Закрытие универмагов Galeria подвергает города испытаниям

Закроются ли в этом году 40, 60 или, возможно, даже 80 из почти 130 универмагов Galeria Karstadt Kaufhof, пока остается тайной. Одно можно сказать точно: предстоящая волна закрытий представляет собой огромную проблему для многих муниципалитетов. Найти новое применение имуществу универмагов зачастую не так-то просто. 

«В большинстве случаев пройдут годы, прежде чем покинутые Galeria объекты найдут новое долгосрочное применение», – прогнозирует Борис Хедде, управляющий директор Кельнского института исследований розничной торговли (IFH).

Слишком много торговых залов, слишком мало дневного света, слишком низкие потолки

Проблема: почти все без исключения здания были построены в то время, когда требования к розничной торговле были совсем иными, чем сегодня. В них слишком много торговых залов, слишком мало дневного света и зачастую слишком низкие потолки, чтобы соответствовать современным требованиям. Как правило, дорогостоящая перестройка или даже снос неизбежны.

Это стало очевидным уже после закрытия около 40 филиалов универмагов в ходе первой процедуры банкротства последней крупной сети универмагов Германии в 2020 г. Исследование, проведенное консалтинговой компанией PwC, проследившей дальнейшую судьбу 32 филиалов, показало, что уже через год после того, как стало известно о закрытии универмагов, более чем для 70 процентов закрытых помещений был готов план их дальнейшего использования. 

Однако примерно в трех четвертях случаев для обеспечения долгосрочного повторного использования требовались масштабные
структурные изменения.
. Соответственно, каждое третье здание, для которого уже существовали планы, подлежало сносу. Менее чем в пятой части случаев повторная аренда осуществлялась без структурных изменений. 

«Универмаги теряли свое значение на протяжении десятилетий. А пандемия короны вновь резко ускорила развитие», – говорит Хедде. В прошлом универмаги поражали разнообразием предлагаемых товаров. Но это в прошлом. «Если вы ищете широкий ассортимент, то сегодня вы идете в Интернет». 

Необходима новая бизнес-модель

Люди, приходящие сегодня в центр города, хотят получить консультацию и удачный предварительный выбор из потока товаров – одним словом, опыт покупок. «Но почти ни один универмаг не предлагает этого», – говорит управляющий директор IFH. Поэтому попытка просто продолжить ту же бизнес-модель в старых зданиях Galeria, по его мнению, будет обречена на провал. 

Вместо этого мы часто будем видеть смешанное использование: например, продуктовые и модные магазины на первом этаже, возможно, общественные учреждения, такие как городская библиотека, и офисные или жилые помещения на верхних этажах, говорит Хедде. Такое развитие событий уже стало очевидным согласно другому исследованию PwC, посвященному дальнейшему повторному использованию 52 универмагов, уже закрытых в период с 2009 по 2020 год. «Закрытие магазинов Galeria не станет сильным ударом для крупных мегаполисов. В конце концов, универмаги больше не являются там основным источником пешеходного потока», – подчеркивает Хедде. По его словам, в небольших городах ситуация несколько иная. 

«Давление в поисках решения больше всего ощущается в небольших городах, – говорит эксперт по недвижимости PwC Бенджамин Шрёдль. После закрытия универмага прежде всего важно вернуть жизнь в город, чтобы другие магазины не сдавались». «Все, что приводит пешеходов, помогает», – подчеркивает эксперт. 

Всплывающие магазины могутпомочь заполнить пробел

В конце концов, чтобы найти новое применение помещению универмага, требуется немало времени. «Если оставить здание практически без изменений и лишь немного отремонтировать его, это можно сделать за шесть месяцев – год. Но такой минимализм редко приводит к жизнеспособному решению. Через два-три года здание часто снова пустует», – говорит Шрёдль.

Если здание правильно переоборудовано, в нем прорезаны атриумы и созданы условия для новых видов использования, то на это уходит два-три года. Однако при совершенно новом проекте это может занять от пяти до десяти лет.

По словам Хедде, это время должно быть заполнено различными предложениями, начиная от магазинов и заканчивая культурными мероприятиями. Здесь также необходимы муниципалитеты в качестве посредников. По словам Хедде, уже есть несколько примеров того, как это может выглядеть. Любек, например, купил старое здание Karstadt и планирует использовать это помещение для образовательных программ. В Хомбурге на реке Саар пустующее помещение в центре города используется для проведения показов мод. В Ханау создан художественный универсам, где художники региона могут выставлять и продавать свои работы. В Бремене был создан универмаг, ориентированный на устойчивое развитие. 

«Таких примеров должно быть больше», – говорит Хедде, а затем даже извлекает что-то положительное из волны закрытий. «Эти вакансии – скорее возможность, чем опасность для городских центров», – говорит он.