Vorsicht vor diesen roten Flaggen in einem Maklervertrag
Kaufen oder Verkaufen eines Hauses war schon immer ein bisschen verrückt. Sobald Sie das Büro eines Immobilienmaklers betreten, um sich nach einem Haus zu erkundigen, oder einen lokalen Makler kontaktieren, um Ihr Zuhause zu verkaufen, begeben Sie sich auf eine Achterbahnfahrt von emotionalen und finanziellen Druck. Schecks werden ausgestellt. Häuser werden geputzt. Kekse werden gebacken.
Aber traditionell konnten Sie einen Makler beauftragen, Ihr Haus ohne Vertrag zu verkaufen, und wenn Sie ein Haus kauften, mussten Sie nicht die Provision des Immobilienmaklers aufbringen - das wurde fast immer vom Verkäufer übernommen, der etwa 6% des Verkaufspreises an seinen Makler zahlte, der dann (in der Regel) mit dem Makler des Käufers geteilt wurde. Natürlich hat der Käufer diesen Zuschlag indirekt gezahlt, indem der Verkäufer den Hauspreis entsprechend angepasst hat, aber die Illusion war da.
Alles hat sich kürzlich geändert. Im März einigte sich die National Association of Realtors (NAR) auf einige Rechtsstreitigkeiten und stimmte im Rahmen dieser Einigung zu, das ganze System aufzubrechen. Dadurch gibt es zwei große Veränderungen auf dem Immobilienmarkt, die diesen Monat in Kraft treten: Käufer müssen ihre Makler jetzt direkt bezahlen, und jeder muss einen Vertrag unterzeichnen - sogar wenn Sie nur ein Haus anschauen möchten. Und bis sich alles beruhigt und standardisiert hat, sind diese Verträge ein bisschen wie der Wilde Westen - fast alles kann drinstehen. Hier sind die Dinge, auf die Sie achten sollten, wenn Sie bald ein Haus kaufen oder verkaufen.
Die Splits beibehalten
Die größte Veränderung auf dem Markt betrifft die Handhabung von Maklerprovisionen. Statt dass der Verkäufer die gesamte Provision zahlt und sein Makler sie mit dem Makler des Käufers teilt, müssen nun beide Makler direkt von ihren Kunden bezahlt werden - und der Makler des Verkäufers darf die Provision auf der Multiple Listing Service (MLS) nicht mehr anzeigen (bekannt als "Angebot an Entschädigung"), was ein übliches Vorgehen war, um Makler von Käufern anzuziehen.
Die Idee dahinter ist, die Gesamtkosten zu senken - als Verkäufer müssen Sie keine 6%-Klausel mehr in Ihre Berechnungen einbeziehen. Wenn die Provision auf dem üblichen Niveau bleibt, müssen Sie nur 3% aufbringen, was eine Menge Geld sparen könnte. Und wenn Sie eine niedrigere Provision verhandeln (was Sie definitiv tun können), können Sie noch mehr sparen.
Das heißt, es sei denn, der Vertrag, den Sie mit Ihrem Makler unterzeichnen, das alte System beibehält, indem er es unter einem anderen Namen nennt. Einige entwarf Verträge, die Makler verbreitet haben, behalten die 6%-Provision mit dem Makler des Käufers bei, indem sie die Provision als "Bonus" bezeichnen. Das Mechanismus, bei dem der Verkäufer eine Provision zahlt, die dann mit dem Makler des Käufers geteilt wird, bleibt erhalten, nur in anderer Sprache. Das ist in Ordnung, wenn das für Sie in Ordnung ist - aber unterschreiben Sie nicht einfach blind, um mehr zu zahlen, als Sie müssen.
Strafen
Etwas, auf das Sie in jedem Vertrag achten sollten, den Ihnen ein Immobilienmakler vorlegt, sind Strafen, insbesondere für den Rückzug von einem Verkauf. Einige entwarf Verträge im Anschluss an diese Einigung haben schwere Strafen für den Fall eingeführt, dass ein Käufer nach dem Abgeben eines Angebots von einem Kauf zurücktritt - etwas, das Sie traditionell innerhalb gewisser Grenzen tun können. Manchmal sind diese Strafen so formuliert, dass der Makler des Käufers die volle Provision erhält, die er verdient hätte, was eine beträchtliche Summe sein kann, die Sie zahlen müssen, obwohl Sie kein Haus kaufen. Sie sollten nie zustimmen, dies zu tun.
Sie sollten auch Strafen im Zusammenhang mit der Beendigung Ihres Vertrags mit Ihrem Immobilienmakler beachten. Wenn Sie eine Weile mit einem Makler zusammengearbeitet haben und er keine Häuser für Sie gefunden hat oder Geschäfte geplatzt sind und Sie mit seiner Arbeit unzufrieden sind, sollten Sie frei sein, den Vertrag jederzeit zu kündigen, ohne eine finanzielle Strafe zu zahlen.
Klarheit der Gebühren
Ein Teil der Einigung, die die NAR getroffen hat, besteht darin, sehr klar zu machen, a) was Ihr Immobilienmakler tun wird (welche Dienstleistungen erbracht werden) und b) was Sie für diese Dienstleistungen bezahlen werden. Dies sollte im Vertrag klar und transparent dargelegt sein, ob sie für eine Gesamtprovision als Prozentsatz des Verkaufspreises arbeiten oder ob sie eine stunden- oder pauschale Gebühr für spezifische Dienstleistungen verlangen.
Es sollte auch eine Klausel geben, die besagt, dass alle nicht im Vertrag aufgeführten Kosten aus der Provision des Maklers und nicht als Zuschlag bezahlt werden, den Sie zahlen müssen.
Exklusivität
Als Hauskäufer behalten Sie das Recht, mit mehreren Maklern zusammenzuarbeiten - es sei denn, Sie unterzeichnen eine exklusive Vereinbarung. Exklusivitätsklauseln haben Vorteile - der Prozess ist straffer und der Makler ist möglicherweise fokussierter und engagierter, weil er weiß, dass Sie nicht plötzlich verkünden werden, Sie hätten ein Haus mit jemand anderem gefunden. Aber es sollte eine bewusste Entscheidung sein, die auf Ihren Bedürfnissen basiert, also stellen Sie sicher, dass es keine Exklusivitätsklauseln gibt, von denen Sie nichts wissen, bevor Sie unterzeichnen.
Die neuen Regeln erfordern auch, dass Sie eine Touring Agreement unterzeichnen, selbst wenn Sie nur ein Haus anschauen möchten. Dies ist eine formale Vereinbarung mit dem Makler, die jedoch auf dieses eine Eigentum beschränkt ist, im Gegensatz dazu, den Makler zu beauftragen, ein Eigentum zu finden. Sie sollten es sorgfältig überprüfen, um sicherzustellen, dass Sie sich nicht auf mehr einlassen, als nur dieses eine Haus zu besichtigen, und dass es keine Exklusivität gibt, die Sie nach Ihrer Entscheidung zu diesem bestimmten Haus an diesen Makler bindet.
Endlich, wie bei jedem Vertrag, achten Sie auf Klauseln, die regeln, wie Streitigkeiten beigelegt werden. Bindende Schiedsgerichtsbarkeitsklauseln können Sie daran hindern, eine Klage einzureichen, und Sie sogar zwingen, einen bestimmten Schiedsgerichtsbarkeitsservice zu verwenden, anstatt Ihnen eine Wahl zu lassen. Schiedsgerichtsbarkeit ist nicht notwendigerweise eine schlechte Entscheidung, aber stimmen Sie erst zu, wenn Sie entschieden haben, dass die niedrigeren Kosten und schnelleren Ergebnisse einige der Nachteile wert sind, einschließlich der Möglichkeit, dass Ihr Fall von einem minderwertigen Schiedsrichter entschieden wird, und der Tatsache, dass Sie oft keine Möglichkeit haben, wenn die Entscheidung gegen Sie ausgeht. Diese Sorge gilt nicht nur für die Immobilienwelt, aber es lohnt sich immer, ein Auge darauf zu behalten.
Die neuen Immobilienregeln werden noch geklärt, und draußen ist es ein bisschen verrückt. Lesen Sie diese Verträge sorgfältig und seien Sie bereit, Änderungen zu fordern, wenn Ihnen nicht gefällt, was Sie sehen. Eine Immobilienregel hat sich nicht geändert: Alles ist verhandelbar.
Auf dem neuen Immobilienmarkt müssen Käufer ihre Immobilienmakler direkt bezahlen, anstatt dass der Verkäufer die Provision übernimmt. (Beibehaltung der Aufteilung)
Einige von Maklern verbreitete Vertragsentwürfe behalten die 6-prozentige Kommission für den Makler des Käufers bei, indem sie sie als "Bonus" bezeichnen und damit das alte Zahlungssystem unter anderem Sprachgebrauch beibehalten. (Beibehaltung des alten Systems)
