Die Hauptänderungen bei den Verfahren zum Kauf und Verkauf von Wohnungen gelten heute <unk> Sie sollten sich folgendermaßen informieren.
Die National Association of Realtors, eine mächtige Organisation mit 1,5 Millionen Mitgliedern, hat neue Regeln als Teil einer 418 Millionen Dollar hohen Einigung genehmigt, um Antitrust-Beschwerden zu bekämpfen. Diese Veränderungen zielen darauf ab, die Art und Weise zu revolutionieren, wie Immobilienmakler bezahlt werden und wer sie bezahlt, was die größten Anpassungen der Organisation in mehreren Jahrzehnten darstellt.
In einer Erklärung betonte Kevin Sears, der Präsident der Organisation, dass diese Veränderungen dazu beitragen werden, dass Verbraucher informierte Entscheidungen beim Kauf und Verkauf von Immobilien treffen können.
Zwei wichtige Änderungen
Traditionell waren Hauskäufer nicht verpflichtet, ihre Immobilienmakler direkt zu bezahlen. Stattdessen wurden die Provisionen, die normalerweise 5% oder 6% des Verkaufspreises einer Immobilie betrugen, vom Immobilienverkäufer getragen. Zum Beispiel würde ein Verkäufer eines 450.000-Dollar-Hauses 27.000 Dollar an Provisionen zahlen. Viele Experten argumentieren, dass diese Provisionen in den Verkaufspreis einer Immobilie eingerechnet werden, was die Immobilienwerte aufbläht.
Ab sofort dürfen Verkäufermakler keine Provisionen mehr auf den Multiple Listing Services (MLS) bekanntgeben, die von Immobilienmaklern für die Auflistung und Suche von Immobilien zum Verkauf verwendet werden. Dadurch können Käufermakler nicht mehr nach Häusern suchen, die auf der Grundlage von Provisionen sortiert sind, eine Praxis, die als "Steuerung" bekannt ist und dazu führte, dass einige Makler Häuser, die den Kriterien ihrer Kunden entsprachen, aufgrund von niedrigeren als durchschnittlichen Provisionen übersahen, wie Kritiker behaupten.
Tonya Monestier, eine Rechtsprofessorin an der University at Buffalo School of Law, sagte: "Ohne Provisionen mehr auf der MLS ist es schwieriger zu steuern, weil man nicht einfach nach 3% Provisionen suchen kann." Sie fügte hinzu, dass Verbraucher immer noch Provisionen verhandeln können, aber dieser Vorgang dadurch erschwert wird.
Die zweite Änderung betrifft die Beziehung zwischen potenziellen Hauskäufern und ihren Immobilienmaklern. Ab sofort müssen Käufer vor Beginn von Hausbesichtigungen einen rechtlich bindenden Vertretungsvertrag mit ihrem Makler unterzeichnen. Diese Verträge informieren die Käufer über die Vergütungsstruktur ihres Maklers und machen sie für die Zahlung der Maklerprovision verantwortlich, wenn der Verkäufer dies nicht tut.
Norm Miller, ein Immobilienprofessor an der University of San Diego, erklärte: "Wenn Käufer wissen, dass sie Provisionen verhandeln und dass sie tatsächlich sie und nicht der Verkäufer zahlen, könnte dies einen wettbewerbsfähigeren Markt und möglicherweise in Zukunft ein Menü von Diensten schaffen, das mit anderen entwickelten Ländern vergleichbar wäre."
Ein wichtiger Aspekt dieser Verträge besteht darin, dass ein Käufermakler nicht mehr als die vereinbarte Vergütung erhalten kann, selbst wenn ein Verkäufer eine höhere Vergütung anbietet.
Auf ihrer Website behauptet NAR, dass diese beiden Änderungen jede mögliche Steuerung beseitigen und sicherstellen, dass Makler keine höheren Vergütungen erhalten, indem sie Käufer zu bestimmten Listen mit höheren Vergütungsangeboten lenken.
Die letzte Genehmigungsanhörung ist für den 26. November geplant, obwohl ein Richter im April eine vorläufige Genehmigung der Einigung von NAR erteilt hat.
Warnung für Käufer
Einige Maklerbüros haben kürzere Vertragslaufzeiten geschaffen, um die Bedenken von Käufern bezüglich der Unterzeichnung von rechtlich bindenden Verträgen vor Besichtigungen von Häusern zu beruhigen. Monestier rät jedoch den Käufern, jeden Vertrag sorgfältig zu lesen, bevor sie unterschreiben, um unerwartete Folgen zu vermeiden.
Leo Pareja, CEO von eXp Realty, einem großen amerikanischen Maklerbüro, betonte die Einfachheit der Verträge seines Unternehmens, um Verwirrung zu vermeiden. Pareja machte diese Verträge anderen Firmen zugänglich, um Reibungen im Hauskaufprozess zu minimieren.
Auswirkungen auf die Wohnungsaffordabilität
Einige Immobilienprofis haben Bedenken, dass die neuen Regeln den Immobilienmarkt für Käufer negativ beeinflussen könnten, da nun mehr Käufer für die Zahlung der Maklerprovisionen verantwortlich sein könnten.
Monestier glaubt jedoch, dass die Veränderungen auf lange Sicht den Verbrauchern zugutekommen werden. Sie schlug vor, dass die Provisionen im Laufe der Zeit sinken könnten, was ultimately den Wohnungsmarkt für Käufer und Verkäufer erschwinglicher machen würde.
Es bleibt jedoch unklar, ob die unmittelbaren Kosten für den Kauf und Verkauf von Häusern in den USA für die meisten Menschen sinken werden. Miller, ein Immobilienprofessor an der University of San Diego, merkte an: "Jemand wird schließlich sagen: 'Lassen wir uns auf den Preis konzentrieren.' Wenn es ein großes Unternehmen ist, könnte das eine Revolution auslösen. Aber wann würde das passieren? Ich weiß es nicht."
In naher Zukunft glaubt Miller, dass die Hypothekenzinsen einen größeren Einfluss auf die Wohnungsaffordabilität haben werden als jede spezifische Regeländerung.
Die Rate für eine typische 30-jährige festverzinsliche Hypothek hat kürzlich 6,49% erreicht, obwohl sie im Vergleich zu früheren Zeiten höher ist, ist sie nahe an den niedrigsten Punkten, die in den letzten zwölf Monaten erreicht wurden.
"Das hat einen erheblichen Einfluss auf die Wohnungsaffordabilität im Vergleich zu allem, worüber wir jetzt sprechen", sagte Miller. "Wenn die Hypothekenzinsen weiter sinken, werden alle Regeländerungen im Vergleich dazu nur Hintergrundgeräusche sein."
