Какие расходы владельцы жилья в Германии оплачивают самостоятельно, а какие делят между собой?
Какие расходы владельцы жилья в Германии оплачивают самостоятельно, а какие делят между собой?
Когда вы впервые покупаете собственную квартиру в Германии, вы, вероятно, будете готовиться к выплате ипотеки в ближайшие годы. Спасаясь от постоянно растущего рынка аренды, может быть приятно знать, что деньги, которые вы платите, идут на долгосрочный актив, а не в пенсионный фонд. Но владельцы жилья имеют и обременения…
Читайте также: Квартира Караганова. Владелец берлинской недвижимости призвал ударить ракетой по Рейхстагу
При этом легко забыть, что владение недвижимостью также влечет за собой некоторые текущие расходы, будь то содержание квартиры, ежемесячный счет за отопление или общий ремонт здания.
В товариществах собственников жилья (WEG) часто возникают споры о том, кто и за что отвечает, и эти споры иногда доходят до суда.
Чтобы прояснить некоторые ключевые вопросы, Федеральный суд (BGH) недавно вынес постановление о расходах домовладельцев и о том, как они должны быть разделены. Интересно, что суд разъяснил, что WEG также могут распределять некоторые расходы специально между отдельными домовладельцами, хотя для этого у них должна быть веская причина.
Это то, что каждый домовладелец должен знать о своих правах и обязанностях в рамках WEG.
Фото: Nada Mohamed / pexels.com
Что такое товарищество собственников жилья?
Ассоциация домовладельцев (Wohnungseigentumgemeinschaft ‑WEG) — это сообщество владельцев, которые владеют квартирой или коммерческим помещением в определенном объекте недвижимости. Ассоциация — это, по сути, способ координации между этими домовладельцами и управления обслуживанием здания в целом.
Если вам интересно, какова правовая основа для этого, то это часть законодательства, которая называется Закон о кондоминиумах. Закон последний раз обновлялся в 2020 году большой коалицией CDU/CSU и SPD.
Какие расходы придется нести WEG?
Здесь общее правило заключается в том, что сообщество разделяет расходы, связанные с общими пространствами и инфраструктурой в здании в целом. Если вы когда-либо жили в квартире, это немного похоже на объединение расходов на предметы, которыми пользуются все, например, растительное масло и туалетную бумагу.
«Расходы, связанные с общим имуществом, такие как обслуживание крыши, фасада, лестничной клетки или системы отопления, несет сообщество», — пояснила Луиза Пейтц, юридический консультант Haus & Grund.
Если не согласовано иное, эти расходы распределяются пропорционально между всеми собственниками в зависимости от площади принадлежащего им имущества.
Сколько платят владельцы жилья?
Как, скорее всего, указано в вашем контракте, расходы на вашу конкретную недвижимость (или Sondereigentum) являются вашей ответственностью.
«Сюда входят, в частности, мероприятия по обслуживанию в квартире, такие как внутренняя покраска, напольные покрытия или личные санитарные узлы», — пояснил Пейтц. Другими словами, если вы случайно разбили окно или заметили, что обои облезли, вам придется заплатить за это из своего кармана.
В некоторых случаях WEG может принять решение распределить некоторые из этих расходов по-другому, но вам придется убедительно обосновать это на следующем собрании домовладельцев, в котором вы примете участие.
Что такое Hausgeld и кто должен его платить?
Hausgeld, или плата за жилье, — это ежемесячная плата, которая покрывает текущие расходы на эксплуатацию, обслуживание и администрирование общей собственности. Обычно она составляет около нескольких сотен евро в месяц, но может варьироваться в зависимости от региона, в котором вы живете, и того, сколько вы платите за отопление.
Насколько высок ваш Hausgeld, будет зависеть от экономического плана, который ежегодно составляют администраторы зданий. Как правило, сумма, которую вы платите, пропорциональна тому, сколько недвижимости у вас есть на участке, и делится между всеми домовладельцами.
Какие обязанности имеют управляющие зданиями (Hausverwaltung)?
Администратор здания назначается и увольняется владельцами недвижимости и, как правило, организует такие вопросы, как текущее техническое обслуживание, ежегодные финансовые отчеты, вывоз мусора и т. д.
«Они имеют право принимать решения только по мерам второстепенной важности — не по тем, что имеет значение и может стоить денег», — сказал Лотар Блашке из Ассоциации владельцев кондоминиумов Германии в интервью DPA. «Они должны подготовить это как предлагаемую резолюцию и представить ее на следующем собрании владельцев».
Однако на практике сообщества часто устанавливают максимальный финансовый лимит, в пределах которого администратору разрешено действовать самостоятельно. Это освобождает время и ограничивает бюрократию.
Когда WEG может перераспределить затраты?
В принципе, расходы на коммунальные услуги распределяются в соответствии с долями совместной собственности в соответствии с установленными законом нормами.
Однако закон также гласит, что владельцы кондоминиума могут принять решение об ином распределении индивидуальных расходов или определенных видов расходов.
Можно ли также перераспределить расходы за счет отдельных собственников?
Возможно, но есть ограничения.
Рассматриваемое дело включало, среди прочего, жалобу владелицы кондоминиума, которая должна была оплатить расходы на ремонт крыши гаража, хотя она не имела права на парковочное место в гараже, принадлежащем комплексу.
Сообщество приняло решение распределить расходы между всеми владельцами квартир пропорционально их долям собственности.
Согласно постановлению BGH, WEG, как правило, имеют право перераспределять расходы среди домовладельцев, но не произвольно.
«Если, как в данном случае, было согласовано разделение расходов между жилым домом и подземной автостоянкой, то владелец, не имеющий парковочного места, в принципе не может участвовать в расходах на подземную автостоянку», — заявил председательствующий судья.
Однако окончательное решение в данном конкретном случае не было принято, поскольку BGH вернул дело в суд низшей инстанции. Теперь этот суд должен выяснить, была ли объективная причина для измененного распределения.
Были ли еще какие-либо решения по этому вопросу?
В марте 2024 года BGH уже вынес решение о таком первом разделении затрат между отдельными владельцами в WEG и подчеркнул, что у сообщества есть пространство для маневра.
«Согласно BGH, владельцы, которые ранее были полностью освобождены от определенных расходов, также могут впервые быть привлечены к ответственности путем внесения поправок в постановления», — говорит Беате Хайльманн, председатель рабочей группы по арендному праву и недвижимости Немецкой ассоциации адвокатов.
Как владельцы жилья могут защитить себя от расходов?
Если владелец квартиры считает постановление незаконным, он может, например, подать иск об аннулировании в компетентный местный суд. Иск об аннулировании служит для признания постановления недействительным судом и должен быть подан в течение одного месяца с момента его принятия.
Однако владельцам квартир, подающим иск, следует помнить, что им, возможно, придется разделить часть судебных издержек — даже если они выиграют дело.
Это связано с тем, что расходы, скорее всего, будут переложены на WEG, и тогда соответствующему домовладельцу придется платить часть этих расходов.
Читайте также:
- Как партии Германии будут создавать доступное жилье и снижать арендную плату
- Выгул кошек и арендованное жилье: как не нарушить закон
- Кафка в Берлине. Сто лет со дня смерти писателя
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
