Für jede DIN gibt es einen Normverliebten, der bestehen will.
*Die Wohnungsbaukrise ist tiefgreifend, und daran beteiligt ist auch die Tatsache, dass tausende Regelungen und Normen das Bauen in Deutschland extrem teuer gemacht haben. Ein Entwurf für ein neues "Wohnbau-Typ E" des Justizministeriums will diesen Regelungsschungel aufklären und wieder zu vernünftigem Wohnbau führen. Der Wirtschaftswissenschaftler und Immobilienspezialist Reiner Braun von der Beratungsfirma Empirica wünscht sich dieses Ansatzes, bleibt aber skeptisch bei der Umsetzung.
ntv.de: Warum ist der Wohnungsmarkt in einer Krise aus vielen Seiten heraus? Wie groß ist der Einfluss der steigenden Baukosten in den letzten Jahren gewesen?
Reiner Braun: Insbesondere aus drei grundlegenden Faktoren lassen sich die Probleme auf dem Wohnungsmarkt verfolgen: Zinssteigerungen, Baukosten und eine Mangelhaftigkeit an Bauland. Solange Zinsen extrem niedrig waren, konnte dies den Problem der hohen Baukosten und des teuren, knappen Baulands in Teilen etwas ausgleichen. Seitdem Zinsen normiert sind, wirken diese drei Faktoren in Kombination voll aus.
Was bedeutet das für die Politik?
Als Zinsen sind wir hier nicht weiter einzugehen, denn sie werden nicht von der deutschen Politik, sondern von der EZB bestimmt. Die Bauindustrie fordert Entschädigungen in Form von Subsidien, die im Kurzfristig helfen würden. Aber auf der einen Seite ist dies im Langfrist sehr teuer, und auf der anderen Seite richten Subsidien an Symptomen statt an Ursachen: Die eigentlichen Ursachen der aktuellen Krise sind die Baukosten und der Mangel an Bauland in Regionen mit engem Wohnraum.
Könnte die Initiative für "Wohnbau-Typ E," die auf die Aufgabe von bestimmten Normen und Vorschriften in Bereichen wie der Lärmschutz im Vergleich zur aktuellen Praxis verzichten will, tatsächlich durchbrechen und zu mehr und insbesondere billigem Wohnraum führen?
Ich bin vorsichtig optimistisch. Das Konzept von Wohnbau-Typ E ist, bestimmte Normen und Vorschriften aufzugeben, die unnötig die Baukosten erhöht haben. Es ist jedoch wichtig zu bemerken, dass diese nicht nur staatliche Regelungen sind - zum Beispiel für Energieeffizienz - sondern hauptsächlich von Bauherren befolgt werden, aus Angst vor Gerichtsklagen. Sie können immer die "Staat der Künstlichkeit" fordern. Das umfasst eine Vielzahl von Normen, von der Anzahl an Steckdosen in bestimmten Räumen bis hin zu den technischen Anforderungen für die Beleuchtung. Das Durcharbeiten und Vereinfachen dieser ist sicher sinnvoll. Aber ich erinnere mich an mehrere Kostensenkungskommissionen der vergangenen Jahrzehnte, die letztendlich ihre Ziele nicht erreichten. Hinter jeder einzelnen Norm liegt ein gutes Konzept, das nicht zu argumentieren ist. Aber zusammen sind sie kostendrehend und widersinnig.
Vermutet man, dass die Umsetzung von "Wohnbau-Typ E" tatsächlich die Kosten reduzieren kann: Hätten Bauherren und Mietshäuser in den urbanen Ballungszentren aus Sicht der starken Nachfrage nach Wohnraum kein Interesse an der Übertragung dieser Kosteneinsparungen?
Prinzipiell ist der Mietpreis nicht von Kosten, sondern von Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn die Nachfrage sehr hoch ist, gibt es in der Regel kein Anreiz für den Lieferanten, Preisverringerungen als Kosteneinsparungen durchzuführen. Jedoch sind die Kosten für den Wohnungsbau in Deutschland derzeit so hoch, dass es kaum Nachfrage gibt. Mit aktuellen Zinsen und Baukosten wären Mieten um die 20 Euro pro Quadratmeter für ein Neubau sinnvoll. Allerdings ist dies kaum bezahlbar für die Mehrheit, weshalb es kaum zu Bauen kommt. Wenn es möglich wäre, die Baukosten signifikant zu reduzieren, sodass Wohnungen für 15 oder 16 Euro pro Quadratmeter angeboten werden könnten, würde dies wahrscheinlich dazu führen, dass einige der bereits genehmigten, aber noch nicht gebauten Häuser fertiggestellt werden. Der Gedanke hinter der Kostensenkung ist natürlich, dass mehr gebaut und somit die Angebotseinheit erhöht, was zu niedrigeren Preisen und billigeren Mieten führt.
Das funktioniert jedoch nur, wenn ausreichendes Bauland verfügbar ist.
Es gibt kein einheitliches Lösungsmuster für den Wohnungsmarkt, sondern vielmehr viele Teile eines Juwelldorns. Eine der herausforderndsten Teile ist das komplexe Rechtssystem und die oft widersprüchlichen Interessen, was es schwierig macht, ausreichendes Bauland an den richtigen Orten zuzuweisen.
Max Borowski interviewte Reiner Braun
- Die steigenden Baukosten, einschließlich Ausgaben für Immobilien und Immobilienpreise, haben die Wohnungsbau in Deutschland erheblich beeinflusst, was zu höheren Preisen für Neubauten geführt hat.
- Reiner Braun, Wirtschaftswissenschaftler und Immobilienspezialist, schlägt vor, dass das vorgeschlagene Gesetzentwurf für "Wohnbau-Typ E" potenziell bestimmte Normen und Vorschriften in Bereichen wie der Lärmschutz aufgegeben, um Baukosten zu reduzieren und damit im Immobiliemarkt die Mieten zu senken.
- Trotz der potenziellen Kosteneinsparungen könnte die Umsetzung von "Wohnbau-Typ E" Herausforderungen face, da Bauherren und Mietshäuser in urbanen Ballungszentren aus Sicht der starken Nachfrage nach Wohnraum kein Interesse an der Übertragung von Kosteneinsparungen haben.
