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Übersetzung ins Deutsche:
Übertragbare Hypotheken ermöglichen es einem Käufer, die bestehende Hypothek des Verkäufers zu übernehmen. Das bedeutet, dass der neue Käufer die ursprüngliche Rückzahlungsfrist, die Hypothekenbilanz und insbesondere den niedrigeren Hypothekenzins des Verkäufers beibehält. Experten sehen diesen Typ von Darlehen als möglichen Weg zur Erneuerung des bedrängten Immobilienmarktes an.
"Es handelt sich um ein hervorragendes Programm für den aktuellen Markt", sagte Ted Tozer, ehemaliger Präsident von Ginnie Mae (eine staatliche Gesellschaft innerhalb des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung) und nicht-residierender Fellow des Urban Institute.
In den USA gibt es etwa 12,2 Millionen übertragbare Hypotheken, was 23% aller Hypotheken entspricht, wie die Zahlen von Intercontinental Exchange zeigen.
Obwohl übertragbare Hypotheken für beide Käufer und Verkäufer Vorteile bieten, besitzen sie auch einige Mängel, wie Tozer hinzufügte.
"Die Verkäufer sollten zusätzlich 1% bis 2% für ihr Haus erhalten, um sie für das übertragene Wert zu entschädigen", sagte er. "Der Vorteil für die Käufer ist, dass sie während der gesamten Darlehenslaufzeit einen niedrigeren Hypothekenzins zahlen können, als sie mit einem neuen Darlehen erhalten würden."
Eine ungenutzte Vorteilstellung von staatlich unterstützten Darlehen
Ellen Harper, eine Softwareanalystin in ihrem mittleren Alter, schloss im April einen Vertrag für ein Haus in Fairburn, Georgia, mit einem Hypothekenzins von 2,49% ab, nachdem sie im Herbst übertragbare Hypotheken entdeckt hatte.
Das Erlangen dieser niedrigen Hypothekenzinsrate bedeutet, dass Harper eine große Menge an monatlichen Zahlungen sparen wird. Im April lag der Durchschnitts-30-jährige feste Hypothekenzins bei 7,10%, was sein höchstes Niveau seit November war.
"Ich habe einfach entschieden, dass ich sehen wollte, wie tief ich die Zinsen auf den Zinsen senken könnte", sagte Harper. "Ich habe mich in das Projekt gestürzt, um das beste Angebot zu erzielen, das ich bekommen konnte, und glaube, dass ich es geschafft habe."
Nicht alle Hypotheken können von einem Käufer übernommen werden, aber die meisten staatlich gesponserten Darlehen, einschließlich jener von der Bundesbehörde für Wohnungswesen (FHA) und dem US-Department für Veteranenangelegenheiten (VA), sind übertragbar.
Die Anzahl an FHA-unterstützten Hypothekenübernahmen stieg um 111% zwischen 2021 und 2023, während die Anzahl an VA-unterstützten Hypothekenübernahmen um 713% in dieser Zeitraum anstieg, wie die von CNN geteilten Regierungsstatistiken zeigen.
In der amerikanischen Immobilienbranche sind Hypothekenübernahmen jedoch selten verwendet. Bis jetzt dieses Jahr gab es nur 2.973 FHA-unterstützte Hypothekenübernahmen, sagte die Behörde.
Wie funktioniert ein übertragbarer Hypothekenkauf?
Der Prozess, um eine bestehende Hypothek zu übernehmen, unterscheidet sich etwas vom üblichen Prozess, um ein neues Hausdarlehen zu bekommen. Stellen wir uns vor, dass ein Verkäufer einen übertragbaren Hypothekenkredit mit einem aktuellen Darlehensbetrag von 300.000 US-Dollar hat. Wenn er sein Haus für 500.000 US-Dollar anbietet, hat er 200.000 US-Dollar an Bausparvorteilen (die Differenz zwischen 500.000 US-Dollar und 300.000 US-Dollar). Um die Hypothekenübernahme des Verkäufers zu übernehmen, müsste ein Käufer 200.000 US-Dollar an den Verkäufer zahlen, um ihn für seinen Bausparanteil zu entschädigen. Im Gegenzug übernimmt der Käufer die monatlichen Hypothekenzahlungen des Verkäufers.
Für Käufer kann 200.000 US-Dollar eine beträchtliche Summe sein, die zu bezahlen ist. Einige wählen einen zweiten Hypothekenkredit, um den Bausparanteil zu bezahlen, sagte Tozer. Obwohl der Zins auf dem zweiten Darlehen hoch sein könnte, könnte die Gesamtmiete noch reduziert sein - wenn der übernommene Hypothekenzins niedrig genug ist.
Gewöhnlich muss eine übertragbare Hypothek die Zustimmung des Verkäufers' Kreditgebers und der VA, FHA oder jeder anderen staatlichen Einrichtung, die das Darlehen unterstützt, erhalten. Dadurch gibt es zusätzliche Schichten zu durchqueren, und ein Käufer muss auch bestimmte Kredit- und Einkommensstandards erfüllen, bevor er Zustimmung erhält.
Hat ein übertragbarer Hypothekenkauf eine Falle?
Die Erlangung einer niedrigen Hypothekenrate wie Harpers in der derzeit hohen Zinsumgebung könnte für einige potenzielle Immobilienkäufer ein Traum erscheinen, aber der Prozess ist nicht immer einfach.
Tozer erklärte, dass Lender oft langsam mit der Genehmigung von Hypothekenübernahmen zögern, da die VA und FHA Beschränkungen für die Summe, die Lender von der Verarbeitung dieser Anträge erhalten dürfen.
"Leute haben beklagt, dass die Übernahmen länger dauern, um zu schließen, und deswegen werden Verkäufer unzufrieden und Realtoren wollen ihr Geld", sagte Tozer.
Ein weiterer möglicher Nachteil für Inhaber von VA-versicherten Krediten: Die Übertragung Ihrer Hypothek an einen Zivilisten könnte Ihre Möglichkeit, für einen weiteren VA-Kredit zugelassen zu werden, behindern.
Trotz dieser Nachteile können übertragbare Hypotheken für Käufer interessant sein, die frühere Chancen für günstige Hypothekenzinsen verpasst haben. Die Suche nach einem Haus mit einer übertragbaren Hypothek und einem motivierten Verkäufer könnte wie "die Suche nach Unicorns" sein, wie ein sozialer Benutzer kommentierte.
Harper teilte mit, dass Roam ihr half, den Verkäufer über übertragbare Hypotheken aufzuklären, was seine Bedenken bezüglich seiner weiteren Verantwortung für die Hypothek nach der Übernahme von Harper beruhigte.
Harpers Bestimmtheit zahlte sich aus.
"Er einigte sich schließlich darauf, das Angebot zu unterschreiben," sagte sie.
