Планы по отоплению ударяют по испытывающему трудности рынку недвижимости

Ощущение кризиса на рынке недвижимости, падение цен, а теперь еще и требования к климатически безопасному отоплению: планы федерального правительства по отоплению прочерчивают тревожные линии на лбу владельцев недвижимости, нуждающейся в ремонте, и в то же время тревожат потенциальных покупателей. Если худшее в энергетическом кризисе с высокими ценами на газ и электричество кажется позади, то теперь возникают опасения по поводу потери стоимости и дорогостоящих инвестиций, например, в старые системы отопления.

Брокеры отмечают, что теперь людей беспокоят не только возросшие процентные ставки. «Новые требования и обязательства по реконструкции зданий все больше занимают потенциальных покупателей и затягивают процесс брокериджа недвижимости», – сообщает Даниэль Риттер, управляющий партнер франкфуртского брокера Von Poll.

Обсуждение вопросов энергопотребления влияет на поведение

Старые существующие здания с низкой энергоэффективностью переживают все более трудные времена. «Поэтому мы наблюдаем снижение спроса в этом сегменте, в том числе и потому, что затраты на реконструкцию трудно просчитать из-за роста цен на услуги мастеров и проблем с поставками», – говорит Риттер. В частности, цены на нуждающиеся в ремонте дома с большими участками в районах B и C упали в некоторых случаях на 10–30%.

Общая дискуссия об энергетике – еще одна причина нежелания, говорит Риттер. «Как быть с существующим газовым или масляным отоплением? Достаточно ли теплового насоса с воздушным источником тепла? Где и когда предоставляются субсидии? Смогу ли я вообще купить новую систему отопления и найти подходящего специалиста?». Потребность в консультациях возросла.

Согласно законодательным планам правительства Германии, с 2024 года каждая вновь устанавливаемая система отопления должна на 65% состоять из возобновляемых источников энергии. Тогда, например, должны быть установлены тепловые насосы, солнечные тепловые системы или гибридные системы теплового насоса и газового отопления. Существующие нефтяные и газовые системы отопления могут продолжать эксплуатироваться, а вышедшие из строя системы отопления могут быть отремонтированы. Если это невозможно, переходные периоды должны облегчить замену. Закон означает конец рассрочки для традиционных нефтяных и газовых систем отопления в этой стране. Замена будет субсидироваться государством.

Снижение спроса усиливает ценовое давление

Эти планы сильно обеспокоили покупателей и владельцев существующей недвижимости, говорит Матиас Вахсенак. Он является представителем руководства компании LBS Immobilien GmbH в Потсдаме, сфера деятельности которой простирается через восточную Германию до Тюрингии. «Сочетание более высоких процентных ставок и неопределенности в отношении того, с какими расходами столкнутся покупатели или владельцы при замене системы отопления, вызвало заметное нежелание покупать». Снижение спроса неизбежно усиливает давление на цены покупки, которые во многих местах уже упали на 10–25 процентов. Часто нотариально заверенные цены продажи значительно отличаются от запрашиваемых цен.

По данным Федерального статистического управления, в четвертом квартале 2022 года цены на жилую недвижимость уже упали в среднем на 3,6 процента по сравнению с тем же кварталом предыдущего года – это первое снижение цен в годовом исчислении с конца 2010 года. По сравнению с предыдущим кварталом цены упали даже на 5 процентов.

Теперь требования по замене отопительных систем, вероятно, усилят понижательное давление, что также вызывает беспокойство среди владельцев: особенно когда речь идет о старой недвижимости, необходимо оценить возможные предстоящие инвестиции, объясняет представитель ассоциации владельцев Haus & Grund. «Там, где ситуация уже ухудшилась, она ухудшится еще больше, а там, где были перспективы повышения арендной платы или хорошие возможности для продажи, теперь все может измениться». По мнению ассоциации, многие владельцы, скорее всего, в первую очередь сосредоточатся на ремонте существующих систем отопления, чтобы выиграть как можно больше времени.

Неотремонтированная недвижимость менее стабильна в цене

Немецкая ассоциация недвижимости (IVD) также отмечает усиление давления на рынок. Кроме того, предъявляются более высокие требования к финансированию, говорит ассоциация, которая представляет, например, брокеров и сюрвейеров. «Потребность в дискуссиях на все эти темы будет продолжать расти», – говорит вице-президент IVD Дирк Вольторф. Старые жилые здания 1950–1970‑х годов представляют собой особую проблему, говорит он.

Значение энергетического состояния здания значительно возросло, говорит Вахсенак из LBS Immobilien в Потсдаме. Хорошо отремонтированная существующая недвижимость или молодая подержанная недвижимость более стабильна в цене, чем не отремонтированная. «При всех дискуссиях о декарбонизации зданий, однако, не следует забывать, что энергетическое состояние здания по-прежнему является лишь одним из критериев, по которым оценивается стоимость недвижимости». Месторасположение по-прежнему имеет первостепенное значение – в соответствии со старой поговоркой «месторасположение, месторасположение, месторасположение». В очень привлекательных местах плохо отремонтированная недвижимость будет по-прежнему иметь гораздо более стабильную стоимость, чем хорошо отремонтированная недвижимость в непривлекательном месте.

Кредиторы внимательно смотрят на энергетический сертификат

Тем не менее: Для покупателей необходимость ремонта может стать преимуществом в переговорах о цене. Потенциальные покупатели используют необходимость инвестиций как рычаг давления, отмечает Риттер из брокерской компании von Poll. «Если раньше энергетический сертификат и энергетические показатели представляли второстепенный интерес в процессе продажи недвижимости, то теперь потенциальные покупатели требуют соответствующую информацию напрямую, чтобы использовать связанные с этим инвестиции в качестве аргументов в переговорах о цене».

По словам Риттера, банки также гораздо внимательнее смотрят на энергетический сертификат, чем в прошлом, что может стать преимуществом для современных зданий. «Некоторые даже начинают предлагать небольшие скидки на процентную ставку для особо энергоэффективных объектов».