Tausende von Hausbesitzern werden bald mit höheren monatlichen Zahlungen zugeschlagen
Hernandez hat ihr Wohneinkommen im Jahr 2016 durch eine variable-rate Mortgageschulden refinanziert, die eine niedrige Einführungsrate für eine festgelegte Anfangsperiode aufweisen.
Anders als die beliebteren festen-rate Mortgages, bieten ARMs vorläufiger Entlastung für Heimkäufer, die sich hochere Hypothekennährungen vermeiden möchten – jedoch kommen sie auch mit Risiken. Nach der festgelegten Einführungsperiode – meistens fünf, sieben oder zehn Jahre – passiert es, dass die Rate an einer ARM-Hypothek regelmäßig anhand der aktuellen Marktbedingungen angepasst wird.
Das bedeutet, wenn Hypothekennährungen steigen, erleben viele ARM-Hypothekenschuldner, wie Hernandez, den unangenehmen Schock von deutlich höheren monatlichen Wohnkosten. Für tausende Amerikaner, die seit fünf Jahren ARM-Hypotheken genommen haben, bevor die Zinssätze auf ein vierzigjähriges Rekordhoch gingen, trifft dieses Jahr ein.
Die Hypothekennährungen haben sich weitergehalten, was zu einem der unverträglichsten Wohnungsmärkte der letzten Dekade beitrug. Das führte dazu, dass ARMs an Popularität gewonnen haben, trotz ihrer Nachteile.
Nach Angaben von Intercontinental Exchange, einem globalen Anbieter von Technologie und Daten, haben seit 2019 1,7 Million Heimkäufer ein Haus mit adjustable-rate Mortgages gekauft. Viele Käufer, die 5-jährige ARMs erworben haben – eine der beliebtesten Angebote – werden in diesem Jahr in deutlich höhere monatliche Zahlungen übergehen.
Die festgelegte Periode für diese ARMs hat sich bereits für 328.000 Heimkäufer neu gestaltet – und 102.000 weitere Darlehen werden innerhalb der nächsten 12 Monate neu gestaltet, laut ICE.
ARMs erlangten eine schlechte Reputation nach der Subprime-Mortgage-Krise von 2007 und 2008, nachdem viele Heimkäufer nicht mehr in der Lage waren, ihre monatlichen Wohnkosten zu bezahlen, wenn ihre Zinssätze neu gestaltet wurden.
Obwohl der Anteil von Heimkäufern, die ARMs verwendeten, nie wieder auf die Vorkrisis-Niveaus zurückging, hat sich der Anteil von Heimkäufern, die ARMs verwendeten, in den letzten vier Jahren verdoppelt, laut Mortgage Bankers Association.
Ist ein adjustable rate eine gute Idee?
Ein ARM kann Sinn ergeben für Heimkäufer, die mit dem Risiko von Zinserhöhungen leben können oder die planen, vor dem Ablauf der festen Periode zu ziehen oder umzuziehen, erzählte Lorriane Jones, eine Darlehenberaterin in Southern California, der CNN.
Aber wenn man sich für ein ARM entscheidet, ist es wichtig, genau auf die Details achtzugeben, sonst kann es schnell schwierig werden.
Hernandez, die selbst eine Darlehenberaterin ist, hatte die Bedingungen ihres 1,1 Millionen Dollar Darlehens vergessen: statt eines 10/1 ARM, das eine festgelegte Zinssatzperiode von zehn Jahren und jährliche Neuauslegungen nach dem Ablauf hat, hatte Hernandez ein 7/1 Darlehen genommen.
"Ich bin einfach überrascht geworden", sagte sie. "Das Leben kommt in den Weg, und man wird beschäftigt. Ich bin in den letzten sieben Jahren von Kindern und Arbeit überhäuft gewesen."
Letzter Oktober hat die Hypothekennährung von Hernandez um 2% auf 5,125% gestiegen, der Höchstzinssatz in der ersten Anpassungsperiode, wie in ihren Darlehenbedingungen festgelegt war.
Meistens kommen ARM-Darlehen mit einem Zinssatzdeckel, um die Kosten in den Griff zu bekommen. Hernandez sagte, dass ihr ARM mit 8,125% zinssatzbegrenzt ist, fünf Prozentpunkte über ihre anfängliche fixe Zinssatzperiode.
Für Hernandez machte es wenig Sinn, ihr Darlehen zu refinanzieren, während die 30-jährige fixe Hypothekennährung höher bleibt als ihre neue angepasste Zinssatzperiode. Aber sie vermutet, dass ihre monatlichen Zahlungen sich in Oktober erhöhen.
"Ich habe es bisher geschafft, aber jetzt muss ich herausfinden, wie ich es in Oktober wieder machen kann", sagte sie. "Es ist belastend, daran zu denken."
Andrew Marquis, ein Darlehenberater in Lexington, Massachusetts, hat in den letzten Wochen eine deutliche Zunahme von ARM-Darlehenanfragen beobachtet. Heimkäufer glauben zunehmend, dass die Bundesreserve im nächsten Jahrzehnt Zinskürzungen vornimmt, was diese Käufer Zeit geben würde, ihre Darlehen vor dem Ablauf der festen Periode ihrer ARM-Darlehen zu refinanzieren, sagte er. Die Bundesreserve beeinflusst die Mortgagenzinsen nicht direkt, aber ihre Maßnahmen beeinflussen sie. Dieses Jahr hat die Bundesreserve angezeigt, dass sie möglicherweise einmalig die Sparzinsen senken könnte.
"Ich würde sagen, dass auf den Jumbo-Darlehen, die wir machen, wahrscheinlich 40% der Darlehen ARM-Darlehen sind", sagte Marquis, auf Darlehenhöhen über 766.000 US-Dollar verweisend.
Marquis sagte, dass ein ARM-Darlehen wert sein könnte, für solche mit einem höheren Risikobereich.
"Wenn Menschen ein halbes Prozentpunkte auf einem siebenjährigen ARM sparen können, gegenüber einer 30-jährigen fixen Hypothekennährung, sparen sie hundert Dollar monatlich", sagte er.
Zinssätze können unvorhersehbar sein. Hernandez sagte, sie hatte Geld in den ersten sieben Jahren ihres Darlehens gespart, aber wenn sie es wiederholen könnte, hätte sie wahrscheinlich kein adjustable-rate Mortgage in 2016 genommen.
"Dieser Anstieg in Zahlungen hat mir nicht gefallen", sagte sie. "Ich bin nur dafür betet, dass meine Oktober-Anpassung ankommt, und Zinssätze etwas abgenommen haben."
Trotz des höheren Zinssatzdeckels findet Hernandez es unwahrscheinlich, ihr ARM-Darlehen zu refinanzieren, wegen der derzeitigen 30-jährigen fixen Hypothekennährungen höher. Aber sie vermutet, dass ihre monatlichen Zahlungen sich in Oktober erhöhen.
Andrew Marquis, ein Darlehenberater in Lexington, Massachusetts, hat in den letzten Wochen eine deutliche Zunahme von ARM-Darlehenanfragen beobachtet. Heimkäufer glauben zunehmend, dass die Bundesreserve im nächsten Jahrzehnt Zinskürzungen vornimmt, was diese Käufer Zeit geben würde, ihre Darlehen vor dem Ablauf der festen
