BGH: Постановление о резервационных сборах для агентов по недвижимости

Покупатели недвижимости, опасающиеся, что кто-то выхватит у них из-под носа дом их мечты, могут согласиться на резервирование в обмен на деньги – но допустимо ли такое соглашение? Постановление Федерального Верховного суда (BGH) в Карлсруэ сегодня (8.45 утра) должно внести больше ясности. До сих пор и брокеры, и клиенты двигались в серой правовой зоне. 

В деле из Саксонии истцы заплатили своему агенту по недвижимости 4200 евро за то, чтобы дом на одну семью, который они рассматривали, не продавался в другом месте в течение месяца – один процент от покупной цены в 420 000 евро. Когда дом будет куплен, эта сумма должна была быть зачтена в счет комиссионных. Но этого так и не произошло, потому что финансирование сорвалось. Теперь истцы хотят вернуть комиссию.

Очень старое прецедентное право BGH

Федеральный верховный суд уже возражал против аналогичного сбора в 2010 году. Высшие гражданские судьи усмотрели в этом попытку получить вознаграждение, не связанное с исполнением обязательств, даже если брокерские усилия не увенчались успехом. Клиент от этого мало что выигрывал: все равно могло случиться так, что предыдущий владелец отказался от сделки или продал недвижимость кому-то другому по собственной инициативе. 

Однако, в отличие от тех времен, этот пункт не был включен в брокерский контракт с самого начала. Договор о резервировании был заключен отдельно более чем через год. Это имеет значение, поскольку суды могут контролировать положения в общих условиях, только если они являются так называемым дополнительным соглашением к реальному договору. Применимо ли это в данном случае – вопрос спорный.

Истцы получили бы свои деньги обратно, даже если бы для заключения соглашения о бронировании потребовался нотариус. По вопросу о том, когда это необходимо, есть только очень старая судебная практика BGH 1980‑х годов. В то время судьи говорили: если плата составляет более 10 – 15 процентов от оговоренной комиссии. Идея заключается в том, что никто не должен чувствовать давление на покупателя недвижимости только потому, что он уже потратил много денег.

Неопределенная правовая ситуация

На слушаниях в феврале председательствующий судья Томас Кох указал, что его сенат может увидеть здесь необходимость изменений. Можно задаться вопросом, является ли эта величина все еще подходящей с сегодняшней точки зрения. С одной стороны, диапазон был очень велик. С другой стороны, комиссионные регулируются по-разному в зависимости от федеральной земли.

В данном случае комиссия составляла 14,37 процента от комиссионного вознаграждения. Поэтому региональный суд Дрездена счел его допустимым во второй инстанции даже без нотариального заверения.

Согласно опыту Немецкой ассоциации недвижимости (IVD), соглашения о резервировании за вознаграждение не особенно распространены в отрасли – в том числе из-за неопределенной правовой ситуации. Согласно этому, в настоящее время плата за резервирование чаще всего встречается при покупке новых квартир непосредственно у застройщика.