BGH ведет переговоры: Обязанность раскрытия информации при продаже недвижимости

Федеральный Верховный суд (Bundesgerichtshof, BGH) рассмотрит в пятницу (10.00) вопрос об обязанностях по раскрытию информации продавцов недвижимости в ходе так называемого расследования покупки. Дело касается покупки нескольких коммерческих помещений в крупном строительном комплексе в Ганновере. Истица – компания – посчитала, что ее обманули, поскольку она слишком поздно узнала, что может понести большие расходы на содержание общего имущества.

Она потерпела неудачу в судах низшей инстанции в региональном суде Хильдесхайма и Высшем региональном суде Целле. Неизвестно, примет ли Федеральный Верховный суд решение в пятницу. (Ref. No. V ZR ⁷⁷⁄₂₂)

Немецкая ассоциация недвижимости IVD полагает, что данное решение в целом относится ко всем расследованиям, связанным с покупкой. Расследование покупки – также называемое должной осмотрительностью – практически всегда имеет место, объяснил Кристиан Остхус, заместитель федерального управляющего директора и юрисконсульт IVD. «Перед покупкой каждый покупатель проверяет, соответствует ли недвижимость ожиданиям». Однако, как правило, это не происходит организованно или через третьих лиц. «На самом деле это происходит только в случае крупных сделок или если это является обычаем покупателя».

По мнению BGH, в данном случае речь шла о договоре купли-продажи на сумму более 1,5 млн. евро, в котором продавец, среди прочего, заверил, что, за одним исключением, не было принято решения о специальном распределении. В договоре также говорилось, что продавец передал покупателю протоколы собраний собственников за последние три года и что покупатель знает содержание этих документов.

Согласно предоставленной информации, истец смог получить доступ к виртуальной комнате данных, в которую продавец внес протокол собрания собственников за три дня до заключения договора, в котором речь шла о мерах по переустройству общего имущества.

Согласно уведомлению, владельцы коммерческих помещений решили не взимать специальный взнос. Однако другой владелец подал иск об этом. В январе 2020 года судебное разбирательство завершилось мировым соглашением, согласно которому владельцы коммерческих объектов должны были внести специальный взнос в размере первоначально 750 000 евро, а при необходимости до 50 миллионов евро, на мероприятия по содержанию и ремонту общего имущества. Затем истец оспорил договор купли-продажи.

Высший региональный суд Целле не удовлетворил требования истца, поскольку до заключения договора не было принято решение о специальном распределении. Также было неясно, знал ли продавец о жалобе другого владельца. Он также не скрыл подлинные факты вопреки существующей обязанности раскрытия информации, особенно, как утверждалось, соответствующие протоколы собрания собственников, которые были «тайно» внесены в комнату данных непосредственно перед назначением нотариуса, и таким образом «навязал» их покупателю.

Покупательница уже получила упоминание о собрании собственников и о предстоящем ремонте фасада и перепланировке двухуровневого комплекса здания с экспозицией продаж. Она не проследила за этим. Кроме того, в договоре купли-продажи она подтвердила, что получала документы за последние три года. В ее обязанности входило информирование о соответствующих решениях товарищества собственников.