Покупка квартиры в Мюнхене: путеводитель
Многие мечтают о собственной квартире в прекрасной Баварии, в частности в ее столице. Однако это самое богатое место в Германии, поэтому покупка квартиры в Мюнхене обойдется вам недешево. Цены на недвижимость в городе одни из самых высоких в стране.
Читайте также: Качество городской среды в Мюнхене повышается
Несмотря на высокие цены, покупка квартиры в Мюнхене по-прежнему является выгодным вложением средств. Более того, иностранцы могут получить ипотечный кредит на хороших условиях. Средняя стоимость квартиры в столице Баварии составляет 9 362 €/м². Самые дешевые квартиры продаются за 7 521 €/м².
Рынок недвижимости в Мюнхене довольно конкурентный и на выбор предлагается всего несколько свободных объектов. Более того, дефицит предложения, скорее всего, приведет к росту цен на недвижимость в ближайшие годы.
Покупка квартиры в Мюнхене: стоит ли овчинка выделки
Дело в том, что цены на квартиры в Мюнхене растут быстрее, чем арендная плата. Достижимая доходность в год значительно ниже 4%.
Тем не менее в среднесрочной перспективе, недвижимость будет приносить значительно более высокую прибыль, чем инвестиции с фиксированным доходом. Следовательно, покупка квартиры приносит лучшие результаты, чем инвестирование в фондовый рынок.
Для инвесторов это означает, что покупка недвижимости в качестве инвестиции увеличивает ее стоимость. Вы получите прибыль при последующей продаже плюс доход от аренды.
Кроме того, несмотря на высокие цены на жилье в столице Баварии, Мюнхен по-прежнему дешевле других крупных европейских городов, таких как Лондон или Париж.
Покупка квартиры в Мюнхене и необходимый доход
Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить дом в Мюнхене? В ходе исследования было подсчитано, сколько годовых доходов покупатели платят за квартиру площадью 111 квадратных метров. Получилось 5,6 годового чистого дохода домохозяйств по всей стране. В исследовании разделяются квартиры в городах и односемейные дома в сельской местности.
В городах вам потребуется в среднем 7,8 годового чистого дохода домохозяйства. В Мюнхене недвижимость обойдется вам в среднем в 13,3 годового дохода.
Напротив, где-нибудь в сельской местности недалеко от Мюнхена вы сможете купить дом за 4,5 годового чистого дохода. Например, в районе Штарнберга цена составит 9,4 годового дохода. А вблизи Эрдинга — всего 6,2.
Покупка квартиры в Мюнхене: цены
Для большинства людей цены на жилье в Мюнхене шокирующе высоки. Средняя цена квадратного метра квартиры составляет 8 986 евро. Однако во втором квартале 2022 года эта цифра в среднем составит около 9 362 €/м². Кроме того, цены на квартиры в Мюнхене растут очень быстро.
На графике ниже вы можете увидеть цены на квартиры в Мюнхене по состоянию на сентябрь 2022 года.
Темно-красный цвет означает закупочную цену в 13 250 €/м². Зеленый цвет означает 7 800 €/м². Самыми дорогими районами города являются Максворштадт, Изарворштадт и Людвигсворштадт.
Дома стоят дешевле квартир, но тоже растут в цене. По сравнению с третьим кварталом 2020 года они стоят на 11% дороже, чем в прошлом году.
Как правило, в Мюнхене можно найти квартиру по цене от 6 000 €/м² до 10 000 €/м². Более того, дом на одну семью обойдется вам в 1,1 млн евро.
Средняя площадь квартиры в Германии составляет 91 м² по всей стране. Таким образом, средний дом обойдется в 278 915 евро. В Мюнхене, напротив, цена такой квартиры составит 858 039 евро.
Например, квартира площадью 30 м², в среднем, стоит 9 861,53 €/м². Квартира площадью 60 м² в настоящее время стоит 9 588 €/м². Средняя цена покупки жилой недвижимости площадью 100 м² в Мюнхене составляет 10 071 €/м².
Самые дешевые квартиры находятся в районе Хазенбергль по цене 7 521 €/м².
Вот динамика цен с 2018 по 2021 год на те же типы квартир:
Цены на среднюю квартиру в новостройке площадью 80 кв. м в разных районах Мюнхена:
Цены на аренду
Во втором квартале 2021 года средняя стоимость аренды квадратного метра в Мюнхене составляла 21,26 евро для новостроек. Стоимость аренды для существующей недвижимости составляла 18,87 €/м². Сравните с Берлином, где арендная плата составляет около 15,37€/м². В целом по Баварии арендная плата составляет около 19,64€/м².
Покупка квартиры в Мюнхене: прочие расходы
Кроме того, покупка жилья в Германии обойдется вам дороже, чем просто начальная цена дома.
Вот другие дополнительные расходы, которые следует ожидать покупателям. Они могут составить около 14% от стоимости покупки:
- комиссия агента по недвижимости (если применимо);
- нотариальные и регистрационные расходы;
- налог на передачу земли (если применимо);
- налог на недвижимость;
- текущие эксплуатационные расходы.
Покупка квартиры в Мюнхене: стадии процесса
Основными этапами покупки недвижимости в Германии и Мюнхене являются:
- Поиск подходящей квартиры или дома.
- Проверка качества квартиры и ремонта, который был или должен быть сделан.
- Расчет всех дополнительных расходов, составление плана и поиск источников финансирования.
- Встреча с нотариусом.
- Подписание контракта.
- Оплата налогов.
- Запрос у банка ипотечного платежа.
- Перевод первоначальный взноса в банк.
- Перевод денег продавцу.
После этого вы будете зарегистрированы как новый владелец в земельном кадастре.
Многие люди решают купить дом с помощью агента по недвижимости. Кроме того, возможно, вы захотите поработать с налоговым консультантом, который поможет вам в решении финансовых и налоговых вопросов, связанных с покупкой недвижимости в Германии.
Посещение нотариуса
Как только вы и продавец согласуете все условия, вам следует назначить встречу с нотариусом. Их услуги понадобятся вам в том числе и для подписания договора купли-продажи. В Германии вы не сможете купить недвижимость без нотариуса.
Договор купли-продажи и земельный кадастр
Нотариус составляет проект договора купли-продажи для вас и продавца. У вас будет время ознакомиться с ним до подписания. После того как все стороны подпишут договор, вы, как новый владелец, будете внесены в земельный кадастр.
Оплата
После подписания договора вам придется сначала заплатить налоги и комиссионные маклеру, если вы с ним работали. Если вы покупали квартиру с помощью таких платформ, как Loanlink24 и Hypofriend, то придется заплатить дополнительные сборы.
Через две-четыре недели после подписания договора купли-продажи, покупатели получают требование об оплате. Они направляют его в свой банк вместе с другими документами, например, подтверждением уплаченных налогов. Они также должны перевести депозит в банк.
Следовательно, после этого вы можете перевести деньги продавцу.
Наконец, вы будете внесены в земельную книгу как новый владелец и получите ключи.
Покупка квартиры в Мюнхене: необходимые расходы
Агент по недвижимости
Если посредником при покупке квартиры выступил агент по недвижимости, то после успешной покупки он возьмет комиссию. Вознаграждение агента может достигать 3,57% от цены дома или квартиры. Покупатель и продавец делят расходы поровну.
Налоги
Покупатель платит налог на передачу недвижимости (Grundwerbsteuer), который составляет около 6%. Его уплата необходима для перехода права собственности от одной стороны к другой.
Нотариальные и регистрационные расходы
Услуги нотариуса обычно стоят около 1–2% от стоимости недвижимости. Кроме того, вы платите за регистрацию квартиры в земельной книге (Grundbucheintrag), что составляет около 0,5%.
Текущие расходы
Помимо постоянных расходов, покупатели должны учитывать и другие возможные расходы, которые могут возникнуть в будущем. Например, если квартира нуждается в ремонте, вы потратите значительную сумму денег.
Также не забывайте, что погашение ипотечного кредита начинается сразу. Следовательно, вы должны учитывать это в своих ежемесячных расходах.
Покупка квартиры в Мюнхене и ипотека
К счастью, иностранцы имеют право на получение ипотеки и кредита в Германии. Для этого вам необходимо иметь вид на жительство в Германии и стабильный источник дохода. Сегодня банки кредитуют и покупателей-нерезидентов, однако максимальная сумма кредита может составлять до 50% от стоимости недвижимости.
Как правило, банки предпочитают не кредитовать людей старше 65 лет и не более чем на 40% от их семейного дохода. Например, если вы зарабатываете 3 600 евро после уплаты налогов, вы можете получить кредит на сумму 1 440 евро в месяц. Затем умножьте эту сумму на количество месяцев и лет, на которые вы хотите взять кредит, и вы получите примерную сумму займа.
При подаче заявки на ипотеку с помощью таких брокерских платформ, как Hypofriend или Loanlink24, они сделают за вас основную работу и подберут наилучший вариант кредита. После того как вы получите лучшее предложение от банка, брокер подаст заявку в банк.
Банк проверит вашу кредитоспособность, доход, оценку SCHUFA и, в конечном итоге, одобрит кредит.
Покупка квартиры в Мюнхене и процентные ставки
Банки предлагают различные процентные ставки в зависимости от степени риска. Процентные ставки в Германии являются одними из самых низких в Европе. Вы даже можете получить ставку всего в 0,8%. Вы также внесете не менее 20% от стоимости покупки в качестве первоначального взноса.
Дополнительные расходы на покупку также должны быть оплачены покупателем, а не с помощью кредита (от 5,5% до 9,5% от стоимости недвижимости).
Получение ипотечного предложения с помощью брокера
Комиссия банковского клерка выше, чем у независимых брокеров. Поэтому, выбирая ипотеку с брокером, таким как Hypofriend, вы сэкономите деньги и время. Предложения, предоставляемые непосредственно банками, стоят дороже из-за комиссии консультанта банка.
Ипотечные брокеры найдут лучший кредит для ваших обстоятельств и подадут запрос в банк. Кроме того, они предоставляют комплексные консультации и советы, которые вы не получите в банке. Весь процесс с Hypofriend и Loanlink24 является цифровым.
Покупка квартиры в Мюнхене: где искать недвижимость
Лучшими онлайн-платформами для поиска квартир и домов в Германии и Мюнхене являются:
- Immowelt.de.
- Immobilienscout24.
- Immonet.de.
- Ohnemakler.de.
После покупки жилья в Германии вы можете сдать его в аренду или продать с помощью тех же сайтов. При этом на ohne-makler.de вы можете сделать все это одновременно.
Аренда и покупка в Мюнхене
Что лучше — арендовать или купить в Мюнхене? Из-за высоких цен на недвижимость большинство людей, живущих в этом городе, арендуют квартиры, а не покупают. Основная проблема заключается в том, что необходимо иметь достаточно сбережений для первоначального взноса, который составляет 20% от стоимости недвижимости.
Кроме того, помимо покупной цены, покупатели должны оплатить налоги и сборы, которые составляют около 14% от стоимости покупки. Эти цифры выше, чем во многих других странах.
Согласно недавнему исследованию, 90% жителей Германии, которые арендуют жилье, а не владеют им, имеют в собственности менее 50 000 евро.
Например, в январе 2021 года количество немцев, живущих в собственных домах, было самым низким с 1993 года. В Германии только 42% жителей владеют недвижимостью.
Самый низкий показатель в Берлине — там только 14,2% жителей владеют жильем. В Саарланде, напротив, уровень домовладения составляет 62,6% — самый высокий в Германии.
Как правило, жители крупных немецких городов не владеют недвижимостью, почти все снимают жилье. Поэтому что лучше — купить или арендовать — зависит от вашего финансового положения и готовности взять и выплачивать кредит как минимум 20–30 лет.
Читайте также:
- Лучшие бары и клубы Мюнхена
- Жилье для студентов в Мюнхене дорожает
- Общественный транспорт Мюнхена подорожает в декабре
Читайте также:
