Строительство бассейна без согласования? Постановление об «обязательстве принять решение

Котлован для бассейна уже вырыт, но теперь на пути встает сосед из двухквартирного дома: в пятницу (9 часов утра) Федеральный суд правосудия (BGH) вынесет важное для товариществ собственников решение по спору из Бремена.

Вопрос заключается в том, насколько далеко простирается действие так называемого «Beschlusszwang» (принудительного решения), которое было введено в рамках крупной реформы два года назад. На слушаниях в феврале председательствующая судья Беттина Брюкнер говорила о важном определении курса нового закона.

С декабря 2020 года вступил в силу кардинально пересмотренный Закон о кондоминиумах. Центральным нововведением является то, что структурные изменения в общем имуществе будут возможны только в том случае, если все предварительно проголосовали за них.

В то же время отдельные собственники имеют право на то, чтобы определенные проекты осуществлялись по решению. Это относится к строительным мероприятиям, которые политика хочет продвинуть в особенности – например, если подземная парковка должна иметь зарядные станции для электромобилей. Это также относится к структурным изменениям, «которые не затрагивают ни одного владельца кондоминиума юридически значимым образом», как говорится в пояснительной записке к закону.

Владельцы бременского двухквартирного дома образуют – всего лишь – сообщество из двух человек, сад относится к общему имуществу. Соседку не спрашивали, согласна ли она на бассейн. Формального решения, конечно, нет.

Сторона, которая хочет построить бассейн, утверждает, что в любом случае здесь никто не пострадает. Настаивание на резолюции – это «простое мелочное ухищрение».

Однако Бременский областной суд разрешил строительство бассейна именно по этой причине. Суд постановил, что без решения нет обязанности терпеть строительство – «владелец кондоминиума может нарушить обязательство по принятию решения и требование о предварительном согласовании без каких-либо последствий».

В ходе слушаний в Карлсруэ стало очевидно, что высшие гражданские судьи могут придерживаться аналогичной точки зрения. Брюкнер заявил, что законодатель намеренно принял решение в пользу обязанности принимать резолюцию. И: «Действительно ли это формализм?». Или, может быть, желающий построить должен обратиться в суд за разъяснениями? В случае спора суд проверяет, есть ли право на разрешительную резолюцию – и затем выдает разрешение.