute Idee, weil der Rechnung nach rechnet.
Warum eine 40-jährige Hypothek eine schlechte finanzielle Entscheidung ist
Zuerst scheint eine 40- oder 50-jährige Hypothek ein gutes Angebot. Niedrigere monatliche Zahlungen? Ja, bitte. Aber wenn Sie die Zahlen durchrechnen, sind die Vorteile eigentlich recht klein im Vergleich zur Nachteil.
Sagen Sie z.B. Ihr Ziel ist, eine Darlehen zu erhalten, um ein Haus mit einer Kaufpreis von 400.000 $ zu kaufen. Sie haben 80.000 $ Bargeld als Einzahlung (herzlichen Glück!), sodass Sie 320.000 $ aufzunehmen haben, um das Haus zu kaufen (wir nehmen in diesem Beispiel Abschlusskosten, Versicherungen und andere Aufwendungen in Betracht). Wenn Sie eine traditionelle 30-jährige festerlaufige Hypothek mit einer Zinssatz von 7% wählen, beträgt Ihre monatliche Zahlung 2.128,97 $ und der Gesamtkosten der Hypothek beträgt 766.428,47 $, also zahlen Sie 446.428,47 $ an Zinsen (bei der Annahme, dass Sie das Objekt nie refinanzieren oder verkaufen).
Wenn Sie stattdessen eine 40-jährige Hypothek mit demselben 7%-Zinssatz wählen, sinkt Ihre monatliche Zahlung auf 1.988,58 $—aber die Gesamtkosten der Hypothek steigen auf 954.518,45 $—und Sie zahlen 634.518,45 $ an Zinsen, also 188.089,75 $ mehr. Wenn Sie jemandem etwas finsteres mit einer 50-jährigen Hypothek abpressen können, beträgt Ihre monatliche Zahlung 1.925,40 $, und Ihre Gesamtkosten betragen 1.155.241,83 $, 835.241,83 $ davon Zinsen. Das ist nahezu 400.000 $ mehr als die 30-jährige Hypothek.
Als Sie die Zahlen so sehen, ist es deutlich, dass die monatliche Zahlung nur marginal kleiner ist, aber Ihre Gesamtkosten spitzen sich zu.
Andere Probleme mit der 40-jährigen Hypothek
Der zusätzliche Kostenaufwand ist der Hauptnachteil einer 40- oder 50-jährigen Hypothek, aber auch wenn Sie mit diesem Handicap zufrieden sind, gibt es einige weitere Negativpunkte in Betracht zu ziehen:
- Mangel an Auswahl: Eine weitere Gründe, 40- oder 50-jährige Hypotheken zu meiden, ist die geringe Auswahl an Kreditgebern. Da dies sind nicht konforme Darlehen, bieten viele Banken und andere Kreditgeber sie nicht an—es handelt sich um höhere Risiken. Sie sind da, aber statt um den besten Tarif zu shoppen, könnten Sie sich mit demjenigen Kreditgeber finden, der Ihnen mit den Hypothekskonditionen zusammenspielt.
- Höhere Zinssätze: Eine weitere Nachteil ist, dass diese Darlehen oft höhere Zinssätze tragen, weil sie riskanter sind und es die Lender länger dauert, ihr Geld zurückzuerstatten.
- Langsamer Vermögenswert: Die Tilgung Ihrer Hypothek steigert den Wert des Hauses, den Sie eigentlich besitzen—Ihr Vermögenswert. Wenn Sie 20% eingezahlt haben, wenn Sie das Objekt gekauft haben, beginnen Sie mit 20% Vermögenswert und bauen von da aus auf. Obwohl die meisten Hypotheken so aufgebaut sind, dass sie mehr Geld an Zinsen zuerst zahlen, bauen Sie Ihr Vermögenswert relativ schnell auf—typischerweise haben Sie bedeutendes Vermögen nach 5-10 Jahren konstanter Zahlungen. Aber mit einer 40- oder 50-jährigen Hypothek ist dieses Vorgang langsamer—niedrigere monatliche Zahlungen bedeuten weniger jeder Monat aufgebautes Vermögen.
Wenn Sie sich nicht durchsetzen können, Ihr Budget für eine traditionelle 30-jährige Hypothek zu passen, kann die Reduktion der monatlichen Zahlungen durch eine längere Hypothek anziehend wirken. Sie ist nur eine Option, wenn Sie mit zahlreichen hunderttausend Dollar mehr für das Haus zahlen und mit einer sehr begrenzten Anzahl an Kreditgebern umgehen oder wenn Sie ein solides Plan haben, sehr schnell zu refinanzieren und nur die niedrigeren Zahlungen für eine kurze Zeit in Anspruch nehmen.
Trotz des Anziehungskrafts niedriger monatlicher Zahlungen mit einer 40-jährigen Hypothek steigen die Gesamtkosten deutlich im Vergleich zu einer 30-jährigen Hypothek. Zum Beispiel für ein Haus mit einer Kaufpreis von 400.000 $, einer Einzahlung von 80.000 $ und einem 7%-Zinssatz wäre die 40-jährige Hypothek 634.518,45 $ an Zinsen kosten, was 188.089,75 $ mehr als die 30-jährige Hypothek kostet.
Herausfordern Sie die Sicherung eines 40-Jahres-Hypothekenkredites steigt auch im Lauf der Zeit zu, da viele Kreditgeber solche langfristigen Darlehen nicht anbieten, aus dem angeborenen Risiko heraus. Folglich müssen Sie eventuell mit höherer Zinsrate zurechtkommen oder mit den begrenzten Anbietern arbeiten, die diese nicht konformen Hypothekenbedingungen anbieten.
%20Hypothekenschuldenlast%20ein%20schlechtes%20Konzept%20ist){kind=link}