Существует четыре типа договоров аренды
Он предшествует почти каждому шагу: подписанию контракта. Чтобы вы знали, во что ввязываетесь, вам следует точно знать, какой документ вы подписываете.
Градуированный, индексируемый, срочный или бессрочный - каждый, кто переезжает в новый дом, может столкнуться с различными типами договоров аренды. Несмотря на все волнение по поводу нового дома, никогда не подписывайте договор аренды, не проверив его. Что скрывается за отдельными моделями договоров:
1. бессрочный договор аренды
Это, безусловно, самый распространенный тип договора аренды. Договор действует до тех пор, пока одна из сторон фактически не расторгнет его. Дата окончания договора не оговаривается. "Арендатор может расторгнуть договор без причины, предупредив об этом за три месяца", - объясняет Штефан Шмальфельдт из ассоциации арендаторов в Гамбурге. "С другой стороны, арендодателям нужна причина для расторжения договора, например, по личным причинам, - говорит Шмальфельдт. В этом случае срок уведомления составляет от трех до девяти месяцев, в зависимости от того, как долго вы проживаете в квартире".
Для арендаторов бессрочный договор аренды является безопасным вариантом. Они могут остаться в квартире на длительный срок, но могут и быстро расторгнуть договор, если захотят. "Но есть одна загвоздка", - говорит Штефан Шмальфельдт. "В договоре может быть прописано исключение расторжения договора на определенный срок". Допускается срок до четырех лет. Если арендатор подписывает такой договор, он не может расторгнуть его в течение этого времени без согласия арендодателя.
2 Договор аренды на определенный срок, также известный как договор временной аренды
В случае срочного договора аренды дата окончания договора уже определена при его подписании. "Если арендодатель знает, что квартира понадобится ему через несколько лет, хочет сдавать ее в аренду под офис или планирует капитальный ремонт или снос, он может установить в договоре ограничение по сроку", - объясняет Юлия Вагнер из Haus & Grund Deutschland.
Арендодатель должен указать причину ограничения срока в письменном виде. "Если причина не указана в письменном виде, то срок не действует, и договор аренды продолжает действовать как обычный бессрочный договор", - говорит юрист Беате Хайльманн, председатель рабочей группы по арендному праву и недвижимости Ассоциации немецких адвокатов (DAV).
"Арендаторы, которые выбирают срочный договор, должны учитывать, что в течение этого времени они не могут подавать уведомления", - говорит Штефан Шмальфельдт. "Это может быть проблематично, если за это время они найдут хорошую квартиру, сдаваемую на неопределенный срок".
Если срок действия договора аренды приближается к концу, рекомендуется поинтересоваться у арендодателя, сохраняется ли причина, по которой договор был заключен на определенный срок, или же договор может быть продолжен на неопределенный срок, говорит Шмальфельдт.
3. Градуированный договор аренды
"Градуированные договоры аренды часто предлагаются арендодателями, которые хотят свести к минимуму усилия по сдаче жилья в аренду, - говорит Беате Хейлманн. Это связано с тем, что повышение арендной платы в градуированном договоре аренды фиксируется с самого начала и происходит автоматически. "Арендодателю не нужно требовать их от арендатора". Между каждым поэтапным повышением арендной платы должно пройти не менее одного года.
Преимущество поэтапного договора аренды для арендатора заключается в том, что он точно знает, какие повышения арендной платы и когда ему придется оплачивать. Но это может быть дорого. "Арендодатели часто начинают с высоких арендных ставок для новых арендаторов, которые затем регулярно повышаются".
Проблема: градуированная арендная плата, как правило, может быть выше местной сравнительной арендной платы и выше предельного уровня арендной платы. Однако если в данном районе действует предельная арендная плата, то ее предел составляет 10 процентов от сравнительной арендной платы. Если предельный размер арендной платы не установлен, то в районах с дефицитом жилья арендная плата не может быть увеличена более чем на 20 процентов в течение трех лет.
Градуированная арендная плата неэффективна, если не указана конкретная сумма повышения градуированной арендной платы или размер арендной платы, которую необходимо платить. Например, если в договоре указано, что арендная плата будет ежегодно повышаться на три процента.
В случае бессрочного градуированного договора аренды арендатор может расторгнуть договор, предупредив об этом за три месяца. Однако в договоре аренды с градуированной арендой часто оговаривается исключение на расторжение договора. Оно может быть рассчитано максимум на четыре года.
Беате Хайльманн отмечает особенность градуированных договоров аренды: "Арендодатель не имеет права повышать арендную плату в связи с модернизацией". Исключение составляют законодательные и официальные требования по модернизации.
4. Договор аренды с привязкой к индексу
В этом случае арендная плата привязана к индексу потребительских цен, который ежегодно рассчитывается Федеральным статистическим управлением. "В последние годы индекс был очень низким, и рост арендной платы был соответственно умеренным", - говорит Джулия Вагнер. "Теперь, когда потребительские цены резко выросли из-за инфляции, рост арендной платы значительно увеличился". Как правило, арендная плата не повышается автоматически в соответствии с индексом; арендодатель должен прямо попросить о повышении.
"Если первоначальная арендная плата и так была очень высокой, то теперь это может поставить арендаторов в затруднительное положение", - говорит Беате Хайльманн. Не утешает и то, что привязанная к индексу арендная плата может даже упасть, если процентная ставка опустится ниже нуля. "В ближайшем будущем этого ожидать не стоит".
Тем не менее, владельцам договоров аренды с привязкой к индексу не стоит опасаться повышения арендной платы после модернизации. "Согласно измененному Закону об энергетике зданий, они даже освобождаются от повышения арендной платы, которая может быть использована для распределения расходов на модернизацию отопления", - говорит Беате Хайльманн.
Читайте также:
- Это изменится в декабре
- Ядерный синтез - шумиха или решение энергетических проблем?
- Немецкие активисты выступают в Дубае с речью о страданиях в Израиле и секторе Газа
- Исследователь ПИК Вендт призывает принять меры против рисков для здоровья, связанных с изменением климата
Источник: www.ntv.de
