Слишком высокая арендная плата? BGH выносит решение об исковой давности

Арендаторы имеют право знать, как рассчитывается размер их арендной платы. Вопрос о том, может ли это право на получение информации утратить свою силу и с какого момента, решается сегодня Федеральным Верховным судом (BGH) в Карлсруэ. Дело касается четырех квартиросъемщиков, которые жили или живут в районах Берлина, где действует так называемый «тормоз арендной платы» (Mietpreisbremse). Это правило, введенное в 2015 году, ограничивает размер арендной платы при заключении новых договоров аренды в районах с особенно напряженным рынком жилья. Однако возможны исключения – например, если квартира была отремонтирована.

Для арендаторов информация о модернизации, годе постройки или, конечно, об арендной плате, которую платил предыдущий арендатор, важна для того, чтобы понять, не слишком ли высока оговоренная арендная плата. Она также помогает арендаторам оценить, стоит ли обращаться в суд в случае предполагаемого нарушения Mietpreisbremse (закона о регулировании арендной платы).

На самом деле срок исполнения обязанности арендодателя по предоставлению информации истекает через три года после заключения договора аренды. Тот, кто сомневается в размере начисленной арендной платы после этого срока, все еще может подать иск, но уже не будет иметь права на получение какой-либо решающей информации.

Особенно пострадали старые договоры

По мнению ассоциации владельцев жилья Haus und Grund, ожидаемое постановление, скорее всего, будет иметь особое значение для арендаторов, имеющих старые договоры, заключенные в период с 2015 по 2018 год, когда вступил в силу Mietpreisbremse. Это связано с тем, что обязательства по предоставлению информации в любом случае ужесточаются в 2019 году. С этого момента арендодатели должны предоставлять информацию без запроса до заключения договора аренды.

Немецкая ассоциация квартиросъемщиков (Deutscher Mieterbund), напротив, подчеркнула, что право квартиросъемщика на информацию, которое не зависит от этого, по-прежнему имеет большое значение. Оно идет дальше, чем преддоговорная обязанность по предоставлению информации. Ведь в этом случае арендодатели должны предоставлять арендатору по его требованию более точную и достоверную информацию – например, также о точных мероприятиях по ремонту и затраченных на них средствах, отметила представительница компании.

Арендодателям отказано в возврате денег

В конце мая BGH рассмотрел четыре дела одновременно и предложил промежуточное решение. Согласно ему, требование о предоставлении информации действительно утрачивает силу, но не через три года после начала аренды, как это было ранее. Вместо этого срок давности истекает через три года после того, как арендатор впервые потребовал предоставления такой информации. От имени берлинских арендаторов иск подала юридическая компания Conny GmbH (ранее Wenigermiete.de).

Арендодатели-ответчики отказались возвращать переплаченную, по мнению истцов, арендную плату. Помимо прочего, они также отказались предоставить определенную информацию о квартирах, ссылаясь на истекший в каждом случае срок исковой давности. В трех случаях суды низшей инстанции вынесли решения в пользу арендаторов.

Исключения существуют

С июня 2015 года правительства земель могут выделять «районы с напряженным рынком жилья». Берлинские квартиры, о которых идет речь в четырех делах BGH, также расположены в таких особо востребованных районах. В этих районах, например, арендодателям разрешается добавлять не более десяти процентов к сравнительной арендной плате при заселении новых жильцов. Но есть и исключения: Например, для новых или модернизированных квартир или если предыдущий арендатор уже платил больше. Mietpreisbremse существует во многих городах и муниципалитетах Германии.