Как 4,5 миллиона человек смогли купить жилье в этом году на фоне самого сложного рынка за последнее поколение
Как 4,5 миллиона человек смогли купить жилье в этом году на фоне самого сложного рынка за последнее поколение
Ставки по ипотеке достигли 23-летнего максимума, продажи упали до 13-летнего минимума, а цены достигли самого высокого уровня за всю историю. Все это в совокупности привело к тому, что доступность жилья оказалась на самом низком уровне с 1984 года.
И все же в этом году около 4,5 миллиона человек купили жилье – чуть менее четырех миллионов, по данным Национальной ассоциации риелторов, и чуть более полумиллиона человек, по данным Бюро переписи населения США, приобрели новостройки.
Как им это удалось?
По словам Джен Дэвис, агента и совладелицы Holt Homes Group в Keller Williams в Спрингфилде, штат Миссури, которая специализируется на работе с покупателями, покупатели, добившиеся успеха в этом году, не бросались на рынок и не уходили с него. Скорее, у них была своя стратегия, и они ее придерживались.
«В этом году успешно покупали жилье не только те, кто приобрел его за наличные, или те, кто снизил ставку», – говорит Дэвис. По ее словам, такое случалось, но общей темой для успешных покупателей было то, что у них был один руководящий принцип, которого они придерживались, чтобы довести покупку до финиша: Они определили приоритеты, которые они хотели получить от дома.
По ее словам, покупателям важно четко определить, что для них является главным приоритетом – местоположение, доступность или состояние дома, и разработать стратегию, основанную на этих приоритетах.
Доступность
Большинству покупателей в этом году пришлось пойти на компромисс по тем или иным параметрам приобретаемого жилья.
«Возможно, они вышли за пределы района или микрорайона, в котором, по их мнению, они хотели бы жить», – говорит Дэвис. «Но условия были такими, какие их устраивали. И в конце концов это позволило им попасть в дом».
Для многих покупателей, столкнувшихся с резким ростом ставок по ипотеке и повышением цен на жилье, главным приоритетом была доступность. По данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой была минимальной в феврале и составляла 6,09%. К октябрю ставки достигли 23-летнего максимума – 7,79 %, что добавило сотни долларов к ежемесячному платежу за дом средней ценовой категории.
В феврале, когда медианная цена дома составляла 363 000 долларов, типичный основной и ипотечный платеж составлял 1211 долларов в месяц при первоначальном взносе 20 %. К октябрю, когда медианная цена дома составляла 391 800 долларов, а ставки по ипотеке – 7,79 %, типичный ежемесячный платеж составлял 2 254 доллара, то есть увеличился более чем на 1 000 долларов в месяц.
«Когда речь шла о доступности жилья, мы обращали внимание на то, что для них является выгодной сделкой. При каком ежемесячном платеже они будут чувствовать себя комфортно при покупке?» – говорит Дэвис.
Часто продавец идет на уступки покупателю, чтобы помочь ему снизить ставку по ипотеке. Когда заемщик снижает ставку с помощью дисконтных пунктов, это сродни досрочному погашению процентов. Покупатель может попросить продавца предоставить ему уступки, чтобы покрыть расходы на снижение ставки.
Как правило, каждый пункт равен 1 % от стоимости ипотеки заемщика. Уплата 1 пункта снижает ставку примерно на 0,25 %. Заемщик с кредитом в 400 000 долларов может снизить ставку 7,5% до 7,25% за 4 000 долларов.
Снизив ставку заранее, ежемесячные расходы будут меньше в течение всего срока кредита.
В других случаях, по ее словам, стратегия заключается в том, чтобы обратить внимание на старые объекты, которые простояли на рынке дольше.
«Продавцы на этом этапе более охотно идут на переговоры, чем те, кто только появился на рынке», – говорит Дэвис.
Состояние дома
Но для покупателей, чей основной интерес заключается в состоянии дома – им нужен дом, готовый к въезду, в состоянии HGTV, – Дэвис говорит, что покупателям часто приходится более творчески подходить к вопросу финансирования, поскольку такие дома могут стоить полную цену и часто имеют несколько других заинтересованных покупателей.
«Если они не умеют работать руками и хотят, чтобы все было красиво с самого начала, возникает вопрос, откуда мы можем взять деньги, чтобы сделать это самое выгодное предложение?» сказала Дэвис.
По ее словам, в такой ситуации она советует покупателям обратить внимание на такие вещи, как подарочные фонды от друзей или родственников, программы помощи в оплате первоначального взноса и гибкость в том, как сделать предложение максимально близким к чистому денежному предложению без каких-либо условий.
«Возможно, они могут взять промежуточный кредит или использовать капитал от продажи своего дома», – говорит она. «Продавцы ищут самое чистое предложение».
Покупателям может потребоваться немного больше времени.
По словам агентов, на этом рынке нет времени, но иногда покупателям требовалось время, чтобы приспособиться к изменениям на рынке, будь то рост цен или повышение процентных ставок. И в отличие от ажиотажного рынка в годы пика пандемии, когда дома продавались в считанные дни, а у покупателей было всего 10 минут на принятие решения, и они писали предложения на капоте машины на улице, в этом году покупателей было меньше, а значит, было чуть больше времени, чтобы отдышаться и принять обдуманное решение.
Париса Афхами, агент компании Coldwell Banker Warburg в Нью-Йорке, рассказала, что работала с одним из покупателей более года, прежде чем в этом году им удалось приобрести жилье.
«По мере того как мы продолжали поиски, процентные ставки неуклонно росли», – сказала она. «Это, естественно, создавало трудности в поиске с точки зрения доступности жилья. Временами растущие ставки и низкий уровень предложения казались непреодолимыми препятствиями на пути. Я продолжала водить их смотреть объекты, и мы смотрели и смотрели, что помогло создать реалистичную картину».
По словам Афхами, этим летом покупатель наконец-то купил квартиру в Нью-Йорке.
«В данном случае потребовались следующие корректировки и шаги: перетасовка активов, увеличение суммы наличных для первоначального взноса, разработка плана рефинансирования при снижении ставок и поиск зданий с менее жесткими финансовыми требованиями, такими как активы и ликвидность после закрытия сделки», – говорит Афхами.
По словам Эрин Сайкс, главного экономиста компании Nest Seekers International, которая также является агентом по продажам во Флориде, Нью-Йорке и Нью-Джерси, этот год был сложным для всех участников.
«Для покупателей все было не очень хорошо», – сказала она. «Но и для продавцов это было не очень хорошо. И для агентов было не очень. Всем пришлось нелегко. Вопрос был в том, кто немного уступит? Мы увидели, что продавцы начали делать эти изменения, соглашаясь на более низкие цены. Именно это и нужно было покупателям, а также снижение ставок по ипотеке, чтобы оживить рынок».
Падение ипотечных ставок и новое строительство
Средняя недельная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой достигла 23-летнего максимума в 7,79 % в конце октября и с тех пор продолжает снижаться. Это снижает стоимость заемных средств для потенциальных покупателей.
Новостройки продолжают оставаться привлекательными, поскольку застройщики пополняют запасы жилья и предлагают покупателям снизить ставки по ипотеке, чтобы сделать покупку более приемлемой.
«Крупные застройщики смогли предложить такие стимулы, как снижение ипотечных ставок на полтора, а иногда и на два пункта», – говорит Сайкс. «Вы получаете новый дом, но платите за него дороже, а в некоторых случаях покупаете в менее развитом районе».
По данным Бюро переписи населения, средняя стоимость нового дома в стране составляет чуть менее 500 000 долларов. По словам Сайкса, покупатели, возможно, немного переплатили, но, по крайней мере, получили снижение ставки по ипотеке.
Другие покупатели, наоборот, нашли дом, который может быть в худшем состоянии, с расчетом на будущее.
«Они могут заплатить за дом меньше и получить более дорогую ставку, – сказала она, – но в будущем они смогут провести рефинансирование». Этот риск окупится для тех, кто на него пошел».
Читайте также:
- «Благодарность» за рождественскую прогулку
- Российский экспорт нефти почти полностью перенаправлен в Китай и Индию, по данным Москвы
- Кинорелизы недели
Источник: edition.cnn.com
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
