Potenzielle unvorhergesehene Auswirkungen der Zinssenkungen der Fed könnten im Immobiliensektor auftauchen.
Das grundlegende Problem bei der Wohnungsbezahlbarkeit in Amerika ist ein unausgeglichenes Angebot-Nachfrage-Szenario. Im Grunde gibt es mehr Personen, die ein Haus kaufen möchten, als verfügbare Immobilien. Diese Ungleichgewichtung bestand bereits vor der Pandemie und hat sich verschärft, als die Nachfrage auf Rekordhöhen stieg. Der Markt wurde quasi unpassierbar, als Hypothekenzinsen von historischen Tiefstständen im Jahr 2020 auf Rekordhöhen im Vorjahr anstiegen.
Wenn die Federal Reserve wie erwartet am Mittwoch die Zinsen senkt, sollte dies theoretisch die Starrheit des Marktes aufbrechen. Allerdings hängt die Wirksamkeit der Fed davon ab, wie aktiv sie die Kreditkosten insgesamt senkt.
Eine Senkung der Zinsen um einen halben Prozentpunkt (wahrscheinlich, aber nicht unmöglich) würde ein starkes Signal senden, dass die Fed entschlossen ist, den "Lock-in"-Effekt aufzuheben, der Hausbesitzer mit niedrigverzinslichen Hypotheken zögern lässt, in einer Hochzinsumgebung zu verkaufen. Dies würde zu einem erheblichen Anstieg von Bestandsimmobilien auf dem Markt führen und dazu beitragen, die Preise zu moderieren.
Laut Daniel Alpert, Geschäftsführender Partner von Westwood Capital, könnte dies in der aktuellen Nach-Pandemie-Phase hervorragende Ergebnisse erzielen. Die Verringerung der Wohnkosten würde auch dazu führen, dass Personen aus dem Mietmarkt aussteigen und damit die Mietkosten senken - eine ideale Situation, wie Alpert es ausdrückt.
Allerdings könnte eine allmählichere und subtilere Lockerung die Hausbesitzer nicht dazu veranlassen zu verkaufen, insbesondere diejenigen, die zu Beginn der Pandemie günstige Hypotheken abgeschlossen haben. Dies ist besonders relevant, wenn die amerikanischen Hauspreise weiterhin neue Höchststände erreichen.
Die Federal Reserve kann keine Häuser bauen, aber sie kann den Verkauf von Häusern indirekt beeinflussen, indem sie die Hypothekenzinsen durch ihren Leitzins beeinflusst. Tatsächlich haben die Prognosen für eine mögliche Zinssenkung bei der nächsten Fed-Sitzung bereits zu einer Verringerung der Hypothekenzinsen von 6,7 % im August auf 6,2 % vergangene Woche geführt.
Laut Daryl Fairweather, Chefökonom von Redfin, könnte eine flexiblere Haltung der Fed zu Zinssenkungen führen, die uns auf etwa 6 % bringen. Sogar eine minimale Verringerung auf 5,9 % könnte eine erhebliche psychologische Wirkung auf den Wohnungsmarkt haben und Personen dazu veranlassen, von der Kante zu springen und die beständige Nachfrage nach Häusern zu dämpfen.
Meanwhile, potential homebuyers and those who recently bought homes are eager for any relief from the high mortgage rates. The latest 6.2% average mortgage rate is, undoubtedly, a better alternative to the dismal 7.8% peak from the previous year, as the difference could translate into savings of hundreds of dollars each month.
Unfortunately, the potential repercussions brought forth by the Federal Reserve's actions this week and beyond could lead to unexpected complications. By solving the demand issue without addressing the supply deficit, the Fed could inadvertently worsen the housing affordability crisis it seeks to resolve.
As Samantha Delouya, one of my colleagues, pointed out this week, a decrease in mortgage rates could prove to be a double-edged sword. In the words of Greg McBride, chief financial analyst at Bankrate, "Be cautious about what you wish for. A drop in mortgage rates could spark a wave of demand, making it more challenging to purchase a home."
The decrease in mortgage rates, as suggested by Redfin's chief economist, could potentially bring down interest rates to around 6%, empowering potential homebuyers and alleviating their burden. However, if the Federal Reserve fails to address the underlying supply deficit in the housing market, the move could inadvertently intensify the affordability crisis by heightening demand.
The economic recovery post-pandemic has shown a significant increase in demand for homes, which has contributed to the soaring housing prices. In such a scenario, reducing interest rates could stimulate business growth in the real estate sector, thereby boosting the overall economy.
