Рост арендной платы в Берлине: социальный пакет под угрозой

В течение многих лет арендная плата в Берлине имела только одно направление – вверх. Но в последние месяцы этот рост ускорился еще больше. Эксперты по недвижимости уже считают Берлин вторым по дороговизне городом Германии по уровню запрашиваемой арендной платы. При этом цены на покупку остаются высокими, несмотря на тенденцию к снижению стоимости недвижимости, о чем свидетельствуют новые данные. Дефицит жилья, высокая иммиграция, стремительный рост арендной платы: В Берлине проблемы на немецком рынке жилья видны как под горящим стеклом.

Об этом свидетельствуют данные, опубликованные в четверг Ассоциацией немецких пфандбриф-банков (vdp), представляющей интересы наиболее крупных финансистов рынка недвижимости в этой стране. Согласно этим данным, во втором квартале арендная плата по новым договорам в столице выросла на 9,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – это самый большой рост среди семи немецких метрополий. Средний показатель по стране составил 6,2%.

В то же время, по данным vdp, цены на недвижимость в Берлине за год упали на 3,6%, что меньше, чем в любом другом крупном немецком городе. Во Франкфурте цены упали на целых девять процентов, а в Мюнхене и Гамбурге – более чем на шесть процентов. «В течение многих лет в Берлине строилось слишком мало квартир по отношению к притоку новых жителей», – говорит Йенс Толкмитт, управляющий директор vdp. «В течение длительного времени в городе наблюдался очень низкий уровень вакантных площадей». По сравнению с первым кварталом цены на недвижимость в Берлине также немного снизились. Однако только пятая часть населения проживает в недвижимости – Берлин считается столицей арендаторов.

Это делает стремительный рост арендной платы еще более заметным. Крупнейшая брокерская компания Jones Lang LaSalle (JLL) отметила огромный рост запрашиваемой арендной платы в Берлине в первом полугодии. Согласно отчету, арендная плата по новым договорам в столице была объявлена на уровне 17,50 евро за квадратный метр, что вывело Берлин на второе место после Мюнхена (22,50 евро) и опередило Франкфурт и Штутгарт. Разумеется, предлагаемая арендная плата еще не означает, что сделка заключена. Но портал Immowelt также отмечает: Берлин за несколько месяцев стал вторым по стоимости аренды городом Германии. «Цены на аренду жилья в Берлине взрываются».

Одна из причин: сильная иммиграция. В конце 2022 года в Берлине проживало 3,8 млн. человек – больше, чем когда-либо после воссоединения Германии. Кроме того, из-за своего расположения на северо-востоке Германии столица приняла особенно много военных беженцев с Украины. По данным Кати Киппинг (Левая партия), сенатора по социальным вопросам, в феврале, примерно через год после начала российской агрессивной войны, в Берлине проживало около 60 тыс. украинских беженцев.

Кроме того, новое строительство отстает от спроса. По данным Статистического управления Берлина-Бранденбурга, только в 2022 году в столицу переедут почти 77 800 человек. Между тем, по словам эксперта по жилой недвижимости компании JLL Романа Хайдриха, на сегодняшний день построено всего 17 000 квартир. Целевой показатель Сената – 20 000 квартир в год.

Берлин – далеко не единственный город с высокими арендными ставками. По словам Ютты Кройцингер, пресс-секретаря банка недвижимости и пфандбрифов Berlin Hyp, с точки зрения существующей арендной платы город остается «сравнительно дешевым», как по сравнению с Мюнхеном или Гамбургом, так и с такими международными столицами, как Лондон или Париж. Об этом свидетельствуют и данные Ассоциации жилищных компаний Берлина и Бранденбурга. Согласно им, в 2022 году местная сравнительная арендная плата по индексу арендной платы в Мюнхене была на 85% выше, чем в Берлине.

Однако некоторые наблюдатели считают, что резко выросшие цены угрожают социальной структуре города. На протяжении десятилетий Берлин с его низкой арендной платой был особенно привлекателен для людей с низкими доходами и зачастую альтернативным образом жизни. «В силу исторических причин уровень экономического производства на душу населения был значительно ниже среднего по стране, что очень необычно для столичных городов Европы», – говорит Кройцингер из Berlin Hyp.

«Берлину повезло, что до сих пор он был социально смешанным городом», – подчеркивает также Ульрике Хаманн, управляющий директор Берлинской ассоциации квартиросъемщиков. «Из-за истории разделения города бывшие периферийные районы с 1989 года стали внутренними районами города и до сих пор имеют социальное жилье». Однако социальная структура и альтернативный имидж города привели к тому, что Берлин стал привлекательным и для многих людей на международном уровне.

Однако доступного жилья в Берлине становится все меньше. Каждый год из-под действия социальных обязательств выпадает больше квартир, чем появляется нового социального жилья. Влияние оказывают и политические решения: Относительно высокий уровень вакантных площадей и высокий уровень задолженности заставили Берлин в 2000‑х годах продать значительную часть квартир, находящихся в государственной собственности. «Сегодня, скупая эти пакеты, крупные котирующиеся на бирже компании Vonovia/Deutsche Wohnen и другие активно действуют на берлинском рынке жилья, и город имеет относительно ограниченный государственный сектор, которым можно управлять», – критикует Хаманн из Mieterverein.

Так грозит ли Берлину в скором времени установление такого же уровня цен, как в Мюнхене, Лондоне или Париже? Ютта Кройцингер из Berlin Hyp уверена в этом. «В настоящее время мы не ожидаем, что в столице Германии будет наблюдаться сопоставимое развитие событий, – говорит она, – арендная плата в крупных городах Германии сдерживается законодательными мерами, гарантируется защита арендаторов, а в Берлине она усиливается за счет выделения природоохранных зон». Однако предпосылкой для этого является гораздо более активное стимулирование нового строительства.

Хаманн из Ассоциации квартиросъемщиков смотрит на развитие событий гораздо более критично. Если не будет предпринято никаких видимых мер противодействия и, помимо регулирования арендной платы, будут сделаны огромные инвестиции в сектор общего блага, где постоянно сохраняется доступное жилье, то, вероятно, в ближайшие десятилетия можно ожидать тенденций к сегрегации, не уступающих парижским или лондонским».