Arbeiten von zuhause könnte dazu führen, dass mehr Wohneinheiten in leeren Büroräumen entstehen
Ein wachsendes Angebot an Bürohäusern findet heute zweite Leben als Wohnraum, gestützt auf den Covid-Zeitalter Home-Office-Bewegung, die den Bürobesuch um 20,1% im zweiten Quartal des Jahres in den USA auf einen Rekordniedstand gebracht hat, wie aus einem neuen Bericht der Moody's Analytics hervorgeht.
Aber die Umwandlung sorgfältig konzipierter Bürogebäude in einladende Wohnraum ist viel schwerer als man denken mag. Immobilienspezialisten beschreiben diese Projekte als eine Art Rätsel: Bürohäuser sind mit ganz anderen Überlegungen konzipiert als Wohnungen. Einige Umwandlungen sind nicht möglich, und unerwartete Kosten können auftreten.
Trotzdem, mit den Bürovakanzen auf einem Rekordstand von 20,1% in den USA im zweiten Quartal dieses Jahres und der Wohnraumnachfrage weiterhin unter Versorgung, haben lokale Regierungen Anreize für Bürogebäude-Umwandlungen erhöht. Dazu gehören Steuersenkungen und beschleunigte Genehmigungsverfahren für Immobilienspezialisten, die bereit sind, die Räumlichkeiten umzugestalten.
Nach Angaben eines neuen Berichts der CBRE lagen im ersten Drittel des Jahres 2024 rund 70 Millionen Quadratfuß Bürofläche, das für andere Nutzungen vorgesehen war, im Umbau. Von diesen Umwandlungen sind 63% in Wohneinheiten für Mehrfamilien geplant.
Wie funktioniert es?
Zunächst scheint The Crosby, ein Wohnhaus, das 2020 in Los Angeles’ Koreatown-Viertel eröffnet wurde, einem typischen Luxus-Hochhaus zu sein. Es bietet prächtige Anlagen wie ein Fitnesscenter und ein Pooldeck. Bewohner von The Crosby’s 336 Wohnungen wissen jedoch wahrscheinlich nicht, dass ihr Gebäude früher das Westküsten-Hauptquartier der Öl- und Gas-Firma Texaco war.
Eine Umwandlung eines Büroraums wie Texacos in Luxuswohnungen erfordert "praktisch die Gänze auszuräumen", sagte Jaime Lee, CEO des Jamison Group, dem Eigentümer des Gebäudes, der die Renovierung leitete.
"Wir haben die Böden fast komplett entfernt", sagte sie. "Sie haben nur die Böden, den Gebäudeschal und die Aufzüge übrig."
Unterschiedlich von einer traditionellen Büroanordnung benötigen jede Wohnungseinheit mindestens ein Bad und eine Küche, was die Sanitäranlagen umarbeiten lässt. Und meisten Bürohäusern fehlt zentrales Klimaanlagen, sodass das System durch individuelle Kühl- und Warmesysteme für jede Einheit ersetzt werden muss.
Manchmal kostet das Projekt mehr, als man es ursprünglich erwartet hat. "Besonders für Gebäude, die lange bestehen haben und von vielen verschiedenen Mietern über die Jahre vermietet wurden – es gab Zeiten, in denen wir eine Wand aufgerissen und festgestellt haben, dass mehr Arbeit zu tun war", sagte Lee.
Die Umwandlung ungenutzter Bürogebäude in Wohnraumlösungen für den preisgünstigen Wohnraummarkt scheint einfach zu sein, aber einige Bürogebäude (auch solche, die ganz leer stehen oder mehr Stockwerke leer liegen) können nicht praktikabel in Wohnraum umgewandelt werden, sagte Chris Sherman, Präsident der Sherman Associates, einem Minneapolis basierten Immobilienspezialisten.
"Nur etwa 15% der Bürohäuser in den Märkten, in denen wir basieren, sind potenziell gute Kandidaten für Büro-zu-Wohnumwandlungen", sagte Sherman.
Ältere Gebäude sind am besten geeignet, erklärte Sherman. Wohnungen benötigen funktionstüchtige Fenster, die die meisten neuere Gebäude fehlen. Neue Gebäude haben zudem häufig eine größere Grundfläche. Während das zunächst positiv klingt, müssen die Wohnungen Zugang zu Fenstern haben, die auf die Außenwand zeigen. Um Zugang zu natürlichem Licht zu haben, können die Einheiten nicht zu weit von den Fenstern entfernt sein, erklärte Sherman.
"Man kommt damit in einer Situation, in der man nicht in der Lage ist, die gesamte Fläche des Stockwerks nutzen zu können", sagte Sherman.
Die lokalen Regierungen spielen eine Rolle
Ältere Gebäude qualifizieren sich auch für historische Steuersenkungen, was diese Umwandlungen finanziell lohnender macht, erklärte Sherman.
Der Schlüssel zu diesen Umwandlungen liegt bei der Unterstützung der lokalen Regierungen, erklärte Jason Ward, Ko-Direktor des RAND Center on Housing and Homelessness. Neue Steuersenkungen und die Lockerelegung von Stadtplanungsbestimmungen wie der Breite von Treppen und Parkieranforderungen haben mehr dieser Transformationen möglich gemacht, Ward erklärte.
Im September kündigte der New York City Mayor Eric Adams an, dass er die Vorschrift aufgehoben hat, dass Parkplätze mit neuen Gebäuden gebaut werden müssen, was Raum für mehr Wohnraum schafft.
Eines der größten jemals durchgeführten Büro-zu-Wohnumwandlungen wird bald beginnen: Das ehemalige Hauptquartier von Pfizer in New Yorks Midtown wird in etwa 1.500 neue Mietwohnungen umgewandelt werden.
Los Angeles hat im letzten Monat eine beschleunigte Genehmigungsverfahren für die Umwandlung bestehender Gebäude, die mindestens 15 Jahre alt sind, etabliert.
"Die Förderung der Wiederverwendung von Gebäuden ist eine nachhaltige Praxis, um die Lebensdauer von Gebäuden auszudehnen und vieles der Ressourcen, die in ihre Initialisierung investiert wurden, zu bewahren", heißt es in einem März-Verordnungstext von der Stadt.
Lokale Regierungen unterstützen nicht nur Bürogebäude-Umwandlungen, sondern auch die Umwandlung verlassener Schulen und Hotels in Wohnraum.
"Große Bürohäuser sind wahrscheinlich die schwierigsten zu umwandeln", sagte John Watson, CEO des Indianapolis-basierten Core Redevelopment.
Das Projekt, das Watson am stolzest ist, ist das Stadium Lofts, ein Wohnhaus, das aus den Resten eines alten Baseballstadions in Indianapolis gebaut wurde. Er kaufte das Stadion von der Stadt für $1 und umwandelte es für $28 Millionen, darunter $5 Million von der Stadt.
"Ich ging zu den Stadtbehörden und sagte, 'Sie sehen, das ist physikalisch möglich, aber ich habe eine $5-Million-Lücke zwischen dem Wert und den Kosten', und die Stadt sagte, sie würden die Lücke finanzieren, weil es helfen würde, die Stadt auszudehnen und der Vibranz des Viertels zu vergrößern", erzählte Watson dem CNN. "Es hat sich zu einer der besten Projekte, die ich jemals gemacht habe."
Der Covid-19-Home-Office-Trend hat zu einem Anstieg von Bürogebäuden, die in Wohnräume umgewandelt werden, geführt, was ein Potenzial-Lösung für den preisgünstigen Wohnraummarkt darstellt. Allerdings ist die Umwandlung dieser Gebäude in Wohnraumlösungen ein komplexes Verfahren
