Rückkehr der Hypotheken ohne Anzahlung
Ein bedeutender Hürde wird mit der jüngsten Einführung eines Nullprozent-Hypothekendarlehensprogramms von zwei Wochen zurück datiert von einem der größten Hypothekengeschäftsleiter des Landes, United Wholesale Mortgage (UWM), beseitigt. Allerdings sorgt das neue Angebot für Bedenken bei Experten bezüglich möglicher Folgen für Heimkäufer, was an die Subprime-Hypothekenskrise von 2008 erinnert.
UWM, unter der Führung von Mat Ishbia, dem Milliardär und Eigentümer der Phoenix Suns NBA-Mannschaft, bietet qualifizierten Heimkäufern die Möglichkeit, 97% des Wertes ihres Hauses mit einer Primärhypothek und einer zweiten Hypothek für die verbleibenden 3%, auf 15.000 Dollar begrenzt, zu finanzieren. Die zweite Hypothek wird keine Zinsen anhäufen, aber sie muss zurückgezahlt werden, wenn das Haus verkauft wird, die Hypothek bezahlt wird oder der Besitzer refinanziert.
Das Programm ist ausschließlich für Erstkäufer und Personen mit einem Einkommen von maximal 80% des Medianinkommens in der Region vorgesehen. UWM behauptet, dass seine Wholesale-Hypotheken-Gesellschaft und andere nichtbankmäßigen Institutionen dieses nicht auf nationaler Ebene anbieten.
Nach Angaben von Alex Elezaj, UWM-Chefstrategieoffizier, ist die Antwort überwältigend, mit Tausenden von Hypothekansuchen bereits eingereicht.
Dieser Typ von Hypothek erregt jedoch Bedenken aufgrund möglicher langfristiger Probleme für Heimkäufer. Ohne eine anfängliche Einzahlung würden diese Käufer kein Kapital angesammelt haben, was die Risiken erhöht, wenn der Wohnungsmarkt abkühlt und Wohnungswerte abnehmen.
In diesem Fall könnte die Verkauf eines Hauses schwierig sein, um den zweiten Hypothekendarlehen vollständig zu bezahlen, was zu Verspätungen und der Möglichkeit von Zwangsversteigerungen und einem beschädigten Kreditwert führen könnte.
Dieser Zustand trat bereits während der Subprime-Hypothekenskrise auf, als Millionen von Menschen unter Wasser waren. "Es passierte schon, und es könnte wieder passieren", warnte Patricia McCoy, eine Professorin für Rechtswissenschaft an der Boston College Law School und ehemalige Regulierungsbeamtin bei der Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
Der 2006-Wohnungsmarkt-Blase wurde durch übertriebene Kredite an hochrisikoreiche Kunden angetrieben, was den anschließenden Zusammenbruch verursachte. Kreativ konstruierte Hypothekartypen wie Regel- und Variable-Zinshypotheken sowie Hypotheken ohne Einzahlung führten schließlich zu einer Vielzahl von Zwangsversteigerungen, als Wohnungswerte einbrachen.
Eine mögliche Folge ist, dass Heimkäufer sich in höhere Hypothekengesellschaften verpflichten könnten, wenn die US-Notenbank die Zinsen senkt. Um zu refinanzieren, müssten die Menschen den zweiten Hypothekendarlehen vollständig begleichen – eine Aufgabe, die schwierig sein könnte, wenn sie keine ausreichenden Bargeldreserven haben. Darüber hinaus könnte eine Erhöhung der Zinsen das Refinanzieren unerträglich teuer machen, wenn die Käufer keine ausreichende Wohnungseigentumssicherheit haben.
Das Privatsektor bietet auch andere Null-Einzahlungs-Hypothekenoptionen an, wie das Programm von Bank of America für Erstkäufer in bestimmten Stadtvierteln oder Hypotheken, die vom US-Landwirtschaftsdepartement (USDA) unterstützt werden oder von der US-Veteranenbehörde garantiert werden.
Anneliese Lederer, Senior Policy Counsel bei der Center for Responsible Lending, riet vorsichtig vor der Annahme des UWM-Kreditprogramms. "Ausdrücke wie 'keine Einzahlung' klingen ansprechend. Aber Sie müssen die Kleindruckschrift lesen", betonte sie. "Dies könnte für Menschen, die die monatlichen Raten zahlen können, sonst aber keinen Einzahlungsscheck haben, sehr angenehm sein. Das Problem ist: Was ist Ihr Plan, um das zweite Hypothekendarlehen zu bezahlen?"
Dennis Kelleher, der CEO von Better Markets, einer Organisation, die für stärkere Finanzregulierung eintritt, äußerte Bedenken hinsichtlich der Auswirkungen dieses Hypothekendarlehens auf mehrere Käufer, wenn der Wohnungsmarkt abkühlt. "Diese Hypotheken haben die Potenzialität, wie Subprime-Hypotheken, zu Zeitbomben zu werden – wenn die Wohnungspreise nicht weiter steigen. Das könnte das amerikanische Traumhaus in ein schreckliches Traumhaus verwandeln."
Trotz der aktuell steigenden Wohnungspreise gibt es keine Gewissheit, dass dies so bleiben wird. Im letzten Monat stiegen die Medianpreise um zusätzlich 6% im Vergleich zum Vorjahr auf 407.600 Dollar – der höchste Medianpreis, der im April verzeichnet wurde.
Während der Wohnungsmarkt fortschreitet, raten Berater an, sorgfältige Überprüfungen von Hypothekenoptionen und Pläne für die Bewältigung möglicher Herausforderungen durch Hypothekentermine zu treffen.
"Unsicherheit herrscht über, ob wir in einer Blase stecken, die platzen könnte, oder ob Trends weiterlaufen werden", sagte Kelleher. "Das Anbieten von 100%-Hypothekendarlehen für Personen mit niedrigem Einkommen in einer Situation, in der Wohnungspreise zu Rekordhöhen steigen, sollte Besorgnis erregen."
Jonathan Adams, ein Assistenzprofessor für Immobilienfinanzierung an der Saint Joseph's University, äußerte seine Besorgnis, dass UWM's Darlehenprogramm den gleichen Merkmalen aufweist, die Probleme mit Subprime-Hypotheken verursacht haben.
UWM widersprach und betonte, dass Käufer weiterhin strengen Bewertungsanforderungen unterworfen sind.
"Diejenigen, die diese Behauptungen machen, sind über die aktuelle Situation im Bankensektor irreführend", kommentierte Elezaj, der UWM-Chefstrategieoffizier. "Dies hilft Käufern, während es auch Vorteile für alle darstellt. Denken Sie daran, wie viele Menschen, die derzeit mieten und ein Haus besitzen möchten, aber von der Herausforderung der Sammlung von 10.000 bis 15.000 Dollar für eine Einzahlung besiegt werden."
"Wir kehren nicht zurück in das Jahr 2006," sagte Greg McBride, Chef-Finanzanalyst bei Bankrate. "Die Kreditstandards heute sind ein scharfer Kontrast zu den Vorkrisenstandards, die oft gar keine Standards überhaupt hatten."
Trotzdem äußerte Adams, ein ehemaliger Wall Street-Analyst, seine Besorgnis, dass Menschen, die nicht genug für eine Einzahlung aufbringen können und unter 80% des Medianverdienstes (die für dieses Kreditprogramm berechtigt wären), schwerer zu schaffen haben, wenn die Hauspreise sinken.
"Eine der Einsichten aus der Subprime-Krise war, dass die Hilfe für Kreditnehmer durch zu weiche Kreditpraktiken letztendlich ihnen nicht zugutekommt," erklärte Adams.
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