Sechs Anzeichen für eine ineffiziente Verwaltung der Wohnungseigentümervereinigung
Wenn Sie auf der Suche nach einem Wohnsitz sind, werden Sie unweigerlich auf zahlreiche Eigentumswohnungen und Häuser stoßen, die von Eigentümergemeinschaften verwaltet werden. In den USA gibt es etwa 370.000 solcher Gemeinschaften, und rund 75% der Neubauten fallen unter die Zuständigkeit von Eigentümergemeinschaften oder Hausbesitzerverbänden (HOAs). Das bedeutet, dass Sie bei der Berechnung Ihres Budgets für die finanzielle Tragbarkeit auch die damit verbundenen Gebühren und gelegentlichen Abschreibungen für unerwartete Reparaturen oder Instandhaltungskosten berücksichtigen müssen.
HOAs und Vorstande von Eigentümergemeinschaften können manchmal Anlass zur Vorsicht sein, funktionieren jedoch oft effektiv und überwachen die gemeinsamen Finanzen und Flächen einer Gemeinde gut. Leider sind viele dieser Gemeinschaften obligatorisch, was es beim Kauf eines Hauses unmöglich macht, ihnen beizutreten. Obwohl es viele Geschichten über übermäßig strenge HOAs gibt, werden viele Gemeinschaften verantwortungsvoll verwaltet.
Allerdings kann der Kauf eines Hauses in einer von einer inkompetenten oder zweifelhaften Gemeindeverwaltung verwalteten Nachbarschaft verdeckte finanzielle Probleme aufweisen. Selbst wenn Sie von dem Haus, den Nachbarn und den Gebühren begeistert sind, könnten Sie nach dem Kauf des Hauses noch hohe Abschreibungen erhalten. Wenn Sie erwägen, ein Haus unter der Kontrolle einer Gemeinschaft zu kaufen, können diese Anzeichen auf eine Zukunft mit hohen Abschreibungen hinweisen:
Unzureichende Reserven
Eine gut geführte Eigentümergemeinschaft legt "Reserven" an - Mittel für unerwartete Ausgaben wie Notfallreparaturen. Wenn die HOA oder der Vorstand der Eigentümergemeinschaft keine ausreichenden Reserven hat, führt jeder Zwischenfall zu einer Sonderabschreibung. Wenn Sie das Eigentum oder das Haus genau vor dem Auftreten des Problems erwerben, könnten Sie kurz nach einer der größten finanziellen Verpflichtungen Ihres Lebens eine hohe Summe bezahlen müssen.
Wenn Sie ein von einer Gemeinschaft verwaltetes Eigentum erwerben möchten, ist eine gründliche Überprüfung der Finanzbilanzen unerlässlich. Niedrige Reserven sollten als Warnsignal betrachtet werden, dass Sie ein Eigentum mit bevorstehenden Abschreibungen erwerben, da die Gemeinschaft ihre Reserven wieder auffüllen oder bei einem unerwarteten Ereignis, wie einem undichten Dach oder einem Rechtsstreit gegen die Gemeinde, auf Ihre Tasche zurückgreifen muss.
Mangel an Reparaturen
Bei der Beurteilung jeder Gemeindeverwaltung ist es wichtig, die Wartungs- und Reparaturunterlagen zu überprüfen. Ein Fehlen jüngerer Reparaturen könnte darauf hindeuten, dass eine lange Liste von Problemen bald Ihre Verantwortung sein wird. Zum Beispiel sind Dächer teuer. Wenn das Eigentum seit Jahrzehnten kein neues Dach mehr hatte, ist ein neues Dach bevorstehend und eine Abschreibung wird wahrscheinlich fällig, um die Operation zu finanzieren. Es ist besser, regelmäßig budgetierbare Gebühren für die laufende Wartung und Reparatur zu zahlen, als plötzlich Geld zu verlangen.
Während jeder Bundesstaat unterschiedliche Anforderungen an die Aufzeichnungen haben kann, sollte eine seriöse Gemeinschaft diese haben und Details darüber bereitstellen, wann große Gegenstände wie Dächer oder gemeinsame Gemeindebereiche zuletzt repariert, ersetzt oder renoviert wurden. Jeder Hinweis auf verzögerte kommunale Instandhaltung sollte mit den Kosten einer teuren Zukunft im Sinn betrachtet werden.
Intensive Rechtsstreitigkeiten
Ein klares Anzeichen für eine bevorstehende hohe Abschreibung nach dem Kauf Ihres neuen Eigentums ist die Rechtsstreitigkeit: Wenn die Gemeinschaft in einen großen Rechtsstreit (oder eine Reihe davon) verwickelt ist, kommen sowohl die rechtlichen Kosten als auch die Vergleiche oder Urteile gegen die Gemeinschaft aus Ihrer Tasche in Form von erhöhten Gebühren oder Abschreibungen.
Diese Gerichtsunterlagen sind öffentlich zugänglich und können normalerweise durch eine einfache Online-Suche nach dem Namen Ihrer Stadt gefolgt von "Gerichtsunterlagen" abgerufen werden. Wenn die Gemeinschaft in zahlreiche Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist, deutet dies auf inkompetente Verwaltung und die Wahrscheinlichkeit anschwellender rechtlicher Kosten hin, sobald Sie den Besitz übernehmen.
Verfallende gemeinsame Bereiche
Eine der Hauptverantwortlichkeiten einer Gemeindeverwaltung besteht darin, die "gemeinsamen" Bereiche zu unterhalten. Während einige Gemeinden nur grundlegende Belange wie Straßen und Gehwege haben, haben andere Annehmlichkeiten wie Clubhäuser, Spielplätze, Pools und Dachterrassen, die Hauskäufer anlocken.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus unter einer HOA in Betracht ziehen, sollten Sie einen genaueren Blick auf die gemeinsamen Bereiche werfen. Ist der Gemeinschaftsraum in tadellosem Zustand oder zeigt er Anzeichen von Abnutzung und eine defekte Tonanlage? Wurde der Pool seit Jahren leer gepumpt? Wenn die gemeinsamen Bereiche seit den 80er Jahren nicht mehr renoviert wurden, sind Reparaturen oder Renovierungen erforderlich und die Rechnung wird hoch sein.
Fehlende Dokumentation
Eine der besten Methoden zur Beurteilung einer Gemeinde besteht darin, mehrere Jahre der Protokollnotizen und anderer Papiere zu überprüfen. Diese Dokumente enthüllen wichtige Informationen wie die Organisation der Verwaltung und ihren Ansatz für Wartung und Reparaturen.
Ein eindeutiges Warnsignal? Wenn der Vorstand oder die HOA Ihnen keine Protokollnotizen zur Verfügung stellt oder Sie den Zugriff verweigert, ist klar, dass etwas nicht stimmt. Wenn sie sich weigern, Ihnen Zugang zu gewähren, verstecken sie wahrscheinlich Informationen, die Ihnen nach dem Kauf des Eigentums einen Batzen Geld kosten könnten, oder die Gemeinschaft ist dysfunktional und es werden keine ordnungsgemäßen Aufzeichnungen geführt. In beiden Fällen sollten Sie davon ausgehen, dass fehlende Notizen eine bevorstehende hohe Abschreibung bedeuten, da Geheimhaltung oder Inkompetenz selten mit einer soliden finanziellen Verwaltung einhergehen.
Keine jüngsten Meetings abgehalten
Wenn Sie mehrere Jahre der Vorstandsprotokollnotizen und Dokumente aufgrund mangelnder Meetings über einen längeren Zeitraum nicht erhalten können, deutet dies darauf hin, dass die gesamte Gemeinde schlecht verwaltet wird. Selbst wenn das Eigentum makellos erscheint und die Gebühren angemessen sind, bedeutet das Fehlen von Vorstands- oder HOA-Meetings über Jahre hinweg, dass wichtige Aspekte wie Wartung, Reparaturen und andere Ausgaben vernachlässigt wurden. Probleme mögen nicht lange sichtbar sein, aber sie werden schließlich auftreten, und sobald Sie sich in Ihrer neuen Einheit eingelebt haben, werden Sie sicherlich auf diese Probleme stoßen.
Wenn Sie erwägen, ein Eigentum unter einem schlechten Vorstand oder einer HOA zu kaufen, könnten Sie hohe Abschreibungen erhalten. Niedrige Reserven in den Finanzbilanzen der Gemeinschaft könnten auf bevorstehende Abschreibungen hinweisen, da die Gemeinschaft ihre Reserven wieder auffüllen oder bei einem unerwarteten Ereignis, wie einem undichten Dach oder einem Rechtsstreit gegen die Gemeinde, auf Ihre Tasche zurückgreifen muss.
