China bemüht sich um die Lösung seiner umfassenden Immobilienkrise. Der schwierige Teil liegt noch vor uns.
Das Hauptkonzept dieser Geschichte dreht sich um die Umsetzung der Politik einer bedeutenden Stadt in Peking, in der die Regierung unverkaufte Häuser von Bauträgern aufkauft, um sie in erschwingliche Sozialwohnungen umzuwandeln. Die neue Politik umfasst auch eine Senkung der Hypothekenzinsen und der Anzahlungsquoten sowie 300 Milliarden Yuan von der Zentralbank für die Beschaffung von staatlichem Eigentum.
Diese Ankündigung erfolgte kurz nach einem Treffen der obersten Entscheidungsträger im April, bei dem die Bedeutung des Immobiliensektors hervorgehoben wurde, um Chinas angeschlagene Wirtschaft, die zweitgrößte der Welt, zu verjüngen.
Zhaopeng Xing, ein führender China-Experte bei ANZ Research, unterstreicht die Notwendigkeit dieser Maßnahmen und sagt, dass die politischen Entscheidungsträger entschlossen sind, das Problem zu lösen.
Auch wenn die Dringlichkeit der Maßnahmen zu begrüßen ist, sind viele Experten der Meinung, dass das Paket möglicherweise nicht ausreicht, um das Problem zu lösen, und dass es zu Finanzierungsproblemen kommen könnte. Der Gesamtwert der unverkauften Häuser, Projekte und ungenutzten Grundstücke in China beläuft sich auf rund 30 Billionen Yuan, so dass die von der PBOC angekündigten 300 Milliarden Yuan nur ein geringer Betrag sind.
Trotz der jüngsten Ausweitung ist immer noch ungewiss, wie die Käufe der Regierung funktionieren werden, wie hoch die für diesen Kauf erforderlichen Mittel sind und wo die lokalen Regierungen die benötigten Mittel beschaffen werden. Am Freitag erklärte Tao Ling von der PBOC, dass das Weiterverleihprogramm letztlich 500 Milliarden Yuan an Krediten für den Immobilienerwerb untermauern könnte. Dies ist jedoch deutlich weniger als das, was möglicherweise benötigt werden könnte.
Einige Analysten gehen davon aus, dass Hunderte von Milliarden Dollar erforderlich sein könnten, um die Flut von unbewohnten oder unfertigen Häusern im ganzen Land zu beseitigen. Während die chinesische Wirtschaft zu Beginn dieses Jahres ein unerwartetes Wachstum verzeichnete, führt die Bedeutung des Immobiliensektors - der zu einem bestimmten Zeitpunkt etwa 30 % der Wirtschaft ausmachte - zu Wachstumseinbußen.
Ist das genug?
Trotz der raschen Abfolge von Ankündigungen in der vergangenen Woche bleiben die Einzelheiten der Durchführung und Finanzierung vage. Darüber hinaus herrscht Verwirrung darüber, wie die lokalen Regierungen angesichts der begrenzten Mittel, die von der PBOC bereitgestellt werden, die notwendigen Ressourcen sichern können.
Goldman Sachs geht davon aus, dass sich die tatsächliche Finanzierung der neuen Initiative letztendlich auf 500 Milliarden Yuan belaufen könnte, die von den Banken getragen werden.
Diese Summe könnte jedoch immer noch unzureichend sein, um das Problem zu lösen, denn Experten schätzen, dass mindestens 3,2 Billionen Yuan erforderlich wären, um den Bau der bereits verkauften Wohnungen abzuschließen.
Helen Qiao, Wirtschaftswissenschaftlerin bei der Bank of America, hält den Finanzierungsumfang von 500 Milliarden Yuan für "eher unzureichend".
Wenn keine weiteren Anreize hinzukommen, bezweifeln Experten, dass der Plan die Krise der leeren Häuser signifikant reduzieren kann.
Woher kommt das Geld?
Unklar ist auch, woher die verschuldeten Lokalregierungen die Mittel nehmen sollen, abgesehen von denen, die über die Banken geleitet werden. Das Wohnungsbauministerium erwähnte, dass die Behörden lokale staatliche Unternehmen anweisen könnten, einige unverkaufte Wohnungen von Bauträgern zu kaufen, aber die LGFVs, die erhebliche versteckte Schulden angehäuft haben, sind nicht berechtigt, die Immobilien zu kaufen. Damit bleiben den lokalen Behörden nur wenige Möglichkeiten, das notwendige Geld zu beschaffen.
Diese Städte haben über 15 Billionen Dollar Schulden angehäuft, von denen der größte Teil versteckt ist. Erschwerend kommt hinzu, dass die Kommunen in der Regel mehr als 40 % ihrer Einnahmen aus Grundstücksverkäufen erzielen, die während des Einbruchs auf dem Immobilienmarkt erheblich zurückgegangen sind.
Die Besorgnis über die zunehmende Verschuldung wächst, da die Städte mit Ausgabenkürzungen konfrontiert sind, selbst für Notwendigkeiten wie die Bereitstellung von Heizungsanlagen.
Der Immobilienmarkt begann 2019 zu sinken und geriet in eine tiefe Krise, nachdem die Regierung die Kreditaufnahme von Bauträgern eingeschränkt hatte. Seitdem wurden politische Rettungsmaßnahmen ergriffen.
Diese Bemühungen waren jedoch relativ ineffektiv, was zu einem Rückgang des Cashflows für Bauträger und zu weiteren Verzögerungen und gestoppten Projekten für Hauskäufer führte. Nach Ansicht von Experten wie Xing besteht für jeden Bauunternehmer die Gefahr, dass er in das gleiche Dilemma gerät.
Pekings erster Schritt zur Bewältigung der Krise der unverkauften Wohnungen ist entscheidend für die Aufrechterhaltung der allgemeinen sozialen Stabilität und die Verhinderung eines weiteren Rückgangs der Immobilienverkäufe.
Der zweite und dritte Schritt besteht jedoch in der Stärkung der Wohnungsnachfrage und der Abschwächung des Rückgangs im Bausektor, die beide umfangreichere Maßnahmen zur Wiederherstellung des Verbrauchervertrauens und zur Erhöhung der Wohnungspreise erfordern.
Hinzu kommt, dass sich das außenwirtschaftliche Umfeld verschlechtert hat, was die Sache noch schwieriger macht.
Ein langwieriger Prozess?
Ungeachtet der jüngsten Rettungsversuche müssen weitere Schritte unternommen werden, um die Immobilienkrise zu lösen. Nach Ansicht der Goldman-Analysten muss die Regierung drei Hauptaufgaben erfüllen:- Rettung von Bauträgern und Unterstützung bei der Fertigstellung von bereits verkauften und unfertigen Häusern- Ankurbelung der Wohnungsnachfrage und Verringerung des Rückgangs im Immobilienbau- Umsetzung umfassender Strategien zur Stärkung des Vertrauens in den Wohnungsmarkt und zur Erhöhung der Immobilienwerte
Der erste Schritt ist von entscheidender Bedeutung, um die soziale Stabilität zu erhalten und den Rückgang der Verkäufe zu stoppen. Der zweite und dritte Schritt mit konkreteren Maßnahmen sind notwendig, um das Vertrauen der Verbraucher wiederzubeleben, die Immobilienpreise anzuheben und das Dilemma in einem umfassenden Sinne zu lösen. Erst dann kann der Immobiliensektor wieder einen Beitrag zur Wirtschaft leisten.
Angesichts der schwieriger werdenden äußeren Bedingungen reichen die versprochenen staatlichen Maßnahmen jedoch möglicherweise nicht aus, um die komplexen Herausforderungen im Immobilien- und Finanzsektor zu bewältigen.
Eine Tatsache, die unklar bleibt, ist das wahre Ausmaß des Plans in Bezug auf seine Ausführung, Finanzierung und Auswirkungen auf die Kommunalfinanzen. Es wird sich zeigen, ob die Maßnahmen ausreichen, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren, Angebot und Nachfrage auszugleichen und eine weitere Ausbreitung der Immobilienkrise zu verhindern.
In der vergangenen Woche hat die US-Regierung neue Zölle gegen China verhängt, und es besteht die Möglichkeit, dass die Europäische Union ähnliche Maßnahmen ergreift. Zuvor hatte der ehemalige Präsident Donald Trump gedroht, im Falle seiner Wiederwahl 60 %ige Zölle auf Importe aus China zu erheben.
Xing prognostiziert, dass die von Trump vorgeschlagenen Zölle die Wachstumsrate Chinas um etwa 0,9 % senken könnten.
Michelle Lam und Wei Yao, Ökonomen der Société Générale, betonten in einem Forschungspapier vom Montag, dass "Trumps Rettungsplan den Wohnungsmarkt in den Städten der unteren Schichten nicht wesentlich verändert, die voraussichtlich stagnieren werden." Sie betonten die Notwendigkeit gründlicherer Maßnahmen im Rahmen des Rettungsplans. Die von Peking ergriffene Initiative wird jedoch als entscheidend für die Stabilisierung der Erwartungen angesehen.
Im Großen und Ganzen könnte dieser Plan dazu beitragen, dass China nicht in eine "Deflationsspirale" wie Japan gerät, denn eine wichtige Erkenntnis ist, dass die politischen Entscheidungsträger nicht zu lange warten sollten, um Maßnahmen zu ergreifen.
"Dies könnte das Ende der chinesischen Immobilienkrise bedeuten", so die Schlussfolgerung. [^1]: 1: https://www.reuters.com/world/china/china-economy-growth-fiscal-stimulus-2022-01-10
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Quelle: edition.cnn.com
