Продавцы недвижимости: BGH принимает решение об обязанности раскрытия информации

Федеральный Верховный суд (BGH) объявит сегодня (9.00) решение по спору об обязанности продавцов недвижимости предоставлять информацию о возможных затратах на ремонт. 

На слушаниях в Карлсруэ в конце июня появились признаки того, что продавцы могут столкнуться с более жесткими требованиями. В частности, речь идет о деле из Ганновера. Однако, по мнению немецкой ассоциации риэлторов IVD, это решение в целом относится ко всем расследованиям, связанным с покупкой.

Высший региональный суд Целле считал, что ответственность лежит в первую очередь на покупателе. Однако пятый гражданский сенат BGH поставил это под сомнение. Председательствующая судья Беттина Брюкнер заявила, что, в принципе, каждый несет ответственность за получение необходимой информации. Однако, добавила она, необходимо изучить детали этого вопроса. Не исключено, что суду в Целле придется рассматривать это дело еще раз. (Дело № V ZR ⁷⁷⁄₂₂)

Предмет спора: высокие эксплуатационные расходы

Одна компания приобрела несколько коммерческих помещений в крупном комплексе зданий – Ihme Centre в районе Линден – за более чем 1,5 млн. евро. Она посчитала, что была обманута, поскольку слишком поздно узнала, что может столкнуться с высокими расходами на содержание общего имущества.

За три дня до подписания договора продавец разместил в цифровой комнате данных протокол важного собрания собственников. С точки зрения истицы, это было сделано «подпольно» и, таким образом, «навязано» ей.

На эти работы было выделено до 50 млн. евро. Поскольку мажоритарный акционер не захотел платить, дело оказалось в суде. В начале 2020 г. разбирательство завершилось мировым соглашением, согласно которому владельцы коммерческих объектов должны были уплатить специальный сбор. Затем истец оспорил договор купли-продажи.

В договоре продавец заверил, что, за одним исключением, никаких специальных сборов согласовано не было. В договоре также указывалось, что продавец передал покупателю протоколы собраний собственников за последние три года и что покупателю известно содержание этих документов.

BGH рассматривает дело

Адвокат продавца в BGH заявил, что покупательница ознакомилась с текстом договора за одиннадцать дней до его подписания. Если после этого она не задала никаких вопросов, то это является «строгой виной перед самой собой». Покупатель должен был внимательно изучить, какая информация ему нужна и какой он располагает. Юрист BGH, представлявший интересы покупателя, высказал мнение, что продавец должен с самого начала дать полную картину в комнате данных. Если что-то добавляется, он должен указать на это.

Решение о том, какая из точек зрения является правильной, скорее всего, будет принимать BGH. По мнению Брюкнера, также может иметь значение, будут ли эти документы использоваться в качестве экспертных заключений, в которых специально ищутся дефекты, или же они будут использоваться в банке для решения вопросов финансирования.

По данным ассоциации риэлтеров IVD, исследование объекта покупки, называемое также due diligence, проводится практически всегда. «Перед покупкой каждый покупатель проверяет, соответствует ли объект ожиданиям, – пояснил в свое время заместитель национального управляющего директора IVD Кристиан Остус. По его словам, как правило, это не происходит организованно или через третьих лиц. «Фактически это происходит только при крупных сделках или в случае, если это является обычаем покупателя».