Die Bank of America warnt, dass der Immobilienmarkt bis mindestens 2026 "feststecken" wird
Wirtschaftswissenschaftler bei Bank of America warnten dieses Wochenende darauf hin, dass der US-Wohnungsmarkt "verkeilt ist" und wir nicht überzeugt sind, dass er sich daraus befreit, bis 2026 - oder später.
Das Bank warnte, dass Wohnpreise hoch bleiben und noch höher gehen. Die Wohnungskurzlage persistiert. Und Hypotenkennzinsen könnten sich nicht sehr vermindern - auch wenn die Bundesreserve endlich langverzögerten Zinskürzungen liefert.
"Das wird viele Jahre dauern, um sich herauszuarbeiten. Es gibt kein magisches Mittel", erzählte Michael Gapen, Leiter der US-Wirtschaftswissenschaften bei Bank of America, dem CNN in einem Telefoninterview. "Die Nachricht für Erstkäufer ist eine Meldung der Geduld und der Frustration."
Wohnungsbetreuer ist in den USA ein großes Problem.
Wohnpreise stiegen während der Covid-19-Pandemie an und dann sendete die Fed ihre Inflationskampagne auf, was die Hypotenkennzinsen aufschwang.
Dieser Doppelpunch macht es eine historisch unertragliche Zeit, um ein Haus zu kaufen.
"Es war eine seltsame Kombination. Mortgage-Raten stiegen erheblich, aber auch Wohnpreise. Das geschieht normalerweise nicht", sagte Gapen.
Der Bestand an Wohnungen kann sich nicht halten mit der Nachfrage. Preise hatten keine Richtung mehr aufwärts zu nehmen.
Der mittlere Preis eines vorhandenen US-Wohnhauses stieg im Mai für den elften Monat hintereinander auf einen Rekordwert von 419.300 US-Dollar - um 6% gegenüber dem Vorjahr.
Bank of America erwartet, dass Wohnpreise um 4,5% steigen werden, während dieses Jahres und dann um weitere 5% im Jahr 2025 steigen, bevor sie um 0,5% im Jahr 2026 abnehmen werden.
'Sperrmechanismus' könnte sich für acht Jahre fortsetzen
Ein großes Problem, das die Versorgung hemmt, ist der 'Sperrmechanismus'.
Leute, die bereits ihr eigenes Haus besitzen, sind durch Refinanzierungen oder Hypotheken während der Pandemie mit Ultra-Niedrigzinsen verpflichtet. Kaufen Sie jetzt bei aktuellen Zinsen würde ihnen monatlich hunderte von Dollar auf den Zinsen alleine mehr kosten. Zusätzlich haben Wohnpreise zugenommen.
Für viele ist es nicht sinnvoll, umzuziehen. Und weil diese Heimbesitzer nicht umziehen, ist der Bestand an vorhandenen Wohnungen auf dem Markt begrenzt.
"Warum würde ich verkaufen, wenn ich es nicht muss?", sagte Gapen. "Preise sind aufgestiegen und die Hypotenkennzins ist viel höher. Also bin ich zufrieden, wo ich bin."
Bank of America warnt, dass der Sperrmechanismus mindestens sechs bis acht Jahre andauern könnte, während dieser Zeit die Versorgung beeinflusst.
Dies ist wegen der historisch niedrigen Hypotenkrate der Heimbesitzer. Und die Rate für neue Käufer ist erhöht. Bank of America glaubt, dass diese Lücke nicht sehr schnell schrumpfen wird.
'Sie können ihre Hypotenkennzinsrate nicht mitnehmen'
Dave Liniger, der 1973 mit seiner Frau die Immobiliengigant RE/MAX gegründet hat, sagte, dass der Sperrmechanismus bedeutet, dass Menschen, die sich auf ein größeres Haus einstufen möchten, das nicht schaffen und die nächste Generation gar nicht einfach den Fuß in der Tür für ein Start-Eigentumsobjekt bekommen kann.
"Der Markt für den Aufsteiger existiert nicht", sagte Liniger dem CNN. "Starterhäuser haben sich verdoppelt und die Eigner würden gerne aufsteigen, aber das Problem ist, dass sie ihre Hypotenkennzinsrate nicht mitnehmen können."
Liniger stimmt darin überein, dass der Wohnungsmarkt verkeilt ist, zumindest für die nächste Zeit.
"Wir müssen uns durch diese Zeit schlechthin schlängeln", sagte er.
Aber Liniger rief Erstkäufer zur Bescheidenheit auf. "Lasst die Träume nicht aufgehen", sagte er.
Theoretisch würde eine Überschwemmung an Neubauten das Marktgefühl befreien.
Allerdings erwartet Bank of America, dass die Neubautätigkeiten - eine Maßeinheit für neu errichtete Häuser - in den kommenden Jahren unverändert bleiben. Und Neubautätigkeiten haben sich noch nicht von der Explosion des Wohnungsmarktes in den mittleren 2000er Jahren erholt.
Spaltung zwischen Haben und Nicht-Haben
Die Prognose für einen "verkeilten" Wohnungsmarkt schneidet beide Wege.
Der Anstieg an Wohnpreisen hat das Nettovermögen der bestehenden Heimbesitzer aufgepuffert und ihnen zusätzliche Finanzflexibilität gegeben.
Aber es gibt viele Amerikaner, die außen stehen. Sie möchten kaufen, aber diese Preise und diese Hypotenkennzinsen können sie nicht leisten.
Soweit sie davon abgehalten werden, sich zu kaufen, verpassen sie Zeit an Wohlstandschöpfung.
In einem jüngsten Gallup Umfrageergebnis lag die Quote der Amerikaner, die ein gutes Kaufzeit für ein Haus halten, bei 21%, punktgleich mit der schlechtesten Lesung in der Gallup-Geschichte. Eine überwältigende Mehrheit von 76% sagte, es sei eine schlechte Kaufzeit.
Gapen, der Bank of America-Wirtschaftswissenschaftler, sagte, wenn die US-Wirtschaft den erwarteten weichen Landung erreicht, also wenn die Inflation abkühlt ohne eine Rezession auszulösen, besteht die Risiko, dass Wohnpreise mehr als erwartet steigen.
Andererseits, wenn die Wiederbelebungsdauer überschätzt wurde und eine Rezession ansteht, könnten Wohnpreise einbrechen und Kaufkraft verbessern.
"Aber natürlich möchten Sie nicht durch eine Rezession bessere Wohnungskostenvoraussetzungen erlangen", sagte er.
- Das Lock-in-Effekt, der Heimbesitzern die Mobilität verweigert, wegen hohen Hypothekengrößen und gestiegenen Wohnungspreisen, könnte sich für weitere sechs bis acht Jahre fortsetzen, wobei er die Verfügbarkeit von bestehenden Wohnungen beeinflusst und das Gesamtumfeld des Wohnungsmarktes beeinträchtigt.
- Die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt, mit hohen Wohnungspreisen und knappem Angebot, hat eine bedeutende Spaltung zwischen den Heimbesitzern, die von der Steigerung der Grundstückswerte profitiert haben, und denen, die keine Wohnungen leisten können, wirtschaftlich und wirtschaftschaffenden Chancen für Erstkäufer beeinflusst.
