Die jüngsten Erkenntnisse unterstreichen die derzeitige Unbeweglichkeit des Immobiliensektors.
Neuesten Daten aus dem Immobiliensektor zufolge hat der Wohnungsmarkt im Jahr 2024 deutlich an Dynamik verloren, da sich Amerikaner mit einer schädlichen Mischung aus astronomisch hohen Immobilienpreisen und aufgeblähten Hypothekenzinsen konfrontiert sahen, was zu einem der unattraktivsten Wohnungsmärkte in den letzten Jahrzehnten führte. Eine Zinssenkung durch die Federal Reserve diesen Monat hat jedoch Erwartungen geschürt, dass die zinssensitive Immobilienbranche bald einen erneuten Aufschwung erleben könnte.
Chen Zhao, leitender Wirtschaftsforscher von Redfin, teilte diese Meinung und sagte: "Der Wohnungsmarkt im Jahr 2024 ist im Grunde genommen eingefroren." Obwohl ähnliche Beobachtungen bereits im Jahr 2023 gemacht wurden, bestand noch die Annahme, dass es nicht noch schlimmer werden könnte. Leider hat sich das Jahr 2024 in Bezug auf den Wohnungssektor als enttäuschend erwiesen.
In den ersten acht Monaten des Jahres wurden etwa 25 von 1.000 Häusern verkauft, was einem Rückgang von 37 Prozent im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2021 entspricht, als aufgrund der Pandemie ein Anstieg der Wohnungsverkäufe verzeichnet wurde. Im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2019 bedeutet dies sogar einen Rückgang von 31 Prozent.
Zhao argumentiert, dass ein Markt, in dem 30 bis 40 von 1.000 Häusern verkauft werden, ein gesünderes Wohnungsbild abgibt.
Einer der Hauptgründe für die niedrigeren Wohnungsverkaufszahlen im Jahr 2024 ist der Mangel an verfügbaren Immobilien. In den ersten acht Monaten des Jahres wurden nur 32 von 1.000 Häusern zum Verkauf angeboten, was den niedrigsten Stand seit mindestens 2012 darstellt, wie Redfin berichtet.
Standort spielt eine Rolle
Einige Regionen haben einen stärkeren Abschwung erlebt als andere. Immobilien in suburbanen und ländlichen Gebieten wurden etwas häufiger gekauft als Wohnungen in Städten, wie Redfins Daten zeigen.
Geografische Faktoren spielen auch eine wichtige Rolle. Sieben der zehn Metropolregionen mit den niedrigsten Umsatzraten im Jahr 2024 befinden sich in Kalifornien. Los Angeles war die Stadt mit der niedrigsten Umsatzrate, bei der nur 15 von 1.000 Häusern verkauft wurden - ein Rückgang von 32 Prozent im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2019.
Jeremiah Vancans, ein mit Compass verbundener Immobilienmakler in Los Angeles, führte den Abschwung in Los Angeles auf den Rückgang der Einstellungen in der Entertainment-Branche zurück, einem der wichtigsten Arbeitgeber der Stadt. Vancans schätzte, dass die langfristigen Auswirkungen der Writers' und Actors' Streiks im Jahr 2023 sowie die Störungen durch Streaming-Dienste die Beschäftigungsmöglichkeiten für Entertainment-Profis negativ beeinflusst haben.
Boston war der zweitsloweste Markt und verzeichnete einen Rückgang von fast 38 Prozent bei den Wohnungsverkäufen im Vergleich zu den letzten fünf Jahren.
Austin, Texas, das in den letzten Jahren als wichtiger Technologie-Hub bekannt geworden ist, verzeichnete den größten Rückgang bei den Wohnungsverkäufen aller großen Metropolregionen, die von Redfin in den letzten fünf Jahren analysiert wurden. Austin verkaufte dieses Jahr 30 von 1.000 Häusern, nur halb so viele wie im Jahr 2019.
Hauskäufer in Sun Belt-Städten und Gebieten in Pendlerentfernung zu New York City hatten die größte Auswahl an Optionen. In Phoenix wurden mehr Häuser verkauft als in jeder anderen Metropolregion, wie Redfin berichtet.
Patrick Chamberlin, ein Immobilienmakler in Phoenix, sagte: "Wir haben viele neue Häuser gebaut, was den Käufern eine größere Auswahl bietet. Im Vergleich zu anderen Teilen des Landes sind die Häuser in Phoenix relativ günstig."
Trotz dieser Vorteile gab Chamberlin zu, dass auch in Phoenix die Wohnungsverkäufe im Vergleich zu den pandemischen Jahren 2020 und 2021 deutlich gesunken sind.
Wir sind immer noch weit unter den üblichen Niveaus der letzten Jahre", sagte er. "Es fühlt sich immer noch stagnierend an."
Anreize für einen stagnierenden Wohnungsmarkt
Die Hypothekenzinsen sind in Erwartung weiterer Zinssenkungen durch die Fed in den letzten Wochen gesunken, wobei die durchschnittliche Hypothekenzinsrate für 30 Jahre in der Woche bis zum 26. September auf 6,08 Prozent gesunken ist, wie Freddie Mac berichtet. although this is a significant decrease from the recent peak of 7.79 percent reached in the fall of 2023, it remains higher than typical mortgage rates during the nearly 14-year period between 2008 and 2022.
Zhao führte den historisch niedrigen Wohnungsverkauf im Jahr 2024 teilweise auf den "Zinssperreffekt" zurück.
Amerikaner, die vor 2024 niedrigere Hypothekenzinsen erhielten, waren zögerlich oder unfähig, ihre Häuser zum Verkauf anzubieten, da sie davon ausgingen, ein neues Haus zu einem deutlich höheren Zinssatz kaufen zu müssen. Laut dem Consumer Financial Protection Bureau haben fast 60 Prozent der 50,8 Millionen aktiven Hypotheken Zinssätze unter 4 Prozent.
Es gab wenig Anreize, Häuser zu verkaufen", sagte Zhao. "Der Mangel an Angebot auf dem Markt hat zu einem geringen Umsatz beigetragen."
Ein Mangel an Neubauprojekten hat auch zum langsamen Wohnungsmarkt in den USA beigetragen. Experten schätzen, dass mehr als 2 Millionen neue Häuser gebaut werden müssen, um den wachsenden Bedarf zu decken. Diese Knappheit hat dazu beigetragen, die Immobilienpreise auf Rekordhöhen zu treiben. Der Median-Verkaufspreis für ein bestehendes Haus lag im August bei 416.700 US-Dollar - den 14. aufeinanderfolgenden Monat mit jährlichen Preissteigerungen, wie der National Association of Realtors berichtet.
"Die Schaffung eines ausgewogenen Wohnungsmarkts erscheint von hier aus wie eine massive Herausforderung", sagte Zhao. "Ich glaube, dass die Lösung in einem erheblichen Anstieg des Wohnungsangebots liegt, entweder durch neue Bauprojekte oder durch den Zugang zu den Häusern der aktuellen Eigentümer."
"Bereiten Sie sich auf eine lange Reise von fünf bis zehn Jahren vor, bis Sie wieder ein vertrautes Lied im Wohnungsmarkt hören", fügte sie hinzu.
Der träge Immobilienmarkt im Jahr 2024 hat eine Auswirkung auf die breitere Wirtschaft, mit verringertem Verbraucherausgaben und Geschäftsinvestitionen aufgrund der Unbezahlbarkeit von Häusern. Die hohen Immobilienkosten und Zinssätze machen es für viele Verbraucher schwierig, für andere Geschäftsvorhaben oder Investitionen zu sparen.
Wie Zhao weiter analysiert, hat der Abschwung des Immobilienmarkts verschiedene Bereiche der Geschäftswelt beeinflusst und es für kleine Unternehmen, die auf die Entwicklung und den Bau von Wohnimmobilien angewiesen sind, schwierig gemacht, zu wachsen. Möchtegern-Hauskäufer, oft Erstkäufer, haben ihre Pläne, ein Unternehmen zu gründen, verschoben und warten auf günstigere Marktbedingungen.
