На кого повлияет падение цен на недвижимость в Германии
Что происходит?
На кого повлияет падение цен на недвижимость в Германии? Рост процентных ставок, высокие цены на строительство и рекордная инфляция – все это влияет на рынок жилья в Германии в настоящее время. И это сказывается как на потенциальных покупателях, так и на арендаторах.
Читайте также: Декларация по налогу на недвижимость в Германии в 2023 году.
Текущая ситуация, вызванная войной России против Украины, которая привела к энергетическому кризису, а также другими факторами, означает, что, хотя цены на недвижимость в некоторых районах начинают снижаться, многие люди не могут позволить себе купить жилье, поскольку ипотечные кредиты стало получить сложнее. Между тем, компании отказываются от проектов по строительству новых зданий.
Одним из последствий этого является то, что люди переходят на аренду квартир, уже имеющихся в продаже, что еще больше увеличивает спрос и приводит к повышению арендной платы.
Однако это не полная картина. Поскольку жилье начинает снижаться в цене – даже в некоторых крупных городах, положение потенциальных покупателей, у которых есть сбережения, несколько улучшилось.
«В настоящее время мы видим больше предложений на рынке недвижимости и больше возможностей для переговоров о цене», – говорит Мирьям Мор, старший вице-президент по работе с частными клиентами кредитного брокера Interhyp.
По данным Федерального статистического управления, цены на жилую недвижимость в третьем квартале снизились в среднем на 0,4 % по сравнению с предыдущим кварталом. Ассоциация немецких банков пфандбрифов (VDP) отметила снижение на 0,7 % – первый минус с 2010 года. По сравнению с тем же кварталом предыдущего года цены выросли, хотя и небольшими темпами.
Что произойдет в этом году с рынком недвижимости?
По мнению экспертов, тенденция, скорее всего, будет ускоряться. Немецкий институт экономических исследований (DIW) считает возможным снижение цен на недвижимость до 10 % в 2023 году.
DZ Bank не заходит так далеко, ожидая, что в этом году цены упадут максимум на 4–6 %.
«Снижение, вероятно, будет несколько слабее для жилой недвижимости и несколько более выраженным для многоквартирных домов», – сказал аналитик DZ Bank Торстен Ланге. Однако за 10 лет цены на недвижимость выросли примерно в два раза. Даже резкое снижение примерно на 20 %, которое некоторые представители отрасли считают возможным, будет означать лишь уровень 2020 года, сказал исполнительный директор VDP Йенс Толкмитт.
Эксперты также сомневаются, что Германия находится на грани лопания пузыря недвижимости. Рынок жилья считается устойчивым даже в условиях экономического кризиса, поскольку недвижимость часто финансируется консервативно и на долгосрочной основе, что является преимуществом в период роста процентных ставок. Именно поэтому многие покупатели обеспечили себе низкие процентные ставки на 10 или 15 лет.
«Это отличается от ситуации в странах с плавающими кредитами, таких как Великобритания или Испания, где рост процентных ставок немедленно сказывается на кредитном бремени», – говорится в исследовании Института немецкой экономики (IW). Когда процентные ставки поднялись в середине 2000‑х годов, это привело к тому, что многие американцы были ошеломлены – жилищный пузырь лопнул и спровоцировал мировой финансовый кризис.
Еще одним аргументом против обвала цен в Германии является то, что транзакционные издержки, например, для агентов по недвижимости, высоки и препятствуют краткосрочным продажам. Снижение цен наблюдается в основном на недвижимость в неудачных местах или с высоким энергопотреблением, говорит эксперт по недвижимости IW Михаэль Фойгтлендер. «Если энергобаланс высокий или приличный, я не вижу большого потенциала для коррекции», – сказал он.
Слишком мало квартир
Квартиры в Германии – особенно в крупных городах – по-прежнему в дефиците. И ситуация ухудшается – уже несколько месяцев Институт Ifo наблюдает волну отказов от строительства жилья.
Спрос на финансирование строительства и разрешения на строительство также упали. С начала 2022 года процентные ставки по 10-летним кредитам выросли более чем в три раза. В сочетании с высокими ценами на строительство это бремя слишком велико для многих людей.
Цель федерального правительства – 400 000 новых домов в год, которая с тех пор была отменена, считалась невыполнимой. Строительная ассоциация ZDB ожидает 245 000 в 2023 году.
«Но когда высокий спрос на жилье встречается с нехваткой предложения, это способствует (росту) цен», – говорит эксперт IW Фойгтлендер. Кроме того, иммиграция из-за рубежа, которая резко упала во время пандемии, вероятно, возрастет и увеличит спрос на жилье, особенно в городах.
В Германии около половины населения арендует, а не владеет своим жильем – больше, чем в любой другой стране Европы.
Спрос частично переместится на рынок арендного жилья и усилит давление на него, говорится в исследовании Landesbank Helaba. После этапа с относительно низкими наценками арендная плата за новое жилье в последнее время снова выросла на 5%, сообщает DZ Bank.
«На рынок аренды оказывается сильное давление», – сказал аналитик Ланге. Высокий спрос на доступное жилье сопровождается снижением уровня вакансий в городах».
По словам Ланге, в новом году «узкое место» не изменится, в том числе и в связи с иммиграцией беженцев из Украины. При высоких ценах на материалы и значительно возросших расходах на финансирование жилищные компании находятся под давлением, чтобы переложить расходы на арендатора.
Эксперт IW Фойгтландер считает, что вполне возможно, что тенденция, которая длится уже несколько лет, изменится, и цены на недвижимость больше не будут опережать арендную плату.
Согласно данным IW, в третьем квартале арендная плата в Германии выросла на 5,8 % по сравнению с тем же кварталом прошлого года. Во всех федеральных землях рост был выше среднего показателя третьего квартала за последние три года. «Возможно, сейчас мы вступаем в фазу, когда арендная плата растет сильнее, чем (цены на недвижимость)», – отмечает Фойгтлендер.
Читайте также:
- Цены на недвижимость падают – для арендаторов ожидаются более тяжелые времена
- Декларация по налогу на недвижимость в Германии в 2023 году
- Аренда недвижимости во Фрайзинге доходит до безумия: за 1 квадратный метр просят 31 евро
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
