Цены на недвижимость растут?
Последние колебания на рынке ценных бумаг. Выборы в США. Неопределенность крупных центральных банков. Мировая и финансовая политическая ситуация делают предсказание развития процентных ставок крайне сложной задачей. Макс Herbst, CEO компании FMH Financial Consulting, все же пытается заглянуть в будущее.
Покупка дома или квартиры часто является самым важным финансовым решением в жизни - и требует надежных инструментов принятия решений. Наиболее важными факторами являются: собственная финансовая сила, текущие ставки ипотеки и развитие цен на недвижимость.
В то время как первый вопрос часто можно решить, взглянув на свой банковский счет или портфель, последние два фактора гораздо труднее оценить.
Начнем с цен на недвижимость. Их уровень тесно связан с предложением и спросом. При растущем спросе на хорошую недвижимость и дефиците привлекательных объектов цены сейчас незначительно растут. Эта тенденция неудивительна, но все же может представлять вызов для потенциальных покупателей.
Предсказать развитие условий ипотеки гораздо сложнее. Несмотря на то, что снижение процентных ставок Европейским центральным банком (ЕЦБ) подняло надежды многих потенциальных покупателей на то, что ставки по ипотеке также могут стать дешевле, это не всегда так.
Почему ЕЦБ лишь незначительно влияет на ставки по ипотеке
Принимая во внимание, что ипотечные кредиты обычно имеют фиксированную ставку на десять лет или дольше, банки в основном финансируют их за счет долгосрочных, среднесрочных и краткосрочных фондов капитала рынка - часто также от обычных клиентов.
- Краткосрочные компоненты ипотечных кредитов на десять лет часто рефинансируются за счет сбережений и срочных депозитов, на которые решения ЕЦБ по процентным ставкам имеют прямое влияние.
- Для среднесрочных и долгосрочных компонентов немецкие банки и сберегательные кассы обычно полагаются на облигации с покрытием или долгосрочные сбережения и срочные депозиты. Для серьезного банка очевидно, что долгосрочные кредиты клиентам также должны быть обеспечены долгосрочным и надежным финансированием. Наибольшую безопасность обеспечивает немецкое государство, что видно по низкой доходности немецких государственных облигаций. Почти столь же хороши облигации с покрытием, которые считаются рисковыми инвестициями. Они используются только для рефинансирования ипотечных кредитов, обеспеченных земельным кадастром.
- Когда доходность государственных облигаций растет, обычно также растет доходность облигаций с покрытием. Развитие ставок по ипотеке зависит от доходности облигаций с покрытием, которая в свою очередь ориентируется на немецкие государственные облигации. Здесь политика ЕЦБ имеет лишь ограниченное влияние.
Недавно упавшие доходности немецких государственных облигаций и облигаций с покрытием не обязательно должны оставаться на этом уровне. Долгосрочно ориентированные инвесторы действительно озабочены безопасностью, но они также следят за растущими ожиданиями инфляции. Если произойдет изменение поведения инвестирования, это повлияет на доходности: если акции выполняют плохо, многие инвесторы переключаются на безопасные ценные бумаги, что в свою очередь оказывает давление на доходности.
Если ЕЦБ снизит процентные ставки, как ожидается в ближайшее время, это может парадоксально привести к росту немецких государственных облигаций и облигаций с покрытием, поскольку инвесторы боятся, что центральный банк пренебрегает контролем инфляции и поэтому хочет компенсировать это более высокими доходностями.
Ставки по ипотеке и инфляция: сложное взаимодействие
Текущая инфляция составляет 2,3 процента. Десятилетние немецкие государственные облигации дают доходность 2,25 процента, облигации с покрытием дают доходность 2,97 процента. В результате клиенты в настоящее время платят около 3,5-3,6 процента процентов за финансирование своей ипотеки. Разница между доходностью облигаций с покрытием и процентами по ипотеке используется банком для покрытия затрат на кредитование и своей маржи.
В ближайшие месяцы на развитие процентных ставок по ипотеке, скорее всего, будут влиять следующие аспекты:
- Неопределенность на фондовом рынке: она сохранится и указывает на низкие доходности по немецким государственным облигациям и облигациям с покрытием, поскольку инвесторы предпочитают безопасность риску.
- Инфляция: она может снова вырасти в августе и сентябре, что указывает на более высокие доходности по облигациям с покрытием и государственным облигациям.
- Политика центрального банка: она также может привести к росту доходности государственных облигаций. Если ЕЦБ решит снизить процентные ставки еще на 0,25 процента в сентябре, несмотря на незначительное увеличение инфляции, это может обеспокоить инвесторов. Однако если ЕЦБ и ФРС решат не снижать ставки, это может сохранить доходность государственных облигаций (и thus ставки по ипотеке) относительно стабильной.
В такой ситуации прогнозирование, естественно, сложно.
Лично я считаю, что не будет каких-либо драматических колебаний ставок по ипотеке, а текущий индексный показатель 3,45 процента может колебаться вверх или вниз на 0,25 процентного пункта.
Мои рассуждения таковы:
- ЕЦБ и ФРС, скорее всего, проведут объявленные снижения процентных ставок на 0,25 процентного пункта, что не будет способствовать снижению инфляции и поэтому не приведет к более низким ставкам по ипотеке.
- Неопределенный исход выборов в США будет продолжать вызывать беспокойство на рынках капитала. То же самое относится к глобальной политической ситуации.
- Оба аспекта будут толкать инвесторов в капитал к безопасным инвестициям, таким как немецкие государственные облигации, поэтому их доходности, скорее всего, останутся низкими.
- Потенциальный противоположный тренд может быть запущен победой AfD на выборах в Саксонии и Тюрингии, поскольку инвесторы также ценят политическую надежность и стабильность.
Макс Herbst - владелец компании FMH Financial Advisory, которая предоставляет независимую информацию об интересах с 1986 года.
В свете сложностей прогнозирования развития процентных ставок из-за факторов, таких как выборы в США, неопределенность крупных центральных банков и глобальная политическая ситуация, федеральное правительство могло бы сыграть роль в стабилизации финансового рынка, реализуя политику, стимулирующую экономический рост и потребительскую уверенность.
В свете влияния решений ЕЦБ по процентным ставкам на ставки по ипотеке более координированный подход между федеральным правительством и ЕЦБ в управлении процентными ставками потенциально мог бы привести к более предсказуемым условиям ипотеки для потенциальных покупателей.
