Орган финансового надзора Bafin предостерегает от частичной продажи недвижимости

Немецкий финансовый регулятор Bafin предостерегает от моделей частичной продажи недвижимости, которые часто ориентированы на пожилых людей, обещая финансовую свободу. «Частичные продажи рекламируются как быстрые, несложные и безопасные для жизни. На самом деле, частичная продажа не дает почти ничего из того, что обещает реклама», – пояснил Бафин в пятницу.

При частичной продаже владельцы продают до 50 процентов своей собственности компании. В то же время они уполномочивают компанию продать имущество позже – самое позднее в случае смерти. Пока вся недвижимость не продана, в ней можно продолжать жить или сдавать в аренду. Для этого предоставляется специальное право пользования, обычно узуфрукт. Предыдущие владельцы должны платить ежемесячную плату за пользование недвижимостью.

По словам Бафина, многие недостатки становятся очевидными только позже, например, когда дом или квартира фактически продается целиком третьему лицу. «Частичная продажа недвижимости редко является лучшим решением для владельцев домов и квартир», – сказал исполнительный директор Торстен Пётцш. «Это рискованно и может быть дорогостоящим». С точки зрения защиты прав потребителей, он может лишь предостеречь от «слепого доверия к повсеместным рекламным обещаниям о частичной продаже недвижимости».

Слишком сложно для многих владельцев

Такие поставщики, как Deutsche Teilkauf, Hausanker, Heimkapital или Engel & Völkers, рекламируют модели частичной продажи. По их словам, на полученные деньги – в некоторых случаях шестизначную сумму – владельцы могут позволить себе давно заветные желания, такие как дальние поездки, мобильный дом, переоборудование дома, чтобы сделать его подходящим для пожилых людей, необходимый ремонт или просто более высокий уровень жизни. В то же время они сохраняют контроль над своей собственностью вплоть до момента выкупа.

Как правило, провайдеры ориентируются на пожилых людей, некоторые из которых имеют низкие пенсии и чье обеспечение по старости находится в их собственной собственности, пояснила Катарина Лоренс, юрист Verbraucherzentrale Hessen. Однако договоры этих моделей очень сложны и в них трудно вникнуть. «Даже для юриста это становится сложным».

Плата за пользование не очень прозрачна

С точки зрения Bafin, в моделях есть ряд подводных камней. Например, высокая цена частичной покупки звучит заманчиво, но с ней соизмеряется ежемесячная плата за пользование, а также минимальная выручка и все сборы за всю продажу. Но после частичной продажи текущие расходы на недвижимость продолжают начисляться. Кроме того, компания, осуществляющая частичную покупку, всегда получает за свою часть недвижимости как минимум цену частичной покупки «плюс Х», даже если недвижимость не выросла в цене.

Бафин также предостерегает от высокой и «частично неисчислимой» ежемесячной платы за пользование. «При плате за пользование, например, в размере пяти процентов от покупной цены части имущества в год, собранная покупная цена съедается за двадцать лет». Обычно, сказал он, плата устанавливается на определенный период, скажем, на десять лет – чем дольше, тем больше. После этого возможно повышение. Тем, кто больше не может платить ежемесячную абонентскую плату, угрожают продать дом и съехать.