Die Veränderung, der sich die mächtige Handelsgruppe seit Jahrzehnten widersetzt hat, geschieht endlich.
Die Branche, die Immobilientransaktionen erleichtert, ist weitaus umfangreicher undurchsichtiger, als die meisten Menschen erwarten, wenn sie mit dem Kaufprozess beginnen. Und Sie haben keine andere Wahl, als in das Labyrinth einzutreten, wenn Sie das ultimative Abzeichen des Erwachsenwerdens, den Hausbesitz, freischalten möchten. Es ist emotional und voller Papierkram und neigt dazu, Käufer zu Recht oder Unrecht dumm zu machen.
Vieles davon ist Absicht, unterstützt von der National Association of Realtors, einer Mega-Handelsgruppe mit monopolartiger Kontrolle über die US-Immobilienwirtschaft.
Doch es gibt gute und schlechte Nachrichten am Horizont.
Laut einigen Berichten ist die gute Nachricht, dass die Kartellbehörden die NAR (ausgesprochen "nahr" von Leuten in der Branche) gezwungen haben, ihren Griff auf Agenturprovisionen zu lockern, was schließlich die Kosten für Käufer und Verkäufer reduzieren und neue Methoden des Kaufs und Verkaufs von Immobilien einführen sollte, die traditionelle Makler umgehen.
Ab diesem Samstag sind die Tage der üblichen 6% Provision - zwei bis drei Mal so hoch wie das, was Makler in anderen entwickelten Volkswirtschaften verdienen - effektiv vorbei.
Verkäufer, die historisch sowohl den Listungsmakler als auch den Makler des Käufers bezahlt haben, müssen nun für die Gebühr ihres Maklers aufkommen. Käufer und ihre Makler werden vorab eine Entschädigungsplan verhandeln.
"Das ist eine teilweise Deregulierung eines Marktes, der nicht von der Regierung, sondern von der Branche reguliert wurde", sagte Stephen Brobeck, Senior Fellow beim Consumer Federation of America, einer gemeinnützigen Interessenvertretungsgruppe. "Auf lange Sicht wird es ein sehr guter Schritt sein."
Doch es wird Zeit brauchen, um das System abzuwickeln, das die NAR über Jahrzehnte aufgebaut hat - ein System, das Provisionen weitgehend aus der öffentlichen Sicht fernhält - und sich vor Gericht zu verteidigen.
Störungsresistent
In einer Ära, in der das Internet es viel einfacher gemacht hat, dass Käufer und Verkäufer einander finden, hält die 6% Provision an. Die Immobilienbranche widersteht mehr als fast jede andere Branche der Störung, die es viel einfacher gemacht hat, dass Verbraucher, sagen wir, eine Reise ohne Zahlung an einen Reisebüro buchen oder Aktien ohne Makler handeln können.
Das liegt largely an der NAR, die mehr als 1,5 Millionen Beitragszahlende Realtors vertritt und eine der mächtigsten Lobbys in Washington ist (das große R ist kein Tippfehler - die Gruppe hat den Begriff markenrechtlich geschützt, und Nichtmitglieder, die ihn verwenden möchten, sollten besser einen sehr guten Anwalt an ihrer Seite haben).
Während die NAR seit langem behauptet, dass die 5% bis 6% Gebühr immer verhandelbar sei, geschieht dies in der Praxis nicht.
Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen Ihr Haus und erwarten, 6% des Verkaufspreises an die Makler zu zahlen. Sie fragen Ihre Eltern und stellen fest, dass auch sie 6% gezahlt haben und das ist einfach so, wie es gemacht wird. Aber sagen Sie, Sie haben viel Arbeit in das Haus gesteckt und glauben, dass es schnell mit minimalem Aufwand durch einen Makler verkauft werden wird. Sie könnten versucht sein, mit Ihrem Listungsmakler zu verhandeln, den Sie benötigen, um Ihr Haus in der lokalen MLS zu listen, um mehr des Erlöses für sich selbst zu behalten. Aber indem Sie das tun, machen Sie es für Makler von Käufern attraktiver, ihre Kunden zu Eigenschaften zu lenken, die eine höhere Provision bieten.
Das ist kein hypothetisches Gedankenexperiment, denn eine recente nationale Studie hat gezeigt, dass "Kaufmakler tatsächlich Kunden von Eigenschaften wegsteuern, die niedrige Maklerprovisionen bieten", und dass diese Eigenschaften länger zum Verkauf stehen, wenn sie überhaupt verkauft werden.
Die NAR existiert in einer Form oder anderen seit über einem Jahrhundert,
Doch oft merken Käufer und Verkäufer gar nicht erst, dass sie verhandeln dürfen, und das ist Absicht.
"Es gibt effektiv eine branchenweite Schweigepflicht über...Marketing, das über Provisionen spricht", sagt Brobeck, unter Berufung auf eine Studie von 2021.
Die Änderungen am Provisionsmodell stellen Jahrzehnte von rechtlichen und politischen Kämpfen in Frage, um die Macht von Maklern in der amerikanischen Immobilienwirtschaft zu erhalten. Das Justizministerium hat die Organisation mindestens 10 Mal verklagt und untersucht, ob ihr MLS-System wettbewerbswidrig ist.
In einer Erklärung gegenüber CNN am Dienstag betonte ein NAR-Sprecher, dass Agenturprovisionen immer und weiterhin "voll verhandelbar" seien.
"NAR hat keine Provisionsstruktur", sagte der Sprecher und fügte hinzu, dass die Gruppe von Maklern "offene und transparente Gespräche mit Verbrauchern über Entschädigungen führen muss - entsprechend ihren Verpflichtungen nach dem Ethikkodex".
Die Änderungen, die im März-Vergleich mit Hausverkäufern vereinbart wurden, treten am Ende eines turbulenten Jahres für die NAR intern in Kraft.
Vor einem Jahr trat ihr ehemaliger Präsident, Kenny Parcell, zurück, nachdem die New York Times einen Artikel veröffentlicht hatte, in dem Mitarbeiterbeschwerden über unangemessene Berührungen und das Senden von unangemessenen Fotos und Textnachrichten detailliert wurden - Vorwürfe, die Parcell bestritt. Im Oktober entschied eine Jury gegen die NAR im landmark case, der ihr Provisionsmodell infrage stellte, und ihr CEO trat zwei Tage später in den frühen Ruhestand. Die Frau, die Parcell ersetzt hatte, trat im Januar zurück, angesichts von Erpressungsdrohungen.
Branchenexperten sagen, dass obwohl die Änderung der Provisionsstruktur eine Erdbebenänderung ist, die NAR einen festen Griff auf den Markt behält, dank Millionen von Dollar, die im Laufe der Jahre für Lobbyismus und Marketing ausgegeben wurden.
"Sie haben es als Blackbox gehalten und das konnten sie durch Schweigepflichten ... [und] verwirrende Terminologie tun", sagt Brobeck.
Brobeck betont schnell, dass er nicht die Makler oder die NAR für die Probleme der Branche verantwortlich macht.
"Sie sind gute Menschen", sagt er. "Sie sind in einem beschissenen System."
Die Reformen zielten darauf ab, die Kontrolle von NAR über Agenturprovisionen zu lockern und könnten potenziell neue Methoden des Kaufs und Verkaufs von Immobilien einführen, die traditionelle Agenten umgehen. Aufgrund jahrzehntelanger Branchenpraktiken sind viele Immobilienverkäufer nicht bewusst, dass sie das Recht haben, die Provision ihres Agenten zu verhandeln, was zur Beibehaltung der 6-prozentigen Provision führt, die im Vergleich zu anderen entwickelten Volkswirtschaften deutlich höher ist.
