Арендная плата съедает треть дохода в крупных районах города

Во многих районах семи крупнейших городов Германии ежемесячная базовая арендная плата поглощает более трети среднего дохода. Согласно анализу, опубликованному в субботу компанией 21st Real Estate, наибольшее несоответствие между чистым доходом и стоимостью аренды наблюдается в Берлине.

Согласно анализу, холодная арендная плата в столице, с одной стороны, высока, а с другой – средний доход относительно низок. По данным компании, базирующейся в Берлине, среднее соотношение затрат для всего города составляет 32%.

Анализ основан, с одной стороны, на оценке 271 000 объявлений о продаже квартир, опубликованных в Интернете, а с другой – на расчете доходов в разбивке по «микролокациям» – улицам и кварталам. За основу были взяты данные о доходах, полученные от института маркетинговых исследований GfK. Предлагаемые арендные ставки не являются заключенными договорами аренды, но в условиях большого ажиотажа на дефицитную жилплощадь немногие арендодатели готовы пойти на снижение цены.

«Для новичков со средним или низким уровнем дохода поиск квартиры в семи городах категории А становится настоящим испытанием», – комментирует Хайке Гюндинг, руководитель компании.

Решающим фактором для оценки, проведенной 21st Real Estate, стала не абсолютная величина арендной платы, а ее соотношение с доходом: Если бы на улице жили только миллионеры, то коэффициент стоимости аренды был бы относительно низким даже для очень дорогих квартир.

Берлин и Мюнхен лидируют по коэффициенту стоимости аренды

Таким образом, коэффициент стоимости аренды в Берлине, составляющий 32%, по результатам анализа данных не уступает мюнхенскому, хотя арендная плата в баварской столице в среднем все же дороже. Однако, по данным 21st Real Estate, в особо дорогих микрорайонах с коэффициентом стоимости аренды более 35% средний доход в 57 259 евро в год также значительно выше, чем в крупнейшем городе Германии. В Берлине средний годовой доход в соответствующих кварталах составляет всего 40 255 евро.

Штутгарт занимает третье место в анализе с коэффициентом стоимости аренды 29%, опережая Франкфурт с 27%. Самыми дешевыми среди мегаполисов являются Кельн – 26%, Дюссельдорф и Гамбург – по 25%.

Однако, по расчетам берлинской компании, в этих городах есть немало районов, где соотношение стоимости аренды в некоторых случаях превышает 30%. Например, в Гамбурге практически на всех улицах к северу от Эльбы в районах Митте и Норд арендная плата составляет более 37,5% от среднего дохода.

По данным компании 21st Real Estate, в окрестностях крупных городов арендное бремя все же значительно ниже. Например, расположенный недалеко от Дюссельдорфа Дуйсбург отличается особенно благоприятным соотношением стоимости аренды, составляющим всего 13,4%.

Что будет с арендной платой?

В отношении арендной платы облегчения не предвидится – наоборот. Например, компания TAG Immobilien уже объявила о дальнейшем повышении арендной платы. Однако они не должны превысить определенного предела, поскольку квартиры TAG расположены в городах, где есть свободные места, заявил финансовый директор Мартин Тиль в интервью агентству финансовых новостей dpa-AFX. Базирующаяся в Гамбурге группа компаний, специализирующаяся на жилой недвижимости, концентрируется на так называемых локациях B и C, т.е. на дальних подступах к мегаполисам и в средних городах, и ее последний портфель насчитывает около 85 700 объектов в Германии. Большая часть жилой недвижимости расположена на востоке Германии в таких городах, как Гера, Лейпциг, Хемниц, Эрфурт и в районе Берлина.

Арендаторы недвижимости группы LEG также должны ожидать повышения арендной платы. По словам руководителя компании Ларса фон Лакума (Lars von Lackum), в интервью dpa-AFX они «значительно возрастут». В связи с ростом стоимости материалов и заработной платы ни один экологически чистый продукт не может быть предложен по цене 6,52 евро за квадратный метр. Поэтому LEG хочет повысить арендную плату «настолько, насколько это возможно с точки зрения нормативных требований», сказал менеджер. LEG сдает в аренду около 167 000 квартир в Германии, в основном в земле Северный Рейн-Вестфалия, а также в других федеральных землях.