Ценовое давление и страх – планы по отоплению ударили по рынку недвижимости

Ощущение кризиса на рынке недвижимости, падение цен, а теперь еще и требования к климатически безопасному отоплению: планы федерального правительства по отоплению прочерчивают тревожные линии на лбу владельцев недвижимости, нуждающейся в ремонте, и в то же время тревожат потенциальных покупателей. Если худшее в энергетическом кризисе с высокими ценами на газ и электричество кажется позади, то теперь возникают опасения по поводу потери стоимости и дорогостоящих инвестиций, например, в старые системы отопления.

Брокеры отмечают, что теперь людей беспокоят не только возросшие процентные ставки. «Новые требования и обязательства по реконструкции зданий все больше занимают потенциальных покупателей и затягивают процесс брокериджа недвижимости», – сообщает Даниэль Риттер, управляющий партнер франкфуртского брокера Von Poll.

Старым существующим зданиям с низкой энергоэффективностью приходится все труднее. «Поэтому мы наблюдаем снижение спроса в этом сегменте, в том числе и потому, что затраты на реконструкцию трудно просчитать из-за роста цен на услуги мастеров и проблем с поставками», – говорит Риттер. В частности, цены на дома, нуждающиеся в ремонте, с большими земельными участками в районах B и C упали в некоторых случаях от 10 до 30 процентов.

Риттер: потребность в консультациях растет

Общая дискуссия об энергетике – еще одна причина нежелания, говорит Риттер. «Как быть с существующим газовым или масляным отоплением? Достаточно ли теплового насоса с воздушным источником тепла? Где и когда предоставляются субсидии? Смогу ли я вообще купить новую систему отопления и найти подходящего специалиста?». Потребность в консультациях возросла.

Согласно законодательным планам правительства Германии, с 2024 года каждая вновь устанавливаемая система отопления должна на 65% состоять из возобновляемых источников энергии. Тогда, например, должны быть установлены тепловые насосы, солнечные тепловые системы или гибридные системы теплового насоса и газового отопления. Существующие нефтяные и газовые системы отопления могут продолжать эксплуатироваться, а вышедшие из строя системы отопления могут быть отремонтированы. Если это невозможно, переходные периоды должны облегчить замену. Закон означает конец рассрочки для традиционных нефтяных и газовых систем отопления в этой стране. Замена будет субсидироваться государством.

Эти планы сильно обеспокоили покупателей и владельцев существующей недвижимости, говорит Матиас Вахсенак. Он является представителем руководства компании LBS Immobilien GmbH в Потсдаме, чья сфера деятельности простирается через восточную Германию до Тюрингии. «Сочетание более высоких процентных ставок и неопределенности в отношении того, с какими расходами столкнутся покупатели или владельцы при замене системы отопления, вызвало заметное нежелание покупать». Снижение спроса неизбежно усиливает давление на цены покупки, которые во многих местах уже упали на 10–25 процентов. Часто нотариально заверенные цены продажи значительно отклоняются от запрашиваемой цены.

Владельцы обеспокоены

По данным Федерального статистического управления, в четвертом квартале 2022 года цены на жилую недвижимость уже упали в среднем на 3,6 процента по сравнению с тем же кварталом предыдущего года – первое снижение цен в годовом исчислении с конца 2010 года. По сравнению с предыдущим кварталом цены упали даже на 5 процентов.

Теперь требования по замене отопительных систем, вероятно, усилят понижательное давление, что также вызывает обеспокоенность среди владельцев: особенно когда речь идет о старой недвижимости, возможные предстоящие инвестиции должны быть оценены, объясняет пресс-секретарь ассоциации владельцев Haus & Grund. «Там, где ситуация уже ухудшилась, она ухудшится еще больше, а там, где были перспективы повышения арендной платы или хорошие возможности для продажи, теперь все может измениться». По мнению ассоциации, многие владельцы квартир, скорее всего, сосредоточатся на ремонте существующих систем отопления, чтобы выиграть как можно больше времени.

Немецкая ассоциация недвижимости (IVD) также наблюдает усиление давления на рынок. Кроме того, ассоциация, представляющая интересы агентов по недвижимости и оценщиков, говорит, что финансирование становится все более требовательным. «Потребность в дискуссиях на все эти темы будет расти», – говорит вице-президент IVD Дирк Вольторф. Старые жилые здания 1950–1970‑х годов представляют собой особую проблему, говорит он.

Местоположение остается самым важным фактором

Значение энергетического состояния здания значительно возросло, говорит Вахсенак из LBS Immobilien в Потсдаме. По его словам, хорошо отремонтированная существующая недвижимость или молодая подержанная недвижимость более стабильна в цене, чем не отремонтированная. «При всех дискуссиях о декарбонизации зданий, однако, не следует забывать, что энергетическое состояние здания по-прежнему является лишь одним из критериев, по которым оценивается стоимость недвижимости». Месторасположение по-прежнему имеет первостепенное значение – в соответствии со старой поговоркой «месторасположение, месторасположение, месторасположение». В очень привлекательных местах плохо отремонтированная недвижимость будет по-прежнему иметь гораздо более стабильную стоимость, чем хорошо отремонтированная недвижимость в непривлекательном месте.

Тем не менее: Для покупателей необходимость ремонта может стать преимуществом в переговорах о цене. Потенциальные покупатели используют необходимость инвестиций как рычаг давления, отмечает Риттер из агентства недвижимости Von Poll. «Если раньше энергетический сертификат и энергетические показатели представляли второстепенный интерес в процессе продажи недвижимости, то теперь потенциальные покупатели требуют соответствующую информацию напрямую, чтобы использовать связанные с этим инвестиции как аргумент в переговорах о цене».

Банки также гораздо внимательнее смотрят на энергетический сертификат, чем раньше, говорит Риттер, что может стать преимуществом для современных зданий. «Некоторые из них даже начинают предлагать небольшие скидки на процентную ставку для особо энергоэффективных объектов».